Property Rates for Mixed-Use Buildings in Hong Kong: Special Considerations
📋 ポイント早見
- 個別評価の原則： 複合用途ビルは全体として評価されず、差餉物業估価署（RVD）が各占有可能な単位（ユニット）ごとに個別に評価を行います。
- 異なる税率構造： 住宅ユニットは2024-25年度より累進税率（5-12%）が適用されますが、商業ユニットは価値に関わらず一律5%の定率が適用されます。
- 累進税率の閾値： 課税価値（Rateable Value）が55万香港ドルを超える住宅ユニットは、累進税率の対象となります。
- 市場ベースの評価： 課税価値は、各用途（小売、オフィス、住宅など）ごとの公開市場の賃料相場に基づいて決定されます。
- 個別の納付書： 各ユニットの所有者は、四半期ごとに個別の納付書（Demand Note）を受け取り、ビル全体としての一括請求はありません。
- 共用部分のルール： 収益を生む共用部分（屋上賃貸、広告スペースなど）は別途評価され、通常は法人化された管理組合（Incorporated Owners）が納税義務を負います。
同じビルの1階の小売店舗とその上の住宅が、なぜ異なる差餉（Property Rates）を支払うのか、疑問に思ったことはありませんか？これは、香港の複合用途ビルに対する独特の課税アプローチです。香港の都市部の不動産の70%以上が複合用途の形態をとっていることを考えると、差餉物業估価署がこれらの複合構造物をどのように評価するかを理解することは、不動産所有者、投資家、開発者にとって不可欠です。本ガイドでは、複合用途ビルの評価が単一用途の物件とどのように異なるのか、その特別な考慮点を解説します。
基本原則：ユニットごとの個別評価
複合用途ビルを単一の実体として評価する他の国や地域とは異なり、香港の差餉物業估価署は明確な原則に基づいて運営されています。各々が独立して占有可能なユニットは個別に評価されるという原則です。つまり、1階の小売店舗、2階のオフィス、上層階の住宅ユニットは、それぞれの特性と市場の賃料相場に基づいて独立した評価を受けることになります。
課税価値（Rateable Value）はどのように決定されるか
課税価値は、前年10月1日時点での公開市場における物件の年間賃貸価値の見積もりを表します。複合用途ビルの場合、RVDは各ユニットを、同じ地域内の同じ用途タイプの類似物件と比較して評価します：
- 小売ユニット： 地域内の他の小売スペースと比較されます。
- オフィススペース： 類似のオフィス物件を基準とします。
- 住宅ユニット： 同等の住宅賃貸物件と比較して評価されます。
- レストラン/飲食店スペース： 独自の市場比較対象があります。
税率構造：累進税率 vs 定率
複合用途ビル内のユニットタイプ間で最も重要な違いは、適用される税率構造です。2024-25年度から、香港では住宅用テネメントに対して累進税率が導入されましたが、商業用ユニットは定率制を維持しています。
| 物件タイプ | 税率構造 (2024-25) | 実効税率 | 計算例 |
|---|---|---|---|
| 住宅用 課税価値 ≤ 55万香港ドル |
課税価値全体に定率 | 5% | 課税価値 40万香港ドル → 四半期差餉：5,000香港ドル (40万香港ドル × 5% ÷ 4) |
| 住宅用 課税価値 > 55万香港ドル |
累進税率スケール | • 最初の55万香港ドルに5% • 次の25万香港ドルに8% • 80万香港ドル超の部分に12% |
課税価値 90万香港ドル → 年間差餉：59,500香港ドル 四半期：14,875香港ドル |
| 商業用 小売店舗 |
課税価値全体に定率 | 5% | 課税価値 80万香港ドル → 四半期差餉：10,000香港ドル (80万香港ドル × 5% ÷ 4) |
| 商業用 オフィススペース |
課税価値全体に定率 | 5% | 課税価値 120万香港ドル → 四半期差餉：15,000香港ドル (120万香港ドル × 5% ÷ 4) |
| 商業用 レストラン/飲食店 |
課税価値全体に定率 | 5% | 課税価値 60万香港ドル → 四半期差餉：7,500香港ドル (60万香港ドル × 5% ÷ 4) |
なぜ異なるユニットで課税価値が異なるのか
同じビル内であっても、平方フィートあたりの課税価値には劇的な違いが見られます。これは恣意的なものではなく、実際の市場の力学を反映しています。1階の小売店舗は、通りからの視認性と歩行者交通量により、上層階の住宅よりも通常2〜3倍高い賃貸価値を生み出します。以下に、これらの違いを生み出す要因を示します。
ビル内での立地によるプレミアム
- 1階小売店舗： 通りからの視認性、歩行者交通量、アクセスの良さによりプレミアム賃料を獲得。主要エリアでは通常、平方フィートあたり1,200〜2,500香港ドル。
- 上層階の商業フロア： 1階よりは低いが、住宅よりは高い賃料（商業利用価値による）。
- 住宅フロア： 住宅賃貸市場に基づいて評価。異なる経済原理で動く（通常、平方フィートあたり400〜800香港ドル）。
- 眺望のある上層階： 住宅カテゴリー内で10〜30%のプレミアムが付く可能性があります。
実例：旺角（モンコク）の複合ビル
| ユニットタイプ | 床面積 | 課税価値 | 平方フィートあたり課税価値 | 年間差餉 |
|---|---|---|---|---|
| 1階 店舗A | 500 sq ft | 72万香港ドル | 1,440香港ドル | 36,000香港ドル (5%定率) |
| 1階 店舗B | 300 sq ft | 45万香港ドル | 1,500香港ドル | 22,500香港ドル (5%定率) |
