香港で家族や友人、ビジネスパートナーと不動産を共同購入することをお考えですか？共有所有は、競争の激しい不動産市場に参入するための賢い方法ですが、投資家が必ず理解すべき独自の税務影響と法的考慮事項が伴います。賃貸収入の課税方法から持分を売却する際の手続きまで、共有不動産の複雑さを乗り切るには、慎重な計画と専門的な知識が必要です。本ガイドでは、香港における共有不動産の差餉、税金、法的構造について知っておくべきすべてを詳しく解説します。

共有不動産に対する不動産税の理解

香港で不動産を共有する場合、各所有者は、生じた賃貸収入に対する不動産税を自己の持分割合に応じて個別に負担する責任があります。香港の不動産税制度は源泉地主義に基づいており、香港源泉の賃貸収入のみが課税対象となります。現在の不動産税率は、純課税標準額（Net Assessable Value, NAV）に対して15%です。NAVは、支払った差餉を差し引き、修繕費等に対する法定控除（20%）を適用した後に計算されます。

共有者に対する不動産税の計算方法

具体的な例で計算を分解してみましょう。あなたとパートナーが50%ずつ共有する住宅が年間30万香港ドルの賃貸収入を生み出すと仮定します。

共有不動産に対する印紙税の影響

香港の不動産取引における印紙税の状況は、2024年に大きく変わりました。2024年2月28日より、政府は3つの主要な需要抑制措置を廃止しました：

• 特別印紙税（SSD）： 以前は購入後3年以内に売却された物件に適用されていました。
• 買主印紙税（BSD）： 以前は香港永住権を持たない購入者に適用されていました。
• 新規住宅印紙税（NRSD）： 以前は2軒目以降の住宅購入に適用されていました。

これは、共有者が不動産の購入、売却、または持分の譲渡を行う際、現在では標準的な従価印紙税のみを考慮すればよいことを意味します。

現在の印紙税率（2024年2月以降）

共有者間で所有権を譲渡する場合（例えば、一方のパートナーが他方の持分を買い取る場合）、印紙税は、譲渡される持分の対価または時価のいずれか高い方に基づいて計算されます。

共有所有のための法的構造

共有所有に適した法的構造を選択することは、税務効率と法的保護のために極めて重要です。香港ではいくつかの選択肢があります：

1. 共有（Tenancy in Common）

これは、無関係の当事者間の共有所有において最も一般的な構造です。各所有者は、明確で個別に譲渡可能な持分（不等分でも可）を保有します。所有者が死亡した場合、その持分は自動的に他の共有者に移るのではなく、死亡した所有者の遺産に帰属します。

2. 共同保有（Joint Tenancy）

通常、夫婦や家族間で使用されます。すべての所有者が物件全体に対して平等な権利を持ちます。いずれかの所有者が死亡した場合、その持分は「生存者権（right of survivorship）」を通じて、生存している所有者に自動的に移転します。

3. 会社所有

会社を通じて不動産を保有することは、責任保護を提供する可能性がありますが、法人税の考慮事項が導入されます。会社は、賃貸収入に対して法人税率（最初の200万香港ドルは8.25%、残額は16.5%）で利得税を支払うことになります。

税務申告とコンプライアンス要件

共有者は、税務申告義務について注意深く対応する必要があります。以下に知っておくべきことをまとめます：

1. 個人税申告書： 各共有者は、自己の持分割合に応じた賃貸収入を個人の税申告書（BIR60）で申告しなければなりません。税務局（IRD）は毎年5月初旬に税申告書を発送します。
2. 不動産税申告書： 物件が賃貸収入を生む場合、各物件について不動産税申告書（BIR57）を作成・提出する必要があります。
3. 記録の保存： 賃貸契約書、経費の領収書、銀行取引明細書、テナントとの往復書簡など、少なくとも7年間記録を保管してください。
4. 支払期限： 不動産税は通常、年2回（1月と4月）に分割して支払います。

様々なシナリオに対する特別な考慮事項

家族間の共有所有

家族と共有所有する場合、（香港には相続税はありませんが）相続への潜在的な影響と、年間贈与控除の利用を考慮してください。親は、各子供に対して年間最大22万香港ドルまで、税務上の影響なく贈与することができます。

ビジネスパートナーシップによる共有所有

ビジネスパートナーの場合、その不動産は事業資産と見なされる可能性があります。不動産投資のためのパートナーシップとして共有所有が構成されている場合、その活動が事業または取引を構成するならば、不動産税ではなく利得税が適用される可能性があります。

外国人共有者

非居住者の共有者も、居住者と同じ納税義務を負います。彼らは、税務問題を処理するために香港の代理人を任命するか、直接IRDと対応する必要があります。適切な手配がなされていない限り、非居住者への賃貸料の支払いには源泉徴収税が適用される可能性があります。

香港での不動産共有は、財務責任を分担し、より大きな購買力を得られる賢明な投資戦略となり得ます。しかし、税務上および法務上の影響には、慎重な計画と継続的な管理が必要です。ご自身の義務を理解し、適切な構造を選択し、共有者との間で明確な合意を維持することで、リスクを最小限に抑えながら利益を最大化することができます。税務法規は変化するものであることを忘れずに、コンプライアンスを維持し投資戦略を最適化するためには、定期的に資格を持つ税務専門家に相談することが不可欠です。