您知道嗎?即使花費港幣100,000元進行物業維修,也不會令您的香港物業稅減少一分一毫?與大多數稅制不同,香港物業稅採用獨特的「一刀切」方法,而非按實際開支計算,這令許多物業投資者感到意外。無論您是經驗豐富的業主或是剛進入香港租賃市場的新手,了解折舊及維修費用的處理方式,可助您避免代價高昂的誤解,並作出更明智的稅務規劃決策。

香港物業稅:簡化稅制解說

香港物業稅適用於在香港境內出租土地及樓宇所得的一切收入。根據《稅務條例》,此稅項向出租物業收取租金收入的業主徵收。該稅制刻意簡化以減輕行政負擔,但這種簡化亦帶來每位業主必須理解的重要限制。

20%法定免稅額:您唯一的開支扣除

此自動扣除涵蓋的範圍

香港物業稅制度自動給予應評稅租值20%的扣除。此法定免稅額旨在涵蓋與租賃物業相關的所有修葺、維修及支出。關鍵在於,此扣除每年自動適用,不論您的實際開支如何。

此免稅額理論上涵蓋:

• 修葺及維修工程
• 裝修及翻新費用
• 大廈管理費
• 物業保險費
• 租金收取費用及代理佣金
• 與物業擁有權相關的一般支出

重要限制:不准另行扣除

許多業主正正在此受到影響:在物業稅稅制下,您不能就實際開支申索任何扣除。20%法定免稅額完全取代所有費用申索,包括:

• 實際修葺及維修費用(即使超過租金收入的20%)
• 裝修及翻新開支
• 大廈管理費
• 保險費
• 按揭利息支出
• 地租
• 物業、裝置或傢俬的折舊

逐步解說:物業稅的計算方法

了解計算方法對準確的稅務規劃至關重要。以下是稅務局使用的確實公式:

1. 第一步:計算應評稅值
   應評稅值 = 全年租金收入 – 業主繳付的差餉 – 不能追回的租金
   在法定免稅額之前,只有這兩項可扣除。
2. 第二步:適用20%法定免稅額
   應評稅淨值 = 應評稅值 × 80%
   這是適用自動的20%修葺及支出扣除之處。
3. 第三步:計算應繳物業稅
   應繳物業稅 = 應評稅淨值 × 15%
   15%稅率自2008/09年度起維持不變。

實例說明:實際計算展示

讓我們以下列資料的物業為例:

• 每月租金:港幣25,000元
• 全年租金收入:港幣300,000元
• 業主繳付的差餉:港幣5,000元
• 實際維修費用:港幣75,000元(不可扣除)

計算方法:

1. 應評稅值 = 港幣300,000元 – 港幣5,000元 = 港幣295,000元
2. 應評稅淨值 = 港幣295,000元 × 80% = 港幣236,000元
3. 應繳物業稅 = 港幣236,000元 × 15% = 港幣35,400元

儘管實際維修開支達港幣75,000元(佔租金收入25%),您仍只獲標準的20%免稅額,按應評稅值港幣295,000元計算(提供港幣59,000元的免稅額)。

折舊:物業稅中的缺失部分

物業稅下無折舊免稅額

有別於利得稅(香港的企業所得稅),物業稅並不提供以下項目的折舊免稅額:

• 樓宇或物業結構本身
• 固定裝置及設備
• 連傢俬出租物業提供的傢俬
• 設備或電器

政府的理據是20%法定免稅額已涵蓋一般損耗,在其他稅制中通常會透過折舊處理。

利得稅與物業稅:關鍵分別

若您透過法團持有物業作業務用途,您可選擇申請按利得稅課稅。這會帶來重大轉變,因為利得稅容許:

在香港經營行業、專業或業務的法團可向稅務局書面申請豁免物業稅,租金收入將改以利得稅評稅。

何時物業稅變得不利

當您的實際可容許開支(若可扣除的話)超過應評稅租金收入的20%時,物業稅對您可能不利。這種情況常見於:

• 進行大型裝修或翻新工程
• 因物業樓齡或狀況需要進行大規模維修工程
• 高昂管理費(常見於豪華住宅發展項目)
• 繳付大額按揭利息
• 物業需要頻繁維修或營運成本高昂

替代方案:個人入息課稅選擇(個人適用)

認為物業稅稅制不利的個人業主可選擇個人入息課稅。根據此選擇:

• 租金收入與其他收入(受僱、業務利潤等)合併計算
• 適用累進薪俸稅稅率(2%至17%,以標準稅率為上限)
• 可獲個人免稅額及扣除
• 按揭利息可能可扣除(每年上限港幣100,000元)

常見物業稅誤解解說

誤解一:「我可以扣除實際維修費用」

事實: 在物業稅下,您不可扣除實際維修費用。20%法定免稅額自動適用,並取代所有實際費用申索,不論您開支多少。

誤解二:「折舊可減少我的物業稅」

事實: 折舊並不適用於物業稅計算。只有在利得稅下,合資格商業樓宇及資產才可申索折舊免稅額。

誤解三:「我可以扣除按揭利息」

事實: 按揭利息在物業稅下不可扣除。若選擇個人入息課稅(上限港幣100,000元),或物業由按利得稅評稅的法團持有,則可能可以扣除。

誤解四:「開支越高稅款越低」

事實: 您的物業稅負擔完全獨立於您在修葺、維修或其他物業相關開支的實際支出。只有法定的20%免稅額適用。

業主的合規要點

業主必須在稅務局發出物業稅報稅表(BIR57)時提交。報稅表需要申報:

• 已收或應收的租金總額
• 業主繳付的差餉(如適用)
• 不能追回的租金詳情(如有)

您無需申報實際修葺費用、維修開支或其他支出,因為這些與物業稅計算無關。

香港物業稅制度提供簡單性,但需要仔細了解其限制。雖然20%法定免稅額使稅款計算直接簡單,但對維修成本高昂或有按揭開支的業主可能不利。關鍵在於評估物業稅、個人入息課稅或利得稅哪種方式最適合您的具體情況。對於開支龐大或在法團結構內持有的物業,探索標準物業稅以外的替代方案可能帶來可觀節省。務必諮詢合資格稅務專業人士,以確定適合您情況的最佳方法。