香港と中国本土の両方にまたがる不動産ポートフォリオの構築をお考えですか？経済統合の進展とそれぞれの市場機会により、越境不動産投資は戦略的な選択肢となっています。しかし、これら二つの地域の大きく異なる税制を理解することは、投資収益を左右する重要な要素です。取得コストから賃貸収入への課税、最終的な売却まで、これらの違いを把握することは、情報に基づいた意思決定と予期せぬコストを避けるために不可欠です。

不動産取得：初期コストの比較

不動産を購入する際の初期の税負担は、香港と中国本土で大きく異なります。香港の制度は比較的シンプルである一方、中国本土では地域や物件の種類によって異なる複数の税金が関わってきます。

香港の印紙税構造（2024-2025年度）

香港では、物件価格に応じた累進的な従価印紙税制度が採用されています。特別印紙税が廃止されたため、税率は居住地に関係なくすべての購入者に平等に適用されます。

中国本土の不動産取得にかかる税金

中国本土の不動産取得には複数の税金が関わり、その中でも契税が主要なものです。税率は場所、物件の種類、初めての住宅購入かどうかによって異なります。

• 契税： 通常、取引価格の1〜3%。初めての住宅購入の場合は低率が適用されます。
• 付加価値税（VAT）： 商業用不動産または購入後2年以内に売却される住宅用不動産に対して5%。
• 登記費用： 都市や物件の種類によって異なります。
• 地域ごとの制限： 一部の都市では、非居住者に対する購入制限があります。

年間の保有コスト：不動産税と差餉

不動産を所有した後の継続的な年間コストは、二つの地域で大きく異なります。香港は予測可能なシステムである一方、中国本土のアプローチは都市によって異なり、現在も進化しています。

香港の賃貸収入に対する不動産税

香港では、賃貸収入の純課税価値に対して15%の不動産税が課されます。計算方法はシンプルです。

例えば、年間30万香港ドルの家賃収入があり、1万5千香港ドルの差餉を支払った場合：

1. ステップ1： 総賃貸収入：30万香港ドル
2. ステップ2： 差餉を差し引く：30万香港ドル – 1万5千香港ドル = 28万5千香港ドル
3. ステップ3： 20%の法定控除を適用：28万5千香港ドル × 80% = 22万8千香港ドル（純課税価値）
4. ステップ4： 15%の税率を適用：22万8千香港ドル × 15% = 3万4千200香港ドル（年間不動産税）

中国本土の賃貸収入に対する課税

中国本土では、賃貸収入は個人の総合所得の一部として扱われ、3%から45%の累進税率が適用される個人所得税の対象となります。これは、賃貸収入に対する税金が、すべての源泉からの年間総所得に依存することを意味します。

キャピタルゲイン：最大の違い

ここが税務上の扱いが最も劇的に分かれる点です。香港のアプローチは投資家に優しい一方、中国本土の制度は収益に大きな影響を与える可能性があります。

香港：キャピタルゲイン税なし

香港では、不動産売却によるキャピタルゲインに対して税金は課されません。ただし、重要な注意点があります。税務局が、あなたが事業として不動産取引を行っていると判断した場合、利益は事業所得税（利得税）の対象となる可能性があります（最初の200万香港ドルは8.25%、残額は16.5%）。

事業所得税の対象となる可能性がある要因：

• 頻繁な不動産取引（短期間での売買）
• 短期の保有期間（通常2年未満）
• 取引意図を示す資金調達方法
• 転売目的の投資物件としてのマーケティング

中国本土：土地増値税（LAT）

中国本土では、不動産売却に対して土地増値税が課され、増加額に応じて30%から60%の累進税率が適用されます。計算は複雑です。

資産移転と相続

将来の不動産資産の移転を計画するには、相続課税に対する非常に異なるアプローチを理解する必要があります。

香港：2006年以降、相続税なし

香港は2006年2月11日に相続税を廃止しました。これは、香港にある不動産やその他の資産が、所有者の居住地に関係なく、相続税なしで受益者に移転できることを意味します。これは、長期的な資産保全と移転にとって香港を特に魅力的な場所にしています。

中国本土：全国的な相続税制度なし

中国本土には現在、全国的な相続税制度はありません。ただし、導入に関する定期的な議論があり、いくつかのパイロットプログラムが検討されています。相続手続きは民法によって規制されており、直接的な相続税はありませんが、死亡時の不動産移転に関連する行政手数料やその他の費用が発生する可能性があります。

二重課税の回避：租税条約による解決策

越境投資家にとって最大の懸念事項の一つは、同じ所得に対して二重に課税されることです。幸いなことに、香港と中国本土にはこの問題に対処する包括的な租税条約（DTA）があります。

不動産投資家にとっての香港・中国本土租税条約の主要な規定：

• 賃貸収入： 一般的に、不動産が所在する国で課税されます。
• キャピタルゲイン： 不動産が所在する国で課税されます。
• 外国税額控除： 一方の地域で支払った税金は、他方の地域での納税義務から控除できます。
• 恒久的施設： 利益を人為的に移転することを防ぐ規則があります。

租税条約の恩恵を受けるためには、以下の手順が必要です。

1. ステップ1： 両地域における自身の納税者居住地のステータスを確認します。
2. ステップ2： 各国でのすべての所得と支払った税金を文書化します。
3. ステップ3： 必要に応じて、納税者居住地証明書を申請します。
4. ステップ4： 適切な租税条約の適用を主張して、両地域で確定申告書を提出します。

コンプライアンスと戦略的計画

越境不動産投資を管理するには、両地域のコンプライアンス要件に細心の注意を払う必要があります。以下に主な考慮事項を示します。

香港のコンプライアンス要件

• 年間確定申告： 3月31日で終了する課税年度について提出します。
• 記録保存： 記録は7年間保存する必要があります。
• 不動産税申告書： 発行日から1ヶ月以内（通常4月〜5月）に提出期限があります。
• 印紙税の支払い： 不動産購入後30日以内に支払う必要があります。

中国本土のコンプライアンス上の考慮事項

• 月次/四半期報告： 一部の税金はより頻繁な申告が必要です。
• 地域による差異： コンプライアンス要件は都市によって異なる場合があります。
• 外国人所有権の制限： 一部の都市では、非居住者による不動産所有が制限されています。
• 為替管理： 人民元への両替と本国送金に関する規則を考慮する必要があります。

香港と中国本土にまたがる成功した不動産ポートフォリオを構築するには、市場分析だけでなく、二つの異なる税制を徹底的に理解することが求められます。香港がシンプルさと長期投資家への優遇措置を提供する一方、中国本土は異なるリスクとリターンのダイナミクスを持つ機会を提示しています。成功の鍵は、積極的な税務計画、適切なコンプライアンス、そして二重課税を避けるための租税条約の活用にあります。初めての越境投資家であれ、既存のポートフォリオを拡大する場合であれ、両地域に精通した税務専門家に相談することは、投資戦略を最適化し、収益を保護するために不可欠です。