應對香港額外印花稅:主要豁免及觸發條件
📋 重點概覽
- 完全廢除: 額外印花稅(SSD)已於2024年2月28日廢除,結束超過13年的樓市降溫措施
- 無持有期限制: 物業業主現可隨時轉售住宅物業而無需繳納額外印花稅罰款
- 簡化稅制: 現時所有住宅物業交易僅須繳納第二標準稅率的從價印花稅(AVD)
- 一視同仁: 所有買家——本地、海外、首次或現有業主——均享有相同的印花稅稅率
- 法律支持: 《2024年印花稅(修訂)條例》已於2024年4月19日刊憲,正式確立有關改變
想像一下,您購買了一個香港住宅單位,卻被告知若三年內出售便會面臨巨額稅務罰款。這正是業主在過去超過13年所面對的現實——直到2024年2月28日,香港政府作出歷史性決定,廢除額外印花稅(SSD)及其他樓市降溫措施。這項劃時代的改變已徹底改變住宅物業市場格局,為買家及賣家提供前所未有的靈活性。讓我們探討這對您在當前市場進行物業交易的意義。
一個時代的終結:為何廢除額外印花稅
超過13年以來,香港的額外印花稅一直是遏制物業投機活動的強大屏障。額外印花稅於2010年11月在樓價急劇上漲期間推出,對於在特定持有期內出售的物業徵收重稅。然而,到2024年初,經濟環境已發生劇變。樓價已跌至七年低位,交易量大幅下降,降溫措施已不再發揮其原有作用。
政府的理據
財政司司長陳茂波在2024-25年度財政預算案中宣布「經審慎考慮整體現況後,我們決定即時撤銷所有住宅物業需求管理措施」。政府認為:
- 樓價較2021年高峰已下跌23%
- 2023年10月的放寬措施未能重振市場
- 高息環境及經濟不明朗因素壓抑需求
- 在目前市況下該等措施已無必要
何謂額外印花稅?
額外印花稅是一項以交易為基礎的稅項,旨在遏止短期物業投機活動。與資本增值稅不同,額外印花稅是對交易文書本身徵收——即買賣協議或轉讓契約——不論物業是盈利還是虧損出售。該稅項按訂明代價或物業市值兩者中較高者計算。
額外印花稅的歷史稅率及持有期
| 期間 | 持有期 | 額外印花稅稅率 |
|---|---|---|
| 2010年11月 – 2012年10月 | ≤ 6個月 | 15% |
| 2010年11月 – 2012年10月 | 6-12個月 | 10% |
| 2010年11月 – 2012年10月 | 12-24個月 | 5% |
| 2012年10月 – 2023年10月 | ≤ 6個月 | 20% |
| 2012年10月 – 2023年10月 | 6-12個月 | 15% |
| 2012年10月 – 2023年10月 | 12-36個月 | 10% |
| 2023年10月 – 2024年2月 | ≤ 6個月 | 20% |
| 2023年10月 – 2024年2月 | 6-12個月 | 15% |
| 2023年10月 – 2024年2月 | 12-24個月 | 10% |
現行印花稅要求:您現時須繳付的稅項
隨著額外印花稅、買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)的廢除,香港的物業稅制已大幅簡化。自2024年2月28日起,所有住宅物業交易僅須繳納第二標準稅率的從價印花稅(AVD)。
從價印花稅(AVD)第二標準稅率(2024-2025)
| 物業價值 | 從價印花稅稅率 |
|---|---|
| 最高至HK$3,000,000 | HK$100 |
| HK$3,000,001 – 3,528,240 | HK$100 + 超出部分的10% |
| HK$3,528,241 – 4,500,000 | 1.5% |
| HK$4,500,001 – 4,935,480 | 1.5% 至 2.25% |
| HK$4,935,481 – 6,000,000 | 2.25% |
| HK$6,000,001 – 6,642,860 | 2.25% 至 3% |
| HK$6,642,861 – 9,000,000 | 3% |
| HK$9,000,001 – 10,080,000 | 3% 至 3.75% |
| HK$10,080,001 – 20,000,000 | 3.75% |
| HK$20,000,001 – 21,739,120 | 3.75% 至 4.25% |
| HK$21,739,120以上 | 4.25% |
誰受惠於廢除額外印花稅?
