香港の不動産に10万香港ドルをかけて修繕しても、不動産税は1香港ドルも減らないことをご存知ですか？多くの税制では実際の経費が重要ですが、香港の不動産税は独特の「画一的な」アプローチを採用しており、多くの不動産投資家を驚かせます。経験豊富な大家でも、香港の賃貸市場に初めて参入する方でも、減価償却費や維持管理費がどのように扱われるかを理解することは、誤解によるコストを防ぎ、より賢明な税務計画の決定に役立ちます。

香港の不動産税：簡素化された制度の解説

香港の不動産税は、香港内の土地および建物の賃貸から生じるすべての所得に適用されます。この税は、内国歳入条例（IRO）に基づき、物件を賃貸して家賃収入を得る不動産所有者に課されます。この制度は行政負担を軽減するために意図的に簡素化されていますが、この簡素さにはすべての不動産所有者が理解しなければならない重要な制限が伴います。

20%の法定控除：唯一の経費控除

この自動控除がカバーするもの

香港の不動産税制度では、課税賃貸価値から自動的に20%が控除されます。この法定控除は、賃貸物件に関連するすべての修繕、維持管理、経費をカバーするように設計されています。重要な点は、実際の支出額に関わらず、この控除が毎年自動的に適用されることです。

この控除は理論的に以下をカバーします：

• 修繕および維持管理作業
• 内装・改装費用
• 建物管理費
• 不動産保険料
• 家賃徴収手数料および不動産仲介手数料
• 不動産所有に関連する一般的な経費

重要な制限：追加控除は認められない

ここで多くの不動産所有者が陥る落とし穴があります：不動産税制度の下では、実際の経費を控除として申告することはできません。 20%の法定控除が、以下のようなすべての経費請求に完全に取って代わります：

• 実際の修繕・維持管理費用（家賃収入の20%を超えていても）
• 内装・改装費用
• 建物管理費
• 保険料
• 住宅ローン利息の支払い
• 政府地代
• 不動産、備品、家具の減価償却費

ステップ・バイ・ステップ：不動産税の計算方法

正確な税務計画のためには、計算方法を理解することが重要です。以下は香港税務局が使用する正確な計算式です。

1. ステップ1：課税価値を計算
   課税価値 = 年間賃貸収入 – 所有者が支払った差餉 – 回収不能家賃
   法定控除の前に控除できるのはこの2項目のみです。
2. ステップ2：20%の法定控除を適用
   純課税価値 = 課税価値 × 80%
   ここで、修繕・経費のための自動20%控除が適用されます。
3. ステップ3：納付すべき不動産税を計算
   納付すべき不動産税 = 純課税価値 × 15%
   15%の税率は2008/09年度以降変更されていません。

実例：計算の実際

以下の詳細を持つ物件を考えてみましょう：

• 月額家賃：25,000香港ドル
• 年間賃貸収入：300,000香港ドル
• 所有者が支払う差餉：5,000香港ドル
• 実際の維持管理費：75,000香港ドル（控除不可）

計算：

1. 課税価値 = 300,000香港ドル – 5,000香港ドル = 295,000香港ドル
2. 純課税価値 = 295,000香港ドル × 80% = 236,000香港ドル
3. 納付すべき不動産税 = 236,000香港ドル × 15% = 35,400香港ドル

実際に75,000香港ドル（家賃収入の25%）を維持管理に費やしたにもかかわらず、受け取れるのは標準的な20%の控除のみです。これは295,000香港ドルの課税価値に対して計算され、59,000香港ドルの控除となります。

減価償却：不動産税における欠落した要素

不動産税の下では減価償却控除は認められない

香港の法人所得税である事業所得税（利得税）とは異なり、不動産税では以下のものに対する減価償却控除は認められません：

• 建物または不動産構造物そのもの
• 備品・設備
• 家具付き貸し出しで提供される家具
• 機器または家電製品

政府の理論的根拠は、20%の法定控除がすでに一般的な摩耗・消耗をカバーしており、これは通常、他の税制では減価償却を通じて対応されるものだ、という点にあります。

事業所得税 vs 不動産税：重要な区別

事業目的で法人を通じて不動産を保有している場合、不動産税ではなく事業所得税の扱いを選択するオプションがあるかもしれません。これは大きな違いをもたらします。なぜなら事業所得税では以下が認められるからです：

香港で事業、専門職、または業務を行う法人は、税務局に書面で申請し、不動産税を免除され、代わりに賃貸収入を事業所得税の対象とすることができます。

不動産税が不利になる場合

不動産税は、もし控除可能であれば実際の経費が課税賃貸収入の20%を超える場合、不利に働く可能性があります。これは以下のような場合によく起こります：

• 大規模な改修または改装が行われる場合
• 物件の経年劣化や状態により大規模な修繕工事が必要な場合
• 高額な管理費がかかる場合（高級住宅地で一般的）
• 多額の住宅ローン利息を支払っている場合
• 頻繁な維持管理が必要な物件や、運営コストが高い物件の場合

代替案：個人に対する個人課税の選択

不動産税制度が不利だと感じる個人の不動産所有者は、個人課税を選択することができます。このオプションでは：

• 賃貸収入が他の所得（給与、事業利益など）と合算されます
• 給与所得税の累進税率（2%〜17%、標準税率が上限）が適用されます
• 個人控除および各種控除が利用可能です
• 住宅ローン利息が控除可能になる場合があります（年間上限10万香港ドル）

不動産税に関するよくある誤解を解く

誤解1：「実際の修繕費用を控除できる」

現実： 不動産税の下では、実際の修繕費用を控除することはできません。20%の法定控除が自動的に適用され、実際にいくら費やしたかに関わらず、すべての実際の経費請求に代わります。

誤解2：「減価償却費は不動産税を減らす」

現実： 減価償却は不動産税の計算に適用される概念ではありません。事業所得税の下でのみ、適格な商業用建物および資産に対して減価償却控除を請求できます。

誤解3：「住宅ローン利息を控除できる」

現実： 住宅ローン利息は不動産税の下では控除できません。個人課税を選択した場合（上限10万香港ドル）、または法人が保有する物件が事業所得税の対象となる場合は控除可能です。

誤解4：「経費が高いほど税金は低くなる」

現実： 不動産税の納税義務額は、修繕、維持管理、その他の不動産関連経費への実際の支出とは完全に独立しています。適用されるのは法定の20%控除のみです。

不動産所有者のためのコンプライアンスの基本

不動産所有者は、税務局から不動産税申告書（BIR57）が発送されたら提出しなければなりません。申告書には以下の報告が必要です：

• 受け取った、または受け取るべき総賃貸収入
• 所有者が支払った差餉（該当する場合）
• 回収不能家賃の詳細（ある場合）

実際の修繕費用、維持管理費、その他の経費は、不動産税の計算に関係ないため報告する必要はありません。

香港の不動産税制度は簡素さを提供しますが、その制限を注意深く理解する必要があります。20%の法定控除により税額計算は簡単になりますが、維持管理費や住宅ローン経費が高い不動産所有者には不利に働く可能性があります。重要なのは、不動産税、個人課税、事業所得税の扱いのどれがあなたの特定の状況に最適かを評価することです。多額の経費がかかる物件や法人構造内で保有される物件については、標準的な不動産税に代わる選択肢を検討することで、大幅な節税につながる可能性があります。最適なアプローチを決定するためには、常に資格を持つ税務専門家に相談してください。