想像一下您有1,000萬港元可在香港投資。應該購買一個產生租金收入的豪華住宅單位,還是建立一個派發股息的多元化股票投資組合?雖然兩個選擇都提供潛在回報,但稅務影響可能意味著您口袋中多出或少了數十萬元。在2024年2月具標誌性意義的印花稅改革後,香港的投資環境已發生根本性轉變,使這項比較對精明投資者而言比以往任何時候都更為重要。

香港的稅務優勢:沒有資本增值稅

香港的地域來源徵稅制度是全球最有利於投資者的稅制之一。完全沒有資本增值稅這一點同樣適用於房地產及股票投資,前提是這些資產是作真正投資用途而非貿易存貨。這為兩類資產的長期投資者創造了公平的競爭環境。

關鍵區分:資本性質與收益性質

雖然香港不對資本增值徵稅,但稅務局會仔細審查處置收益屬資本性質還是收益性質。就房地產而言,交易頻率、持有期、收購原因及融資安排等因素決定此分類。就股票而言,以個人名義持有股票的個別投資者通常享有資本性質待遇,而專業交易員可能需按8.25%(首200萬港元)或16.5%(其餘部分)繳納利得稅。

購入成本:印花稅之戰

2024年2月28日取消買家印花稅(BSD)及額外印花稅(SSD)改變了物業購入的經濟效益,但相比股票投資,仍存在重大交易成本。

物業印花稅架構(2024年2月後)

經過2024年改革後,所有住宅物業買家現在均按第2標準稅率繳納從價印花稅(AVD),不論居民身份或是否首次置業。這相比以往的制度大幅簡化。

股票交易印花稅

股票投資者面對的購入成本大幅降低。香港股票印花稅按每方0.1%徵收(買方及賣方),導致每宗交易的總成本為0.2%。對於香港上市股票,這是除經紀佣金外的主要交易成本。

這巨大的差異代表股票投資者的巨大優勢。1,000萬港元的物業投資需繳納375,000港元印花稅,而相同金額投資於股票只需10,000港元 – 差額為365,000港元或投資額的3.65%。

持續收入徵稅:租金與股息

房地產與股票之間稅務待遇最重大的差異出現在持續收入產生的徵稅方面。

租金收入的物業稅

收取租金收入的物業業主須按15%的標準稅率繳納物業稅,按應評稅淨值(NAV)計算。應評稅淨值是從總租金收入中扣除20%法定免稅額(以反映維修、保養及其他開支)後計算得出。

計算例子:

• 年度總租金:360,000港元
• 減去20%法定扣除:72,000港元
• 應評稅淨值:288,000港元
• 物業稅按15%:43,200港元
• 總租金的實際稅率:12%

股票的股息收入

相比之下,香港居民個人從股票投資收取的股息收入完全免稅,不論派息公司是香港或外國公司。香港公司派發的股息沒有預扣稅,而個人收取的外地來源股息根據地域來源原則不受香港徵稅。

這為尋求收入產生的股票投資者創造了相當大的稅務效率優勢。派息4%的投資組合產生完全免稅的收入,而租金回報4%的物業則面對該收入流的實際12%稅率。

處置成本及退出策略效率

於2024年2月28日起取消額外印花稅消除了以往懲罰短期物業處置的持有期限制。這代表物業投資者的流動性及退出靈活性有重大改善。

當前物業處置成本

物業賣家不再需就處置繳納印花稅,儘管他們仍須負責法律費用、代理佣金(通常為交易價值的1-2%)及可能的利得稅(如果其活動被視為物業買賣而非投資)。

股票處置成本

股票賣家需繳納0.1%印花稅,與購入成本相同。加上最低經紀佣金,買賣股票的總往返交易成本通常介乎0.25%至0.35%,相比物業交易在考慮印花稅、法律費用及代理佣金後的4-6%。

投資持有架構:公司與個人擁有權

持有架構的選擇對房地產及股票投資的稅務效率都有重大影響,每類資產各有不同考慮因素。

公司物業擁有權

透過香港公司持有物業令租金收入須按8.25%(利潤最多200萬港元)或16.5%(利潤超過200萬港元)繳納利得稅,相比個人擁有權的15%物業稅率。然而,公司擁有權允許扣除實際開支,包括按揭利息、維修及管理費用。

公司股票擁有權

透過香港公司持有股票在2023年1月1日生效的外地來源收入豁免(FSIE)制度下引入了複雜性。雖然來自香港公司的股息仍然免稅,但外地來源股息及股票處置收益如由跨國企業實體收取,可能須繳納利得稅,除非符合特定豁免條件。

個人入息課稅:優化物業稅務效率

對於個人物業業主,個人入息課稅代表提高稅務效率的主要機制,儘管需要仔細分析以確定選擇是否提供實際利益。

按揭利息扣減

根據個人入息課稅,自住業主可扣除每年最多100,000港元的居所貸款利息。此扣減適用於主要居所最多20個課稅年度。對於出租物業,按揭利息可根據個人入息課稅扣減,不受100,000港元上限限制,但扣減不能超過每個個別物業的應評稅淨值。

何時個人入息課稅有利於物業投資者

• 高槓桿情況: 當按揭利息超過或接近租金收入時
• 多重收入來源: 當將物業收入與薪俸收入合併時允許利用累進稅率及個人免稅額
• 虧損抵銷: 當業務虧損可抵銷物業收入時
• 免稅額優化: 當已婚人士免稅額、子女免稅額或供養父母免稅額大幅降低整體稅務負擔時

具稅務效益投資的策略建議

對於專注收入的投資者

股票投資在收入產生方面提供優越的稅務效率,股息收入完全免稅,相比租金收入的12%實際稅率。高息股、房地產投資信託基金(分派至少90%利潤)及多元化股票投資組合提供具稅務效益的收入流。

對於專注增長的投資者

兩類資產均受惠於香港沒有資本增值稅,為專注升值的策略創造稅務中性。然而,股票的交易成本大幅降低(0.2%對比4-6%往返),為積極的投資組合管理及戰術性重新配置提供重大優勢。

對於槓桿投資者

高槓桿物業投資可透過個人入息課稅達至稅務效率,當按揭利息接近或超過租金收入時。然而,上升的利率已增加債務償還成本。股票的保證金融資維持免稅股息收入,但利息扣減只在投資活動構成業務時才適用。

房地產或股票在香港是否提供更佳稅務效率的問題無法普遍回答 – 最佳選擇根本上取決於投資者的情況、目標及持有策略。對於專注收入的投資者,股票透過股息收入的完全豁免展示明確的稅務優越性。對於專注增長並優先考慮資本升值的投資者,兩類資產均受惠於香港沒有資本增值稅,儘管股票的大幅降低交易成本提供有意義的優勢。2024年2月取消買家印花稅及額外印花稅消除了以往影響物業投資的最重大稅務罰則,但股票的基本優勢 – 免稅收入、最低交易成本、優越流動性及豁免持續物業稅 – 仍然保持不變。最終,雖然兩類資產均在香港友善投資者的無資本增值稅制度內運作,但股票對大多數投資者提供結構性稅務優勢。