正考慮將您的香港物業贈與家庭成員?雖然香港的低稅環境意味著無須繳納贈與稅或遺產稅,但有一項不可避免的費用:印花稅。了解印花稅如何適用於物業贈與可為您節省數以千計的費用,並確保財富轉移順利進行。本全面指南詳述您在2024-2025年度於香港贈與物業所需知道的一切。

香港家庭財富轉移的低稅環境

香港是全球最具吸引力的財富保存及轉移司法管轄區之一。該地區提供顯著的稅務優惠,非常適合遺產規劃及家庭財富分配:

• 無贈與稅: 您可將資產轉讓予家庭成員或第三方而無須繳納贈與稅
• 無遺產稅: 於2006年廢除,令香港在遺產規劃方面特別吸引
• 無資本增值稅: 轉讓擁有權時毋須就物業升值繳稅
• 無遺產承繼稅: 受益人接受物業轉讓時毋須承擔遺產承繼稅責任
• 無銷售稅/增值稅: 香港並不就物業交易徵收消費稅

物業贈與的印花稅基本原則

關於「免費」轉讓的常見誤解

許多人誤以為贈與契約——無金錢代價的物業轉讓——可獲豁免印花稅。這是不正確的。根據香港《印花稅條例》,凡轉讓物業擁有權的文書均須繳納印花稅,不論是否有金錢交收。

贈與物業的印花稅計算方法

當您贈與物業或以低於市值的價格轉讓時,稅務局會按物業的市值評定印花稅。計算方法以較高者為準:

1. 列明的代價(買價),或
2. 差餉物業估價署評定的物業市值

對於代價為零的真正贈與,印花稅完全按物業市值計算。這意味著您需要獲取專業物業估價以支持印花稅評估及確保合規。

現行印花稅率(2024-2025)

繼2024年2月的重大政策改革後,香港簡化了其印花稅制度。所有物業交易——住宅及非住宅——現時均按統一的第2標準稅率徵收,不論買家身分如何。

從價印花稅(AVD)- 第2標準稅率

已廢除的印花稅(自2024年2月28日起)

自2024年2月28日起,以下印花稅不再適用於住宅物業交易:

• 額外印花稅(SSD): 以往就持有期24至36個月內轉售的物業按最高20%的稅率徵收
• 買家印花稅(BSD): 以往就非香港永久性居民及公司買家按15%徵收
• 新住宅印花稅(NRSD): 以往就某些住宅交易按15%徵收

取消這些需求管理措施大大簡化了印花稅義務,並降低了物業轉讓(包括贈與予家庭成員)的成本。

近親:定義及優惠

誰符合近親資格?

就印花稅而言,香港印花稅署承認以下人士為近親:

• 配偶(包括法律認可的婚姻)
• 父母(親生、領養或繼父母)
• 子女(親生、領養或繼子女)
• 兄弟姊妹(包括同父異母或同母異父的兄弟姊妹及繼兄弟姊妹)

關係須透過血緣、婚姻或合法領養確立。其他親屬如叔伯、姨母姑母、表堂兄弟姊妹、姪兒姪女等不符合近親待遇。

近親轉讓的印花稅優惠

近親之間的物業轉讓享有優惠待遇:

1. 標準從價印花稅率: 轉讓按第2標準稅率(如上表所示)收費,不論轉讓方或承讓方是否擁有其他香港住宅物業
2. 簡化程序: 隨著買家印花稅及額外印花稅的廢除,印花稅計算變得直接而可預測
3. 無額外罰款: 近親轉讓除標準從價印花稅外,不會面對任何額外印花稅收費

物業贈與的稅務規劃策略

策略一:掌握轉讓時機

• 市值考慮: 由於印花稅以市值為基礎,可考慮在市場下行時進行贈與,屆時物業價值較低,從而降低印花稅基數
• 監察政策變動: 留意印花稅政策變動的公布。2024年2月的改革說明稅率及門檻可能有變,創造規劃機會
• 財政預算週期: 香港的年度財政預算案(通常在2月/3月)可能會引入印花稅調整

