シンガポール、ロンドン、ニューヨークなど、海外に居住しながら香港の不動産から賃貸収入を得ている非居住者の大家の皆様。香港の不動産税（物業税）制度を理解することは、コンプライアンス遵守と財務計画において極めて重要です。香港は源泉地主義を採用しており、納税義務は「あなたの居住地」ではなく「収益を生む資産の所在地」によって決定されます。本ガイドでは、税額計算や申告手続きから、戦略的計画、回避すべき落とし穴まで、非居住者大家が知っておくべきすべてを解説します。

非居住者大家としての納税義務を理解する

香港の税制は源泉地主義に基づいています。これは、あなたの個人的な納税者居住地のステータスが、香港の賃貸収入に対する不動産税の支払い義務を決定するものではないことを意味します。香港に不動産を所有し、そこから賃貸収入を得ている場合、あなたは香港の不動産税の対象となります。香港税務局（IRD）は、「あなたがどこに住んでいるか」ではなく、「収益を生む資産がどこにあるか」に焦点を当てています。

課税対象となる賃貸収入とは？

不動産税は、土地および建物の年間価値に適用され、以下のものが含まれます：

• 基本家賃（テナントから受け取る毎月の家賃）
• 権利金（賃貸契約の一部として受け取る一括払い）
• 礼金やテナントからのその他の対価
• サービス料（賃貸契約の一部を構成する場合）
• 物件の使用権に関連して受け取るその他の支払い

不動産税の計算：15%税率の詳細

香港の不動産税は、物件の純課税価値（Net Assessable Value, NAV）に対して固定税率15%で計算されます。納税額を理解する鍵は、NAVの計算方法にあります。単純に総賃貸収入の15%を支払うわけではありません。

申告手続きと期限：ステップバイステップガイド

香港の不動産税義務を管理するには、書類、申告方法、支払期限に体系的に注意を払う必要があります。以下がコンプライアンスへの道筋です。

必須書類チェックリスト

• 課税年度中のすべての賃貸期間の賃貸契約書
• 受け取ったすべての支払いを示す賃貸収入明細
• 物件に支払った政府差餉の領収書
• 大規模修繕の記録（20%控除が大部分をカバーしますが）
• 賃貸保証金を示す銀行取引明細書
• 賃貸契約に関するテナントとの通信記録

申告方法とタイムライン

1. 申告書発送： 税務局は毎年5月初旬に不動産税申告書を発送します。
2. 申告期限： 通常、発送日から約1ヶ月後（6月初旬頃）です。
3. 申告方法：
   • eTAXポータル： オンライン申告で即時確認が可能です。
   • 紙の申告書： 税務局のウェブサイトまたは事務所で入手できます。
4. 暫定税： 税務局は前年度の評価に基づいて納付書を発行します。
5. 支払期限： 付加税を避けるため、納付書に記載された日付を厳守してください。

租税条約：二重課税の回避

香港は、中国本土、シンガポール、イギリス、日本など、45以上の国・地域と包括的租税条約（CDTA）を締結しています。これらの条約は、同じ賃貸収入に対して二重に課税されることを防ぎます。

非居住者大家に対する租税条約の仕組み

1. 第一次的課税権： 香港は、通常、その地域にある不動産からの賃貸収入を課税する権利を有します。
2. 外国税額控除： あなたの居住国は、支払った香港の不動産税に対する税額控除を認めます。
3. 必要な書類： 納税の証明として、香港の不動産税評価通知書を保管してください。
4. 国固有のルール： 手続きは管轄区域によって異なります。居住国の税務専門家に相談してください。

よくあるコンプライアンス上の落とし穴と回避方法

非居住者大家は、特定のコンプライアンス上の課題に直面することがよくあります。これらのよくある間違いを認識することで、罰則や税務調査を回避できます。

長期的な税務計画戦略

毎年のコンプライアンスを超えて、香港の不動産投資を最適化するために、以下の戦略的アプローチを検討してください。

所有形態に関する考慮事項

ほとんどの非居住者は個人で不動産を保有しますが、香港会社または適切に登録された外国会社を通じた法人所有は、以下のような利点を提供する可能性があります：

• 利得税（法人税）の可能性： 法人は最初の200万香港ドルに8.25%、残額に16.5%の税率（2024-25年度）が適用されます。
• 経費控除： 事業経費の申告により柔軟性が高まります。
• 相続・事業承継計画： 所有株式の移転が容易になります。
• 複雑性の増加： 設立およびコンプライアンスコストが高くなります。

売却計画：印紙税の考慮事項

最終的に香港の不動産を売却する際は、以下の重要なポイントを理解してください：

• キャピタルゲイン税なし： 香港は不動産売却によるキャピタルゲインに課税しません。
• 印紙税の適用： 物件価格に基づく従価印紙税が適用されます。
• 重要な更新： 特別印紙税（SSD）、買主印紙税（BSD）、新規住宅印紙税（NRSD）は2024年2月28日に廃止されました。
• 現在の税率： 印紙税は、300万香港ドル以下の物件の100香港ドルから、21,739,120香港ドル超の物件の4.25%まで、段階的に設定されています。

非居住者大家として香港の不動産税を管理するには、注意深さが必要ですが、適切な計画を立てれば明快です。純課税価値に対する15%の税率と、自動20%控除が組み合わさることで、予測可能な税務環境が生まれます。信頼できる税務代表を任命し、正確な記録を保管し、香港の要件と居住国の租税条約の規定の両方を理解することで、コンプライアンスを確保しながら投資収益を最適化できます。迷ったときは、現地の規制と国際的な税務上の影響の両方を理解する資格を持つ香港の税務専門家に相談することをお勧めします。