您是否收到香港稅務局發出的物業稅評稅通知書,但認為當中評稅不正確或不公平?您並非個別例子。每年都有數以千計的香港物業業主需要對評稅提出爭議,往往面對嚴格的期限和複雜的程序。了解您的權利和正確的爭議解決程序,可決定您能否成功提出反對,還是被迫接受錯誤的稅單。本全面指南將引導您了解香港最常見的物業稅爭議,並提供有效解決方案的清晰路線圖。

了解香港物業稅基本概念

香港的物業稅是向在香港擁有土地及樓宇並從位於本港的物業收取租金收入的業主徵收的稅項。根據《稅務條例》(第112章),物業稅按物業的應評稅淨值以劃一稅率15%徵收。

應評稅淨值的計算方法是從租金總收入中扣除業主繳付的差餉及任何不能追回的租金,然後再給予20%法定修葺及支出免稅額。此20%扣減為自動給予,不論實際招致的支出多寡,這意味著業主在物業稅下不能申索扣減實際維修費用、管理費、保險費、按揭利息或其他物業相關開支。

常見物業稅爭議問題

1. 應課差餉租值評估爭議

應課差餉租值是對物業在公開市場空置出租的估計年租值。差餉物業估價署每年進行重估,估價參考日期定於每年10月,並於翌年4月生效。就2025-26年度而言,估價參考日期為2024年10月1日,新應課差餉租值於2025年4月1日生效。

如物業業主認為其物業的估值高於合理租值,可對應課差餉租值提出反對。業主必須在3月公布新估價冊後,於5月31日或之前向差餉物業估價署署長提交建議書(表格R20A)。

2. 扣減及免稅額爭議

常見的爭議來源涉及物業業主試圖申索扣減超過20%法定免稅額的項目。稅務局嚴格限制扣減項目為:

• 業主繳付的差餉(不包括向租客收回的差餉)
• 在該課稅年度內確認為不能追回的租金
• 20%法定修葺及支出免稅額

以下開支不可在物業稅下扣減:

• 地租
• 大廈管理費
• 保險費
• 按揭利息(除非申索個人入息課稅)
• 超過20%免稅額的實際維修及保養費用
• 裝修及翻新費用
• 租金收取費用

3. 離岸非應課稅地位申索

雖然香港實行地域來源徵稅制度,但物業稅適用於所有來自位於香港物業的租金收入,不論業主居於何處或在何處收取租金。當物業業主錯誤地假設離岸安排或外國擁有權可豁免其香港物業的物業稅時,便會產生爭議。

4. 逾期反對爭議

有越來越多關於逾期反對稅務評估的爭議。一個月反對期限嚴格執行,除非有特殊情況,否則逾期反對很少獲接納,例如:

• 在反對期間不在香港
• 嚴重疾病導致未能及時提交
• 其他超出納稅人控制範圍的合理理由

當逾期反對不獲接納時,所要求繳納的稅款便成為最終定案及須繳付,並會被徵收逾期繳稅附加費。

5. 估計評稅爭議

如物業業主未能提交物業稅報稅表,稅務局可根據其本身的計算發出估計評稅。如沒有在一個月內提出有效反對,該評稅便成為最終定案並具法律約束力,即使估計收入高於實際收取的租金收入。

如何解決物業稅爭議:逐步指南

步驟1:提交反對通知書

如您不同意物業稅評稅,必須在評稅通知書發出日期起一個月內向稅務局提交書面反對通知書。通知書必須清楚說明反對理由。

如何提交:

• 填妥表格IR831(反對通知書/修訂評稅申請書)
• 透過稅務易帳戶提交(只適用於獨資擁有的物業)、郵寄至香港康宏道郵政局郵箱28777號或傳真至2877 1232
• 如反對估計評稅,須連同妥為填寫的報稅表及證明文件一併提交

步驟2:稅務局審核及協商

在大多數情況下,反對會透過納稅人與稅務局評稅主任之間的協商處理。評稅主任會審核額外資料,並可能發出修訂評稅或建議修訂基礎。此非正式解決階段讓許多爭議得以在正式程序外和解。

