您知道嗎?香港近40%的物業屬於聯權擁有。無論您是與家人、朋友或業務夥伴一同購買,了解聯權擁有如何影響您的稅務責任至關重要。香港物業稅制度就聯權業主訂有特定規則,可對您的財務規劃及合規要求構成重大影響。本綜合指南詳列您就非獨自擁有物業繳納物業稅所需了解的一切事宜。

了解聯權物業擁有權結構

在香港,物業聯權擁有有兩種截然不同的法律形式:聯權共有(Joint Tenancy)及分權共有(Tenancy-in-Common)。雖然兩者均涉及共同擁有,但在擁有權結構、業權轉讓方式,以及業主身故後的處理方式上均有根本分別。這些差異對遺產規劃及稅務處理均有重大影響。

聯權共有:「四項統一」方式

聯權共有的運作建基於「四項統一」原則 – 佔有權、權益、業權及時間的統一。這意味所有業主共同佔有整項物業、持有相等及相同的權益、透過同一法律文件取得擁有權,並同時取得其權益。

分權共有:靈活業權份數

分權共有提供更大靈活性,容許業主持有物業中不同的不可分割份數。份數可相等(50/50)或不相等(60/40、70/30),且不設生存者取得權。每位業主的份數各自獨立,並於身故時成為其遺產的一部分,根據其遺囑或無遺囑繼承法傳承予繼承人。

聯權擁有物業的物業稅計算

香港物業稅制度對出租物業的應評稅淨值劃一徵收15%,無論擁有權結構如何。然而,此稅項的計算及分配方式則因聯權共有與分權共有安排而有所不同。

物業稅計算公式

香港物業稅按以下簡單計算方式:

20%法定免稅額會自動扣除以涵蓋修葺及支出。這意味物業稅實際按扣除差餉後的租金總收入的12%徵收(80%的15%)。

聯權業主稅務責任分配

稅務局對聯權業主按其擁有權結構作不同處理:

• 聯權共有: 聯權共有人就稅務評估而言視作一名唯一擁有人。稅務局視他們為共同負責整項稅務責任。
• 分權共有: 稅務責任由聯權業主按其已登記擁有權份數比例分攤。在60/40分配中,每位業主須就物業稅總額的各自百分比負責。

報稅要求及限期

適當報稅對合規至關重要。稅務局會按擁有權結構發出不同表格,聯權業主須符合嚴格限期。

聯權擁有物業報稅程序

1. 步驟1:收取報稅表: 稅務局會按物業逐項向首位業主(業權契據所列首位業主)發出BIR57表格。
2. 步驟2:填寫報稅表: 任何一位業主可代表全部聯權業主填寫及簽署報稅表。每項物業僅需提交一份報稅表。
3. 步驟3:符合限期: 於發出日期起計1個月內提交。如符合條件,網上報稅可自動獲2星期延期。
4. 步驟4:保留記錄: 保留所有租金記錄7年,包括租賃協議、收據及銀行結單。

特殊情況及策略考慮因素

聯權業主身故

當聯權業主去世時,稅務處理會出現重大轉變:

• 聯權共有: 已故業主的權益自動轉移至尚存的聯權共有人。稅務局會為尚存業主開立新的物業稅檔案。身故後的租金收入若尚存業主成為唯一擁有人,則須在其BIR60表格中申報。
• 分權共有: 已故業主的份數成為其遺產的一部分。新的物業稅檔案會反映新的擁有權結構,遺產或受益人須負責按比例計算的稅務責任。

個人入息課稅選擇

聯權業主應考慮選擇個人入息課稅,可大幅減低稅務責任:

• 合併薪俸稅、利得稅及物業稅的收入
• 採用累進薪俸稅稅率(2%至17%),而非劃一15%物業稅
• 容許扣除個人免稅額(基本:HK$132,000,已婚:HK$264,000,子女:每名HK$130,000)
• 每位聯權業主可就其份數獨立選擇個人入息課稅

不合規罰款

稅務局就不合規徵收嚴厲罰款:

• 未有通知: 收取租金收入後4個月內未有通知稅務局
• 逾期提交: 未能符合限期定額罰款HK$10,000
• 不正確報稅表: 額外罰款最高可達少徵稅款的三倍
• 蓄意逃稅: 檢控及可能處以罰款及監禁

聯權業主實務管理策略

溝通及協調框架

有效的聯權擁有須主動管理:

• 指定稅務協調員: 委任一名聯權業主處理所有報稅及與稅務局的通訊事宜
• 訂立書面協議: 記錄就稅款繳納、記錄保存及責任分配的內部安排
• 建立共用日曆: 追蹤所有報稅限期、繳款日期及評稅通知書
• 定期檢討會議: 安排定期會議以檢討稅務狀況及考慮個人入息課稅選擇

文件存檔最佳實務

保留全面記錄7年:

• 租賃協議正本及修訂
• 租金收據、顯示存款的銀行結單
• 差餉物業估價署發出的差餉繳納收據
• 就該物業與稅務局的通訊
• 空置期或減租的證據
• 所有已收取的報稅表及評稅通知書

作為香港聯權業主,處理物業稅須了解聯權擁有的法律架構及稅務影響。透過選擇合適的擁有權結構、保留適當文件,以及考慮個人入息課稅等策略選項,聯權業主可優化其稅務狀況,同時確保完全遵守稅務局規定。緊記聯權擁有即共同責任 – 聯權業主之間的有效溝通及協調與了解稅務規則本身同樣重要。