想像建立一個資本增值完全免稅的房地產組合,交易成本剛剛削減高達15%,並且可以跨世代轉移財富而無需繳納遺產稅。這不是理論上的避稅天堂——這就是2024年的香港。對於家族辦公室和高淨值投資者而言,香港獨特的零資本增值稅組合、最近的印花稅改革以及精密的家族辦公室寬減政策,創造了全球最具吸引力的房地產財富保值和增長環境之一。讓我們探討如何架構您的物業投資,以最大化這些前所未有的優勢。

香港的零資本增值稅:物業財富的基礎

基本原則:資本增值與營業利潤

香港採用地域來源徵稅制度,作出關鍵區分:物業出售的資本增值完全免稅,而物業買賣的營業利潤則須繳納利得稅。這意味著當您購買物業作為長期投資並隨後以盈利出售時,該增值完全免繳香港稅項——無論交易價值、持有期或您的居住狀況如何。

「營業徵象」:稅務局如何區分投資與買賣

為保持資本增值稅待遇,家族辦公室必須證明投資意圖而非買賣活動。稅務局考慮以下關鍵因素:

• 交易頻率: 短期內進行多項物業交易顯示買賣行為
• 持有期: 持有少於兩年的物業面臨更嚴格審查
• 融資結構: 大量借貸購買可能顯示謀利意圖
• 物業改動: 轉售前的重大改善顯示買賣意圖
• 文件記錄: 投資政策聲明和長期策略支持資本性質

2024年印花稅革命:劃時代的節省

歷史性廢除:買家印花稅、額外印花稅及新住宅印花稅取消

2024年2月28日,香港實施了十多年來最重大的物業稅改革之一。立法會廢除所有需求方管理措施,創造大幅簡化和更實惠的交易環境:

• 買家印花稅(BSD): 以往對非居民及法團購買住宅物業徵收15%——現已廢除
• 額外印花稅(SSD): 對36個月內出售的物業徵收10-20%累進稅項——現已廢除
• 新住宅印花稅(NRSD): 對已擁有物業的香港居民購買物業徵收15%——現已廢除

現行從價印花稅(AVD)稅率

2024年改革後,物業購買僅須按第2標準稅率繳納累進從價印花稅,適用於所有買家:

節省幅度驚人。一項價值5,000萬港元的豪宅現在僅需繳納約212.5萬港元的從價印花稅(4.25%),而以往買家印花稅15%加從價印花稅4.25%的總負擔為962.5萬港元——每宗交易節省750萬港元。

家族投資控股公司制度下的家族辦公室房地產策略

家族投資控股公司稅務寬減:合資格交易0%利得稅

《2023年稅務(修訂)(家族投資控股公司稅務寬減)條例》為成熟的家族辦公室提供強大工具:由單一家族辦公室管理的合資格家族投資控股公司(FIHV)就合資格交易享有0%利得稅。此制度追溯至2022年4月1日生效,已吸引約800個新家族辦公室申請。

家族投資控股公司優惠的資格要求

要符合0%利得稅寬減資格,家族辦公室必須符合嚴格標準:

• 家族擁有權: 至少95%實益權益須由家族成員持有
• 單一家族辦公室管理: 單一家族辦公室須在香港管理及控制
• 最低資產管理規模: 合資格資產管理規模須達2.4億港元
• 實質要求: 在香港至少有兩名全職合資格僱員,年度營運開支最少200萬港元
• 核心收入產生活動: 投資決策、投資組合風險管理及資產管理須在香港進行

家族辦公室的最佳房地產投資架構

鑒於家族投資控股公司的限制,家族辦公室應考慮以下策略方法:

1. 策略1:個人直接擁有
   家族成員可在家族投資控股公司架構外以個人身份購買香港物業。這提供物業增值完全免稅、擁有權簡化,以及通過香港無遺產稅實現簡化的遺產規劃。
2. 策略2:離岸物業持有
   家族投資控股公司的不動產限制僅適用於香港物業。倫敦、紐約或新加坡等市場的離岸房地產投資仍符合0%利得稅寬減資格,實現國際物業增值免稅。
3. 策略3:基建房地產投資
   家族投資控股公司法例特別將「基建」排除在10%限制外。即使位於香港,交通、公用事業、電訊或社會基建投資也可符合稅務寬減資格。
4. 策略4:雙重架構方法
   成熟的家族辦公室實施平行架構:一個家族投資控股公司用於金融資產和離岸房地產(0%利得稅),加上用於香港物業的獨立個人持有(無資本增值稅)。

租金收入稅務及優化

出租物業的物業稅計算

雖然資本增值免稅,但香港物業的租金收入仍須按應評稅淨值的15%繳納物業稅。計算方法簡單:

例子: 一項每年產生50萬港元租金及2萬港元差餉的物業:

• 租金總額:500,000港元
• 減差餉:20,000港元
• 減20%法定扣除:96,000港元
• 應評稅淨值:384,000港元
• 物業稅15%:57,600港元

個人入息課稅:稅務優化工具

個人物業擁有人可選擇個人入息課稅,將所有收入來源合併並按累進薪俸稅率而非劃一15%物業稅徵稅。在以下情況下可帶來顯著節省:

• 您有大量個人免稅額(基本:132,000港元,已婚:264,000港元,子女:每名130,000港元)
• 累進稅率(2%至17%)將導致實際稅率低於15%
• 您有可扣除開支,如居所貸款利息(上限100,000港元)或慈善捐款(收入最多35%)

遺產規劃及財富轉移優勢

無遺產稅:無縫世代轉移

香港於2006年廢除遺產稅,創造全球最有利的跨世代財富轉移環境之一。這平等適用於所有資產,包括房地產組合。物業擁有人去世後,遺產轉移予受益人時無需繳納任何遺產稅,無論物業價值多少。

結合零資本增值稅,這創造強大的跨世代規劃機會。家族可以跨世代持有升值房地產,在出售時實現免稅資本增值,同時將物業轉移予繼承人而無需繳納遺產稅。

家族物業持有的信託架構

家族辦公室經常利用香港或離岸信託架構持有房地產組合,提供:

• 跨世代擁有權延續,死亡時不觸發印花稅
• 專業受託人監督及管治
• 保護免受債權人索償及家族糾紛
• 相比直接擁有權的私隱優勢

2024-2025年提升及未來發展

建議的家族投資控股公司制度提升

財經事務及庫務局建議對家族投資控股公司稅務寬減制度進行重大提升,預計2025年立法修訂:

• 擴大合資格投資: 包括非法人私人實體權益、直接貸款及虛擬資產
• 取消附帶收入門檻: 取消某些收入類型的5%限制
• 增強家族單一目的實體靈活性: 為複雜家族持有提供更大組織靈活性

資本投資者入境計劃放寬

香港已降低資本投資者入境計劃的門檻,允許高淨值人士通過合資格投資取得居留權。預計2025年將吸引超過200個額外家族辦公室,進一步鞏固香港作為亞洲首屈一指的家族辦公室司法管轄區。

香港獨特的稅務環境——結合零資本增值稅、廢除印花稅、精密的家族辦公室寬減及無遺產稅——創造可能是全球最具吸引力的房地產財富保值司法管轄區。對於尋求建立跨世代物業組合的家族辦公室而言,香港不僅提供稅務效率,還有穩定的法律制度、世界級專業服務,以及進入亞洲市場的策略優勢。隨著香港持續提升其家族辦公室生態系統,現在正是架構您的房地產投資以最大化這些前所未有優勢的時機。