步驟3:局長裁定

如未能達成協議,反對會轉交稅務局局長裁定。局長會審核反對,並在合理時間內確認、減少、增加或撤銷評稅。

步驟4:向稅務上訴委員會上訴

如您不同意局長的裁定,可向稅務上訴委員會上訴。稅務上訴委員會是獨立法定機構,負責裁定稅務上訴。上訴必須在收到局長書面裁定後一個月內以書面提出。

稅務上訴委員會程序:

• 向稅務上訴委員會書記提交書面上訴,包括局長裁定副本及上訴理由
• 委員會由具備法律及稅務專業知識的成員組成,獨立於稅務局
• 所有聆訊以非公開形式(私人)進行
• 舉證責任在於上訴人證明評稅過高或不正確
• 各方可提交文件證據及傳召證人,包括專家證人
• 委員會可確認、減少、增加或撤銷評稅,或將案件發還局長重新評稅
• 如委員會不減少或撤銷評稅,可命令上訴人繳付最高25,000港元的費用

步驟5:法院上訴

如任何一方仍不滿意委員會的裁定,可向高等法院原訟法庭申請就法律問題上訴的許可。申請必須在委員會裁定後一個月內提出。經上訴法庭許可,各方可直接向上訴法庭上訴,該法庭是香港稅務評稅案件的最高審理機構。

物業稅爭議解決時間表

爭議解決期間的重要考慮事項

先繳稅,後爭議

香港實行稅務爭議「先繳稅,後爭議」制度。不論是否提出反對或上訴,任何應繳稅款必須在評稅通知書所示的到期日前繳付。未能繳稅將導致逾期繳稅罰款。

然而,納稅人可申請暫緩繳稅,如果:

• 提供繳稅保證
• 局長批准暫緩
• 就暫繳物業稅而言,本年度的應評稅值或相當可能少於上年度的90%,或您已就上年度的評稅提出反對

期限嚴格執行

錯過反對或上訴的一個月期限可能對您的案件構成致命影響。只有在局長或委員會信納有合理理由,例如嚴重疾病或不在香港,才可延長期限。收到您希望爭議的評稅後,應立即將關鍵期限記入日曆並尋求專業協助。

舉證責任

在向稅務上訴委員會及法院提出上訴時,舉證責任在於納稅人證明評稅過高或不正確。這需要收集全面的證據、文件,以及可能需要專家證供以支持您的立場。

專業代表

鑑於稅務法例的複雜性以及所涉及的正式程序,特別是在稅務上訴委員會及法院層面,強烈建議就重大爭議聘請稅務顧問、會計師或稅務律師作專業代表。

暫緩繳付暫繳物業稅

如符合某些條件,物業業主可申請暫緩繳付暫繳物業稅。申請必須在繳稅到期日前不遲於28天或在繳稅通知書發出日期後14天內以書面提出。

暫緩申請理由:

• 本課稅年度的應評稅值或相當可能少於上一年度應評稅值的90%
• 您已就上一年度的物業稅評稅提出反對

替代爭議解決方法:相互協商程序

如您是香港或與香港訂有全面性避免雙重課稅協定(全面性協定)的司法管轄區的居民,而面對不符合全面性協定條文的課稅,可根據相互協商程序向主管當局提出案件。這是在標準反對及上訴權利以外的額外途徑。

相互協商程序一般必須在導致雙重課稅的行動首次通知日期起三年內提出。香港已透過多邊公約(MLI)實施稅基侵蝕及利潤轉移(BEPS)措施,以改善其全面性協定下的爭議解決機制。

香港的物業稅爭議需要謹慎處理嚴格的期限、正式程序及複雜的稅務法例。雖然制度看似令人生畏,但了解您的權利並遵循正確程序可成功解決不正確的評稅。謹記,及早獲得專業意見、完整的文件記錄及適時行動,是您對抗不公平稅務評估的最佳防禦。如您面對物業稅爭議,請勿延誤 – 立即諮詢合資格的稅務專業人士,以保障您的權利和財務利益。