策略二:專業估價

• 取得獨立估價: 委聘合資格測量師為物業在轉讓時提供專業估價報告
• 支持評估: 專業估價提供證據以支持印花稅計算,如差餉物業估價署的評估似乎過高,可協助與稅務局商議
• 文件記錄: 保存物業狀況、市場可比物業及任何影響價值因素的完整記錄

策略三:運用近親身分

• 直接轉讓: 安排在合資格近親之間直接轉讓,以確保適用第2標準稅率
• 避免中間人: 透過不合資格人士進行多重轉讓可能會失去近親優惠
• 證明關係: 準備證明近親關係的文件(結婚證書、出生證明、領養文件)

策略四:考慮部分轉讓

• 分階段轉讓擁有權: 與其立即轉讓100%擁有權,可考慮分階段轉讓部分權益
• 聯名擁有: 先轉讓至與預期接受者聯名擁有,其後再進行全面轉讓
• 注意: 多次交易可能招致多次印花稅收費,因此須仔細計算總成本

實例:計算物業贈與的印花稅

情況

黃先生擁有一項現時市值為HK$8,000,000的香港住宅物業。他希望將該物業贈與其女兒黃小姐作為遺產規劃的一部分。

分析

• 贈與稅: 香港不徵收贈與稅。毋須繳納贈與稅。
• 遺產稅: 於2006年廢除。不適用遺產稅。
• 印花稅: 由於這是贈與契約(無代價),印花稅按市值HK$8,000,000計算。
• 近親身分: 父親轉讓予女兒符合近親轉讓資格,因此適用第2標準從價印花稅率。
• 額外印花稅及買家印花稅: 不適用(於2024年2月28日廢除)。

印花稅計算

物業價值:HK$8,000,000

根據第2標準稅率表,價值介乎HK$6,642,861至HK$9,000,000的物業須繳納印花稅3%。

應繳印花稅: HK$8,000,000 × 3% = HK$240,000

程序

1. 步驟1: 委聘律師準備贈與契約
2. 步驟2: 取得確認HK$8,000,000市值的專業估價
3. 步驟3: 在適當見證下簽立贈與契約
4. 步驟4: 向印花稅署提交表格IRSD117及相關文件以作評定
5. 步驟5: 於簽立後30天內繳付HK$240,000印花稅
6. 步驟6: 向土地註冊處註冊已加蓋印花的契約以完成轉讓

印花稅繳付及管理

加蓋印花時限

轉讓香港物業的文書須於簽立後30天內加蓋印花。逾期加蓋印花會按未繳稅款計算罰款。

贈與契約的評定程序

1. 向印花稅署提交表格IRSD117(評定申請 – 贈與契約或協議/轉讓書)
2. 提供相關文件包括契約、物業業權文件及估價證明
3. 印花稅署評定按市值評定適當的印花稅
4. 繳付已評定的印花稅
5. 取得已加蓋印花的文書以供土地註冊處註冊

常見陷阱及避免方法

陷阱一:假設毋須繳納印花稅

風險: 相信贈與無須繳納印花稅會導致不合規及罰款。

解決方法: 了解印花稅按市值適用於轉讓文書,不論有否支付代價。

陷阱二:錯過30天加蓋印花期限

風險: 逾期加蓋印花會按未繳稅款計算罰款。

解決方法: 及時委聘律師,並確保及時向印花稅署提交以作評定及繳款。

陷阱三:未能證明關係

風險: 沒有近親身分證明,轉讓可能無法享有優惠印花稅待遇。

解決方法: 向印花稅署收集並提供結婚證書、出生證明或領養文件。

陷阱四:忽視按揭影響

風險: 未能處理現有按揭可能會阻礙轉讓或造成財務困難。

解決方法: 在程序早期諮詢按揭銀行,並確保承讓人符合融資資格(如需要)。

在香港將物業贈與家庭成員可以是一項有效的財富轉移策略,歸功於該地區的低稅環境。雖然印花稅構成一項成本,但自2024年2月起簡化的制度令規劃更為直接。透過了解規則、運用近親優惠及尋求專業意見,您可以有效率地進行物業贈與,同時將成本減至最低並確保合規。謹記今天的適當規劃可為您家庭的財務未來創造持久的益處。