香港のダイナミックな不動産市場への投資をお考えですか？2024年2月に外国人買い手に対する差別的印紙税が撤廃され、世界でも最もシンプルな不動産税制の一つを持つ香港は、国際的な投資家にとってかつてないほどアクセスしやすい市場となりました。ミッドレベルズの高級アパートメントからセントラルの商業スペースまで、賃貸収入に対する15%の不動産税を理解することは、リターンを最大化し、コンプライアンスを確保するために不可欠です。

香港の不動産税：15%の単一税率の解説

香港の不動産税制は、多くの国・地域と比較して驚くほどシンプルです。2008/09年度以降、香港は賃貸物件の純課税価値に対して一貫して15%の単一税率を維持しています。この税率は、香港居住者、外国人投資家、個人、法人を問わず、すべての不動産所有者に等しく適用されます。この税率の安定性は、投資計画にとって優れた予測可能性を提供します。

不動産税の納税義務者は？

不動産税は、香港の土地や建物から賃貸収入を得るすべての人に適用されます。対象者は以下の通りです：

• 個人の不動産所有者（香港居住者と非居住者の両方）
• 香港に不動産を所有する法人
• 不動産の共同所有者
• 受益者に代わって賃貸収入を受け取る受託者

不動産税の計算式

純課税価値は、以下のシンプルな計算式で算出されます：

20%の法定控除（計算式の×80%の部分）は自動的に適用されます。実際の修繕費の領収書は必要ありません。これは外国人投資家にとってコンプライアンスを大幅に簡素化します。

実際の不動産税計算例

例1：標準的な住宅賃貸物件

実効税率： 総賃貸収入の11.88% (42,768 ÷ 360,000)

例2：テナント不払いのある商業物件

実効税率： 総賃貸収入の10.84% (65,040 ÷ 600,000)

控除できるものとできないもの

認められる控除（この3つのみ）

• 所有者が支払った差餉： 課税年度中に実際に支払った政府の差餉
• 回収不能家賃： 課税所得に含まれているが、回収不能であることが証明された家賃（証拠書類が必要）
• 20%法定控除： 修繕費や経費をカバーする自動控除。領収書は不要です

控除できない一般的な経費

多くの外国人投資家が驚くのは、以下の経費が不動産税の計算において総賃貸収入から控除できないことです：

• 住宅ローン利息および返済額
• 管理費およびサービス料
• リノベーションまたは改装費用
• 保険料
• 法律・専門家報酬
• 不動産仲介手数料
• 地租（差餉とは異なります）
• 実際の修繕費用（20%控除でカバー）

外国人投資家のためのコンプライアンスの基本

申告要件と期限

非居住者の家主は、香港居住者と同一の申告義務を負います。税務局（IRD）は、不動産所有記録に基づいて不動産税申告書を発行します：

重要な期限：

1. 申告期限： 発送日から1ヶ月以内（通常6月初旬）
2. 電子申告延長： IRDのeTAXプラットフォームを通じてオンラインで申告した場合、自動的に2週間延長されます
3. 申告書未受領の場合： 課税対象の賃貸収入があるにもかかわらず申告書を受け取らなかった場合は、課税年度終了後4ヶ月以内（7月31日まで）にIRDに通知する義務があります

コンプライアンス違反に対する罰則

IRDはコンプライアンスを厳格に扱います。申告遅延や不履行は以下の結果を招く可能性があります：

• 追徴課税： 申告遅延に対して納付すべき税額の5〜15%
• 推定課税： IRDが控除を認めずに課税を行う可能性があります
• 多額の罰金： 未納税額の最大3倍まで
• 刑事訴追： 故意の脱税に対して、罰金および懲役刑の可能性
• 延滞利息： 延滞税に対する8.25%の利息（2025年7月より）

印紙税：外国人買い手に対する大きな変更

重要な政策転換により、香港は2024年2月28日に3つの主要な不動産市場冷却策を廃止しました：

• 買主印紙税（BSD）： 非永住者に対する15%の税金 → 廃止
• 特別印紙税（SSD）： 3年以内に転売された物件に対する税金 → 廃止
• 新規住宅印紙税（NRSD）： 2件目以降の物件に対する追加税金 → 廃止

外国人投資家は現在、香港永住者と同一の従価印紙税（AVD）を支払います：

賃貸契約の印紙税

物件を賃貸する場合、賃貸契約書に印紙税が適用されます：

キャピタルゲイン税：香港の優位性

不動産投資家にとって香港の最も魅力的な特徴の一つは、キャピタルゲイン税が完全に存在しないことです。投資用不動産を売却して利益を得た場合、キャピタル増加分の100%を手にすることができます。これにより、以下のような特別な利点が生まれます：

• 投資用不動産の売却益に対するキャピタルゲイン税なし
• 不動産譲渡に対する相続税または遺産税なし
• 付加価値税（VAT）または物品サービス税（GST）なし
• 配当税または富裕税なし

外国人投資家のためのアクションプラン

物件購入前

1. AVDの計算： 現在の印紙税税率を使用して取得コストを予算に組み込む
2. 税務アドバイザーに相談： 所有構造（個人 vs 法人）について話し合う
3. 権利証書の確認： クリーンな権利証書を確保し、既存の賃貸借契約を理解する
4. 不動産税の予算策定： 税務上の義務として、予想賃貸収入の11〜12%を見積もる

賃貸物件取得時

1. 賃貸印紙税の支払い： 賃貸借契約書締結後30日以内
2. 記録システムの構築： すべての賃貸収入、差餉支払い、経費を追跡する
3. 税務代理人の検討： 海外に居住する場合は香港の専門家を任命する
4. 香港銀行口座の開設： 家賃の受領と経費の支払いを簡素化する

年間コンプライアンスチェックリスト

1. 税務申告書の確認： BIR57/BIR58は毎年5月初旬に発送される
2. 期限内に申告： 発送日から1ヶ月以内（6月初旬）
3. すべての収入を報告： 家賃、権利金、その他の支払いを含める
4. 認められる控除を請求： 支払った差餉と回収不能家賃（証拠書類とともに）
5. 記録の保管： すべての書類を最低7年間保管する

特別な状況と戦略的考慮事項

法人所有構造

香港法人を使用して不動産を保有することには、いくつかの潜在的な利点があります：

• 事業所得税（利得税）の選択： 法人は不動産税ではなく事業所得税の適用を申請でき、住宅ローン利息、管理費、実際の修繕費の控除が可能
• 有限責任：