希望透過具稅務效益的架構投資亞洲房地產?香港的房地產投資信託基金(REIT)制度提供區內最具吸引力的平台之一。憑藉其作為亞洲金融中心的戰略地位、優惠的稅務待遇及穩健的監管框架,香港房地產投資信託基金為全球投資者提供無與倫比的途徑,以投資於亞太區及以外地區多元化的房地產組合。

香港在亞洲房地產投資信託基金市場的戰略地位

香港是國際投資者尋求接觸亞洲蓬勃房地產市場的重要門戶。作為領先的國際金融中心,本港結合完善的監管框架與戰略性地理位置,並對認可集體投資計劃提供優惠稅務待遇。證券及期貨事務監察委員會(證監會)與香港交易及結算所有限公司(港交所)的雙重監督,締造透明及對投資者友善的環境,使香港成為跨境房地產投資的首選目的地。

香港房地產投資信託基金的稅務處理:全面指南

房地產投資信託基金層面的利得稅豁免

香港房地產投資信託基金稅制的基石是認可集體投資計劃可獲得的利得稅豁免。根據《稅務條例》第26A(1A)條,獲證監會認可的房地產投資信託基金享有香港利得稅全面豁免。此豁免適用於信託層面的收入,讓房地產投資信託基金可在大部分收入類別無須承擔企業層面稅項的情況下,最大化向基金單位持有人作出的分派。

直接持有物業的物業稅

當房地產投資信託基金直接持有香港房地產並從該等物業獲取租金收入時,該租金收入須按標準稅率15%繳納香港物業稅。儘管房地產投資信託基金整體享有利得稅豁免,此物業稅仍然適用,對直接持有的香港房地產租金收入構成特定的例外處理。

物業稅的計算公式如下:(租金收入 – 已繳差餉)× 80% × 15%。20%的法定免稅額用於修葺及其他開支。

透過特殊目的載體(SPV)間接持有

當房地產投資信託基金透過特殊目的載體間接持有房地產物業時,若該特殊目的載體產生源自香港的收入,則該載體本身須繳納香港利得稅。香港實行兩級制利得稅:

• 首200萬港元利潤: 法團稅率為8.25%
• 超過200萬港元的利潤: 法團標準稅率為16.5%
• 非法團業務:首200萬港元稅率為7.5%,其餘為15%

重要的是,特殊目的載體支付予房地產投資信託基金的股息,在房地產投資信託基金層面獲豁免利得稅,而源自香港以外房地產的收入則獲豁免利得稅及物業稅。

預扣稅及向投資者作出的分派

香港對房地產投資信託基金向基金單位持有人作出的分派不徵收預扣稅,不論基金單位持有人是否香港居民。預扣稅的免除使香港房地產投資信託基金對國際投資者更具吸引力,因為他們可獲得分派而無須承擔香港來源的扣減。

資本增值處理

香港並無一般資本增值稅。出售房地產投資信託基金單位所獲得的收益,如屬資本性質,可獲豁免香港利得稅。然而,在香港經營由收購及出售房地產投資信託基金單位構成的行業、專業或業務的基金單位持有人,可能須就出售單位所得的交易溢利繳納香港利得稅。

證監會房地產投資信託基金守則規定:監管框架

90%分派要求

房地產投資信託基金守則中最重要的規定之一是強制性分派規則。香港的房地產投資信託基金每年必須向基金單位持有人分派股息,金額不少於其經審核年度除稅後淨收入的90%。此規定確保房地產投資信託基金作為收益型工具運作,將幾乎所有盈利傳遞予投資者。

投資限制及資產配置

房地產投資信託基金守則規定房地產投資信託基金必須主要投資於房地產。具體而言,計劃的資產總值至少75%必須於任何時間投資於可產生經常性租金收入的房地產。此規定確保房地產投資信託基金維持其作為專注於創造收入物業的房地產投資工具的特性。

香港房地產投資信託基金可投資的物業類型或地理位置並無限制。房地產投資信託基金可持有物流設施、數據中心、醫院、基建物業及其他資產類別。房地產投資信託基金亦可以單一物業設立或納入新開發的物業,為架構投資策略提供靈活性。

管理及牌照規定

房地產投資信託基金必須委任獲證監會就第9類受規管活動(資產管理)發牌的管理公司管理計劃。此牌照規定確保由合資格及受規管的實體提供專業管理。此外,房地產投資信託基金資產必須由獨立第三方託管,為基金單位持有人資產提供保障,並確保適當的分隔及監督。

政府支援及資助計劃

證監會管理由香港政府撥款的資助計劃,為合資格的房地產投資信託基金在香港設立提供資助。該計劃涵蓋支付予香港服務供應商與房地產投資信託基金上市有關的合資格開支的70%,上限為每個房地產投資信託基金800萬港元。資助計劃於2021年5月10日推出,已延長至2027年5月9日。

跨境架構考慮因素

地域靈活性及離岸投資

香港跨境房地產投資信託基金架構的主要優勢之一是沒有地域限制。香港房地產投資信託基金可投資於世界任何地方的物業,而離岸房地產的收入可獲豁免香港利得稅及物業稅。這為透過香港平台架構泛亞洲或全球房地產投資信託基金組合創造了重大機遇。

特殊目的載體架構以提升稅務效益

直接物業持有與特殊目的載體架構之間的選擇對稅務有重大影響。對於香港物業,透過特殊目的載體持有資產而非直接持有可提供較優惠的稅務待遇,因為這可避免租金收入須繳納15%物業稅(儘管特殊目的載體本身須繳納兩級制利得稅)。

對於離岸物業,特殊目的載體架構提供額外好處:

• 法律及監管合規: 特殊目的載體可於物業所在司法管轄區設立,確保符合當地擁有權及監管規定
• 稅務協定優惠: 於適當司法管轄區的特殊目的載體可提供雙重稅務協定的優惠,減少跨境收入流動的預扣稅
• 資產保護: 為不同物業或市場設立獨立特殊目的載體可提供隔離保護,限制法律或財務問題的交叉影響
• 退出靈活性: 在某些司法管轄區,出售特殊目的載體股份而非相關物業可提供稅務及法律優勢

互聯互通機制及中國內地市場准入

最近的重要發展是2024年將香港房地產投資信託基金納入互聯互通機制,即香港與中國內地交易所之間的交易聯繫。此納入為中國內地投資者提供直接投資香港房地產投資信託基金的途徑,擴大潛在投資者基礎並提升流動性。

與其他亞洲房地產投資信託基金制度的比較

香港的房地產投資信託基金制度為跨境房地產投資提供亞洲最具吸引力的平台之一。憑藉其優惠的稅務待遇、穩健的監管框架及作為亞洲金融中心的戰略地位,香港為全球投資者提供有效途徑投資多元化的房地產組合。無論您考慮設立新的房地產投資信託基金或投資於現有基金,了解稅務及監管環境對於最大化回報及確保合規至關重要。