計算香港差餉:逐步詳解
📋 主要資料一覽
- 累進差餉制度: 由2025年1月1日起僅適用於高價值住宅物業
- 非住宅物業: 所有商業、工業及辦公室物業統一徵收5%
- 住宅物業(應課差餉租值 ≤ HK$550,000): 劃一5%稅率(涵蓋98%住宅物業)
- 住宅物業(應課差餉租值 > HK$550,000): 累進稅率:首HK$550,000徵收5%,其次HK$250,000徵收8%,餘額徵收12%
- 地租: 新界、九龍界限街以北、離島及1985年後批出租約的物業按應課差餉租值徵收3%
- 2024-25年度差餉寬減: 第一季(2024年4至6月)最高HK$500自動應用
- 繳款時間表: 每季預繳(4月、7月、10月、1月)
- 估價參考日期: 2023年10月1日(由2024年4月1日起生效的2024-25年度)
您知道嗎?香港的差餉制度在2025年經歷了重大變革,對高價值住宅引入累進稅率,同時保持商業物業的劃一稅率。無論您是業主、房東還是租客,了解如何計算差餉都能為您節省開支並避免不必要的費用。本全面指南詳細介紹2024-25年度香港差餉制度的一切資訊。
了解香港差餉制度
香港的差餉是由差餉物業估價署(RVD)管理的一種物業稅。這些差餉用於資助重要的公共服務和基礎設施,並對住宅及商業物業徵收。與物業稅(對租金收入徵收15%)不同,差餉是根據您物業的估計年租金價值徵收,無論物業是否有人居住或空置。
甚麼是應課差餉租值?
應課差餉租值是香港差餉制度的基石。它代表在指定估價參考日期,假設物業空置並可供出租的情況下,於公開市場的年租金價值估計。
差餉物業估價署採用租金比較法評估應課差餉租值,考慮以下因素:
- 物業面積、樓齡及狀況
- 位置及交通便利程度
- 裝修質素及設施
- 交通接駁及本地配套
- 附近可比較的租務交易
2024-25年度差餉結構:累進差餉制度
由2025年1月1日起,香港對較高價值的住宅物業實施累進差餉制度,同時對大部分物業及所有商業樓宇保持劃一稅率。此變更僅影響約2%的住宅物業(約42,000個單位)。
| 物業類別 | 應課差餉租值範圍 | 稅率百分比 |
|---|---|---|
| 非住宅 (商業、工業、辦公室) |
所有價值 | 5% |
| 住宅 (居住用) |
≤ HK$550,000 | 5% |
| 首HK$550,000 (應課差餉租值 > HK$550,000) |
5% | |
| 其次HK$250,000 (HK$550,001 – HK$800,000) |
8% | |
| 餘額 (> HK$800,000) |
12% |
計算公式及例子
標準稅率計算(非住宅及住宅應課差餉租值 ≤ HK$550,000)
全年差餉 = 應課差餉租值 × 5%
每季差餉 = (應課差餉租值 × 5%) ÷ 4
累進稅率計算(住宅應課差餉租值 > HK$550,000)
全年差餉 =
- (HK$550,000 × 5%) +
- (HK$550,001至HK$800,000的金額 × 8%) +
- (超過HK$800,000的金額 × 12%)
每季差餉 = 全年差餉 ÷ 4
地租計算
全年地租 = 應課差餉租值 × 3%
每季地租 = (應課差餉租值 × 3%) ÷ 4
逐步計算指南
- 步驟1:確定您的應課差餉租值
透過每季「差餉及/或地租繳款通知書」、差餉物業估價署物業資訊網(www.rvdpi.gov.hk),或親臨長沙灣政府合署15樓查詢您物業的應課差餉租值。 - 步驟2:識別您的物業類別
確定您的物業是住宅(居住用途:房屋、單位、公寓)還是非住宅(商業用途:商鋪、辦公室、工廠、工業單位)。 - 步驟3:應用適當稅率
非住宅物業:應用5%稅率
住宅物業(應課差餉租值 ≤ HK$550,000):應用5%稅率
住宅物業(應課差餉租值 > HK$550,000):應用累進稅率 - 步驟4:計算地租(如適用)
如您的物業須繳納地租,按應課差餉租值的3%計算。 - 步驟5:除以4計算每季繳款
差餉及地租按季度預繳。 - 步驟6:應用任何寬減
2024-25年度第一季(2024年4至6月)的差餉寬減最高HK$500。
實際例子
例子1:標準住宅物業
| 計算項目 | 金額 |
|---|---|
| 應課差餉租值 | HK$300,000 |
| 全年差餉(HK$300,000 × 5%) | HK$15,000 |
| 每季差餉(HK$15,000 ÷ 4) | HK$3,750 |