廢除額外印花稅為整個物業市場創造了機遇。以下是不同持份者如何受到影響:
物業投資者及業主
- 無持有期限制: 您可隨時買賣物業而無需繳納額外印花稅罰款
- 增加投資組合靈活性: 迅速回應市場機遇或情況轉變
- 降低交易成本: 僅須繳納從價印花稅,使物業轉售更具可行性
海外買家
過往,海外買家須承受三重負擔:額外印花稅、買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)。隨著三項稅項全部廢除,海外投資者現與香港居民享有同等待遇,僅須繳納第二標準稅率的從價印花稅。
物業發展商
發展商受惠於市場流動性及買家信心的提升。取消持有期限制鼓勵一手及二手市場均有更活躍的參與,有望推動新項目推出及銷情。
過渡安排:於2024年2月28日前購入的物業如何處理?
雖然額外印花稅已就2024年2月28日起的交易廢除,但過渡規則適用於該日期前購入的物業。了解這些規則對避免意外稅務責任至關重要。
- 於2024年2月28日前購入的物業: 如您在該日期前購入物業並於2024年2月28日或之後出售,則您購入時生效的額外印花稅框架將繼續適用。
- 查核您的購入日期: 關鍵日期是您購入文書的簽立日期,而非您取得管有權或完成交易的日期。
- 諮詢專業人士: 鑑於過渡規則的複雜性,就政策改變前購入的物業尋求法律及稅務意見。
市場影響及未來展望
廢除額外印花稅已開始重塑香港物業市場。宣布後,市場氣氛顯著改善,發展商積極推出新項目,成交量亦顯示復甦跡象。業界分析師預測,每年新住宅成交量可能增加多達50%,回復至十年平均約16,000宗的水平。
這對您的意義
- 更大靈活性: 不再需要圍繞任意持有期規劃您的物業出售
- 簡化計算: 僅須考慮一項稅率(從價印花稅第二標準稅率)而非多項重疊稅項
- 公平競爭環境: 所有買家——本地或海外——享有相同稅務待遇
- 市場機遇: 流動性提升可能創造更多買賣機會
✅ 重點摘要
- 額外印花稅(SSD)已於2024年2月28日完全廢除,結束超過13年的樓市降溫措施
- 物業業主現可隨時轉售住宅物業而無需繳納額外印花稅罰款或受持有期限制
- 所有住宅物業交易現時僅須繳納第二標準稅率的從價印花稅
- 本地及海外買家、首次買家及現有業主均享有相同的簡化稅務待遇
- 於2024年2月28日前購入的物業或仍須遵從購入時生效的額外印花稅制度
- 廢除旨在在樓價大幅下跌及成交量減少後重振香港物業市場
- 涉及特定時間考慮因素的物業交易務必諮詢合資格的法律及稅務專業人士
廢除香港額外印花稅標誌著本市物業市場歷史的重大轉捩點。曾經複雜的降溫措施網絡已被簡化、透明的稅制取代,為所有買家提供平等待遇,並為業主提供前所未有的靈活性。無論您是首次買家、資深投資者或海外買家,了解這些改變對於在當前市場作出明智物業決策至關重要。一如既往,請諮詢合資格專業人士以處理您個別情況的具體事宜,並緊貼任何未來政策發展。
📚 資料來源及參考
本文已根據香港政府官方來源及權威參考資料進行核實:
- 稅務局(IRD) – 官方稅率、免稅額及規例
- 差餉物業估價署(RVD) – 物業差餉及估值
- 香港政府一站通(GovHK) – 香港特別行政區政府官方網站
- 立法會 – 稅務立法及修訂
- 稅務局印花稅指南 – 官方印花稅稅率及規例
- 政府新聞處 – 廢除額外印花稅的官方公布
- 2024-25年度財政預算案 – 官方財政預算案公布詳情
最後核實:2024年12月 | 資料僅供一般指引。如需具體意見請諮詢合資格稅務專業人士。