香港の不動産を名義人を通じて購入すれば、印紙税を回避できると考えていませんか？それは誤解です。香港の印紙税制度は、法的な名義が誰にあるかではなく、その物件から真の利益を得ているのは誰か、という根本的な原則に基づいて運用されています。名義人スキームを検討している投資家の方も、クライアントに助言する専門家の方も、この簡素化されたとはいえ依然として複雑な不動産税制において、名義人取引に印紙税がどのように適用されるかを理解することは極めて重要です。

香港における名義人による不動産取引の理解

香港のダイナミックな不動産市場では、プライバシーへの配慮や相続計画など、様々な理由から名義人による取引が検討されることがあります。その核心は、一方の当事者（名義人）が物件の法的所有権を保有し、他方の当事者（実質的所有者）が真の所有権（管理権、収益、最終的な処分権）を享受するという構造にあります。

法的所有者と実質的所有者の区別

この区別を理解することは非常に重要です：

• 法的所有者（名義人）： 登記書類に名前が記載され、法的所有権を保有する者。
• 実質的所有者： 物件を管理し、そこから収益を得て、その使用と処分に関する決定を行う者。
• 印紙税の発生契機： 香港の《印紙税条例》の下では、法的所有権がどのように構成されているかに関わらず、実質的所有権の移転によって印紙税が発生します。

香港の現行印紙税制度（2024-2025年度）

2024年2月以降の主な変更点

香港の印紙税制度は大幅な簡素化が行われました：

• 2024年2月28日： 政府は、買主印紙税（BSD）および特別印紙税（SSD）を含むすべての需要側管理措置を廃止しました。
• 現行制度： 住宅不動産取引には、現在、従価印紙税（AVD）のみが適用されます。
• 簡素化された制度： これは、購入者の属性ではなく物件価値に焦点を当てた、よりシンプルな印紙税制度への回帰を意味します。

現行の従価印紙税（AVD）税率

2024-2025年度現在、不動産譲渡に対するAVDは、物件価格に基づく以下の累進税率で課されます：

注：AVDは、譲渡時の購入価格または市場価格のいずれか高い方に基づいて計算されます。

名義人スキームへの印紙税の適用

信託宣言と印紙税の納税義務

実質的所有者が名義人を受益者とする信託宣言書を作成し、名義人が実質的所有者のために物件を保有する信託関係を設定した場合、この書類には、譲渡が行われたかのように印紙税が課されます。

《印紙税条例》は信託取引を特に規定しています：

• 信託書類を通じて実質的所有権が移転する場合、完全な売買があったかのように印紙税が課されます。
• 税務局は、取引の法的形式だけでなく、その実質を精査します。
• 名義人スキームの当初の設定と、実質的権益のその後の移転のいずれも、印紙税を発生させる可能性があります。

購入者による指名：特別なルール

一般的なシナリオとして、売買契約の購入者が、契約完了前に別の者に権利を譲渡するよう指名することがあります。印紙税の取扱いには特定のルールがあります：

指名による免税のための要件

指名による有利な印紙税取扱いを受けるためには、以下の条件をすべて満たす必要があります：

1. 近親者関係： 名義人は近親者（親、配偶者、子、兄弟姉妹）でなければなりません。
2. 自己のために行動： 名義人は自己のために行動している（すなわち、実質的所有者となる）必要があります。
3. 他の物件を所有しない： 名義人は指名時に香港に他の住宅を所有していてはなりません。
4. 上記以外の場合： 指名書類に対して追加のAVDが課されます。

租税回避防止規定は依然として有効

BSDとSSDが廃止されたにもかかわらず、香港の《印紙税条例》には、名義人スキームによる印紙税回避を防止するための強力な租税回避防止規定が残されています：

• 形式より実質： 税務局は取引の真の性質を精査し、法的書類を超えて実際の実質的所有者を特定します。
• 構成上の信託： 未履行の売買契約が存在する場合、売主は法律上、購入者のために物件を信託保有しているとみなされ、印紙税の納税義務が発生します。
• 信託書類： 物件に関する信託関係を設定するいかなる書類も、印紙税の目的上、譲渡とみなされます。
• 一連の取引： 複数の関連する取引は、真の実質的所有権の移転を判断するために集合的に見られることがあります。

不動産取引への実務的影響

名義人スキームで印紙税が発生するタイミング

関係者が留意すべき重要な点

名義人による不動産取引を検討または締結する際、関係者は以下の点に留意すべきです：

• 二重課税のリスク： 不適切な構成により、当初の取得時と名義人関係の設定時の両方で印紙税が支払われる可能性があります。
• 宣言要件： 免税を主張する購入者は、「自己のために」行動していると宣言する必要があり、虚偽の宣言は重大な結果を招きます。
• 書類による証拠： 税務局は、関係の性質と実質的所有権を証明する包括的な書類を要求する場合があります。
• タイミングの考慮： 名義人スキームが設定されるタイミングは重要です。契約完了前の指名と取得後の信託は異なる取扱いを受けます。
• 市場価格評価： 対価が名目上または不明確な場合、税務局は市場価格に基づいて印紙税を査定します。

特別なケースと免税

ベア・トラストと名義人による株式保有

特定の法人構造において、株式が名義人スキームを通じて保有されることがあります。香港会社の株式譲渡の場合：

• 印紙税は現在、譲渡金額の0.20%です（2023年11月1日より有効）。
• 税額は買主と売主で均等に分割されます（各0.10%）。
• 《印紙税条例》第27(5)条は、実質的権益が移転しない名目上の対価による譲渡に対しては従価印紙税が課されないと規定しています。
• この免税は、株式が譲渡されても実質的所有権が変わらない場合（例：同じ実質的所有権内での再編）に適用されます。

グループ内譲渡（第45条による免税）

《印紙税条例》第45条は、関連法人間での香港不動産の譲渡に対する免税を規定しています。以下の場合、2つの会社は「関連」しているとみなされます：

• 一方が他方の発行済み株式資本の少なくとも90%の実質的所有者である場合、または
• 第三の会社が両方の発行済み株式資本の少なくとも90%の実質的所有者である場合。

コンプライアンスと執行

印紙税の納付義務と期限

印紙税の課税対象となるすべての書類は、所定の期限内に印紙を貼付する必要があります：

• 香港で作成された書類： 作成日から30日以内。
• 香港以外で作成された書類： 香港で最初に受け取った日から30日以内。
• 延滞に対する罰則： 印紙貼付の遅延に対しては、納付すべき税額と遅延期間に基づいて計算される延滞税が適用されます。

非遵守の結果

印紙税の義務を適切に遵守しない場合、以下の結果を招く可能性があります：

• 延滞税： 印紙貼付の遅延または過少貼付に対する多額の罰則。
• 無効性： 印紙が貼付されていない書類は、香港の裁判所で証拠として採用されません。
• 刑事訴追： 重大なケースでは、《印紙税条例》に基づく刑事告発につながる可能性があります。
• 再査定： 名義人スキームが誤って表示されていたことが判明した場合、税務局は印紙税の納税義務を再査定する場合があります。

名義人スキームに関する香港の印紙税ルールを理解するには、現在の簡素化された税率と永続的な租税回避防止原則の両方を慎重に考慮する必要があります。BSDとSSDの廃止により全体の状況は簡素化されましたが、根本的なルールは変わりません。すなわち、印紙税は実質的所有権に従うのです。不動産取得を構成する場合でもクライアントに助言する場合でも、常に形式より実質を優先し、香港の進化する印紙税制度へのコンプライアンスを確保するために専門家の指導を求めることが重要です。