| 全年地租(HK$300,000 × 3%) | HK$9,000 |
| 每季地租(HK$9,000 ÷ 4) | HK$2,250 |
| 每季總繳款 | HK$6,000 |
| 2024-25年度第一季(扣減HK$500寬減) | HK$5,500 |
例子2:中價物業(應用累進稅率)
| 計算項目 | 金額 |
|---|---|
| 應課差餉租值 | HK$700,000 |
| 首HK$550,000 @ 5% | HK$27,500 |
| 其次HK$150,000 @ 8% | HK$12,000 |
| 全年總差餉 | HK$39,500 |
| 每季差餉(HK$39,500 ÷ 4) | HK$9,875 |
| 全年地租(HK$700,000 × 3%) | HK$21,000 |
| 每季地租(HK$21,000 ÷ 4) | HK$5,250 |
| 每季總繳款 | HK$15,125 |
| 2024-25年度第一季(扣減HK$500寬減) | HK$14,625 |
繳款時間表及期限
| 季度 | 期間 | 繳款通知書發出 | 到期日 |
|---|---|---|---|
| 第一季 | 4月至6月 | 3月中 | 3月底/4月初 |
| 第二季 | 7月至9月 | 6月中 | 6月底/7月初 |
| 第三季 | 10月至12月 | 9月中 | 9月底/10月初 |
| 第四季 | 1月至3月 | 12月中 | 12月底/1月初 |
2024-25年度差餉寬減
根據2024-25年度財政預算案公布,香港政府提供差餉寬減以減輕業主及租客的財政負擔。
寬減詳情:
- 期間: 2024-25年度第一季(2024年4至6月)
- 金額: 每個應課差餉租值單位最高HK$500
- 適用範圍: 住宅及非住宅物業
- 申請: 自動應用 – 無需申請
- 涵蓋範圍: 僅抵銷應繳差餉(不適用於地租)
| 第一季應繳差餉(寬減前) | 應用寬減 | 應繳金額 |
|---|---|---|
| HK$300 | HK$300 | HK$0 |
| HK$500 | HK$500 | HK$0 |
| HK$1,500 | HK$500 | HK$1,000 |
| HK$3,750 | HK$500 | HK$3,250 |
| HK$10,000 | HK$500 | HK$9,500 |
誰人繳付:業主還是租客?
繳付差餉及地租的法律責任視乎租賃協議而定:
一般規則: 業主/房東在法律上有責任向差餉物業估價署繳款
租賃協議:
- 租客繳付差餉: 如租約列明,租客向業主償還
- 業主繳付差餉: 常見於租金「包括差餉」的租賃協議
- 混合安排: 某些租約在雙方之間分攤差餉及地租
✅ 重點摘要
- 累進稅率僅影響豪宅: 只有2%的住宅物業(應課差餉租值 > HK$550,000)繳付累進稅率;98%繼續以劃一5%稅率繳付
- 商業物業維持不變: 所有非住宅物業不論價值均繳付劃一5%稅率
- 地租獨立計算: 按應課差餉租值的3%徵收,主要適用於新界、九龍界限街以北、離島及1985年後租約
- 每季繳款屬強制性: 須於3月、6月、9月及12月底前繳款以避免罰款
- 2024-25年度寬減: 第一季(2024年4至6月)最高HK$500差餉寬減自動應用於所有物業
- 業主責任: 法律上業主必須向差餉物業估價署繳付差餉,儘管租賃協議可要求租客償還
- 反對權利: 您可就應課差餉租值提出反對,但在解決前仍須繼續繳款
- 使用官方工具: 差餉物業估價署網上計算機(www.rvd.gov.hk)為您的特定物業提供準確計算
了解香港差餉制度對有效的財務規劃至關重要,無論您是業主、房東還是租客。隨著新累進差餉制度僅影響高價值物業,大部分居民將繼續受惠於簡單的5%劃一稅率。謹記每年查核您的應課差餉租值,善用可獲得的寬減,並務必準時繳款以避免罰款。對於複雜情況或大型物業組合,請考慮諮詢專業香港物業稅務顧問。
📚 資料來源及參考
本文已核實香港政府官方來源及權威參考資料:
- 稅務局(IRD) – 官方稅率、免稅額及規例
- 差餉物業估價署(RVD) – 差餉及估價
- GovHK – 香港政府官方網站
- 立法會 – 稅務法例及修訂
- 差餉物業估價署累進差餉制度 – 累進差餉官方指南
- 差餉物業估價署差餉寬減 – 官方差餉寬減資訊
- GovHK物業稅指南 – 官方物業稅計算指南
最後核實:2024年12月 | 資訊僅供一般參考。如需具體建議,請諮詢合資格稅務專業人士。