您是否每年支付數千元物業管理費的香港業主,卻疑惑為何這些費用沒有出現在稅務申報表上?您並不孤單。許多業主誤以為可以單獨扣減這些可觀的開支,卻發現香港獨特的物業稅制度運作方式有所不同。讓我們揭開物業管理費如何納入稅務計算的謎團。

20%法定免稅額:您的一站式扣減

香港的物業稅制度旨在簡化程序。稅務局(IRD)並非要求追蹤每張維修、保險及管理費的收據,而是向所有業主提供固定的20%法定免稅額。這項單一扣減涵蓋幾乎所有與物業相關的開支,創造了簡化的方法,免除業主繁複的記錄工作。

20%免稅額究竟涵蓋甚麼?

20%法定免稅額的涵蓋範圍非常全面。它自動包括:

• 物業管理費 – 租客管理及物業監督的專業服務
• 大廈管理費 – 物業管理公司或業主立案法團的收費
• 保險費 – 物業、業主責任及其他保險費用
• 裝修及翻新 – 油漆、維修及物業改善工程
• 收租費用 – 代理佣金或收租服務費
• 一般維修保養 – 所有維修工程及持續維修開支
• 其他支出 – 任何與物業相關的雜項費用

香港物業稅如何計算(2024-2025年度)

了解逐步計算過程便可明白為何物業管理費不會獲得特別處理。以下是物業稅的確實計算方法:

1. 步驟一:計算應評稅值
   從您的全年租金總收入開始,然後扣除:
   • 您已繳付的差餉 – 僅限您同意支付並已實際繳付的差餉部分(不包括地租)
   • 不能追回的租金 – 在該課稅年度內確認為無法收回的壞賬
2. 步驟二:應用20%法定免稅額
   從應評稅值中扣除20%作為維修及支出的免稅額。這便得出應評稅淨值。
3. 步驟三:應用物業稅稅率
   物業稅按應評稅淨值以15%的劃一稅率徵收。

實際例子:計算過程示範

請留意實際管理費港幣24,000元並非獨立扣除。它們被視為已包含在港幣46,000元法定免稅額之內。即使您的管理費較高(例如港幣50,000元),您仍只會獲得相同的港幣46,000元扣減。

物業稅可扣減與不可扣減項目

為避免常見的申報錯誤,以下清楚列明可扣減與不可扣減的開支:

✅ 可扣減項目(僅此三項)

1. 業主已繳付的差餉 – 僅限您實際繳付的部分(不包括地租)。不要申索已被政府寬減抵銷的差餉。
2. 不能追回的租金 – 僅限在該課稅年度內確認為無法收回的租金。如日後追回,須呈報為收入。
3. 20%法定免稅額 – 在扣除差餉及壞賬後自動應用。

❌ 不可扣減項目

• 物業管理費
• 大廈管理費
• 保險費
• 裝修及翻新開支
• 收租費用
• 按揭貸款利息(就物業稅而言)
• 地租
• 任何其他實際營運開支

公司業主:不同的稅務途徑

如果您透過公司持有出租物業,您有額外選擇:

• 物業稅豁免: 須繳納利得稅的公司可申請豁免物業稅
• 利得稅處理: 如未申請豁免,已繳付的物業稅可從應繳利得稅中抵銷
• 實際開支扣減: 在利得稅制度下,包括管理費在內的實際開支可按不同規則扣減

公司業主應評估利得稅處理方式(可扣減實際開支)是否較簡化的物業稅制度更為有利。

常見誤解釋疑

對香港業主的實際影響

明智的物業管理決策

由於管理費不會在固定20%免稅額以外直接減低您的稅務負擔,稅務考慮不應主導您的物業管理選擇。相反,應著重於:

• 服務質素 – 根據表現而非僅價格來選擇管理公司
• 物有所值 – 較高的費用應對應更佳的租客管理及物業維修
• 長期關係 – 持續的管理可減少租客流失及空置期

必備記錄清單

雖然您不需要為20%扣減保存詳細的開支記錄,但應保存以下重要文件:

• 租金收入記錄(租約、收據)
• 差餉繳付收據
• 不能追回租金的證明文件(催繳信、法律通知)
• 已提交的物業稅報稅表(BIR57)
• 按揭供款單(如考慮個人入息課稅)

全年稅務策劃策略

1. 每年評估個人入息課稅 – 如您有按揭利息、慈善捐款或其他個人免稅額,個人入息課稅可能減低您的整體稅務負擔
2. 檢討差餉分配 – 如與租客分擔差餉,僅申索您實際繳付的部分
3. 妥善記錄壞賬 – 保存租金確實無法收回的證據以支持扣減申索
4. 公司業主 – 評估利得稅處理方式是否較物業稅更為有利
5. 準時申報 – 在限期前提交物業稅報稅表(BIR57)以避免罰款

香港的物業稅制度以簡化程序換取細緻的開支追蹤。雖然您不能單獨扣減物業管理費,但20%法定免稅額提供可預測的稅務寬免,無需繁複的記錄工作。關鍵在於了解可申索與不可申索的項目,並在個人入息課稅或公司利得稅處理方式可能對您的特定情況有利時探索這些替代選項。請務必諮詢合資格的稅務專業人士以優化您的物業稅策略。