| 2階 オフィス | 800 sq ft | 48万香港ドル | 600香港ドル | 24,000香港ドル (5%定率) |
| 5階 住宅A | 450 sq ft | 27万香港ドル | 600香港ドル | 13,500香港ドル (5%定率) |
| 12階 住宅B | 650 sq ft | 42万香港ドル | 646香港ドル | 21,000香港ドル (5%定率) |
| ペントハウス (14階) | 1,200 sq ft | 90万香港ドル | 750香港ドル | 59,500香港ドル (累進税率) |
ペントハウスは、1階の小売店舗よりも平方フィートあたりの課税価値が低いにもかかわらず、累進税率制度により年間差餉がほぼ2倍になっていることに注目してください。これは、複合用途ビルにおける評価と税率構造の重要な相互作用を示しています。
共用部分の評価：誰が何を支払うのか？
共用部分（ロビー、廊下、階段、屋上、外壁）は、複合用途ビルにおいて特別な考慮が必要です。重要な原則は、収益を生む共用部分は別途評価される一方で、収益を生まないエリアは通常評価されないということです。
別途評価される共用部分の例
- 屋上の通信機器設置スペースの賃貸： ビルが通信会社に屋上スペースを賃貸する場合、これは別個の課税評価対象となります。
- 外部広告スペース： ビルのファサードの広告権は別途評価される可能性があります。
- ポディウム駐車場： 商業的に運営されたり第三者に賃貸される場合、別途評価が適用されます。
- 1階の管理事務所： 不動産管理会社に賃貸されたり商業的に使用される場合。
四半期ごとの納付書（Demand Note）システム
各々別途評価されたユニットは、RVDから独自の四半期ごとの納付書を受け取ります。このシステムは明確さと責任の所在を確保しますが、複合用途ビルで複数のユニットを所有する所有者にとっては注意深い管理が必要です。
納付書に記載される内容
- 当該会計年度の課税価値
- 適用される税率パーセンテージ（商業用は5%、住宅用は累進税率）
- 支払期日（通常、1月、4月、7月、10月の末日）
- 政府地租（該当する場合。1997年以降のリースの多くは課税価値の3%）
- 支払い期限日（通常、1月、4月、7月、10月の末日）
- 適用される差餉控除（政府は定期的に差餉の軽減措置を提供）
関係者別の実践的考慮点
不動産投資家向け
複合用途ビルに投資する際は、以下の差餉に関する影響を考慮してください。
1階小売店舗 (500 sq ft)：
課税価値：120万香港ドル
年間差餉：120万香港ドル × 5% = 6万香港ドル
四半期支払額：1万5,000香港ドル
3階住宅 (600 sq ft)：
課税価値：62万香港ドル
年間差餉（累進）：
最初の55万香港ドル × 5% = 2万7,500香港ドル
次の7万香港ドル × 8% = 5,600香港ドル
合計 = 3万3,100香港ドル
四半期支払額：8,275香港ドル
合計四半期負担額：2万3,275香港ドル
開発者・計画者向け
- 収支計画書分析における差餉の影響： 異なる税率構造は投資収益率に影響します。商業ユニットは一律5%を維持しますが、高級住宅は累進税率に直面します。
- マーケティング上の考慮点： 高価値の住宅ユニット（課税価値 > 55万香港ドル）は累進税率の対象となり、購入者の魅力や価格設定に影響を与える可能性があります。
- 共用部分の収益： 屋上やファサードの賃貸収入は、管理組合に追加の差餉負担を生み出します。
- ポディウムの設計： 商業用ポディウムは、上部のタワー住宅ユニットとは別の税率区分となります。
法人化された管理組合 / 管理委員会向け
- 予算計画： 収益を生む共用部分の差餉を年間予算に組み込みます。
- 賃貸収入の報告： すべての共用部分の賃貸収入が、不動産税および差餉評価のために適切に申告されていることを確認します。
- 納付書の管理： 共用部分に関する納付書の適切な受領と支払いを確保します。
- 所有者とのコミュニケーション： 各ユニットの差餉は各所有者の責任であり、管理費とは別物であることを明確にします。
年次再評価プロセス
RVDは、課税価値が現在の市場賃料水準を反映していることを確認するために、年次一般再評価を実施します。複合用途ビルの場合、これは各用途カテゴリーごとに別々の見直しが行われることを意味します：
- 評価基準日： 前年の10月1日（例：2025-26年度評価の場合は2024年10月1日）
- 発効日： 新しい課税価値は毎年4月1日に発効します。
- 公表： 新しい評価リストは3月中旬に公衆の閲覧のために公表されます。
- 異議申立期間： 約2.5か月（通常3月17日から5月31日）。Form R20Aを介して異議申立が可能です。
✅ まとめ
- ビル全体としての評価はなし： 複合用途ビルは全体として評価されることはなく、各ユニットはその特定の用途と賃貸市場に基づいて個別に評価されます。
- 用途に基づく税率適用： 住宅ユニットは累進税率（課税価値 > 55万香港ドルで5-12%）、商業ユニットは価値に関わらず一律5%を支払います。
- 市場主導の評価： 1階小売店舗は、異なる賃貸市場の力学により、上層階住宅よりも平方フィートあたりの課税価値が通常2〜3倍高くなります。
- 個別の納付書： 評価された各ユニットの所有者は、四半期ごとに独立して納付書を受け取ります。ビル全体としての一括請求は存在しません。
- 共用部分の責任： 収益を生む共用部分（屋上賃貸、広告スペースなど）は別途評価され、通常は法人化された管理組合が責任を負います。
- 累進税率の影響： 高価値の住宅ユニット（課税価値 > 55万香港ドル）は実効税率が大幅に高くなり、商業スペースとは異なる財政的プレッシャーが生じます。
- 年次再評価： 課税価値は毎年見直され、基準日は10月1日、翌年4月1日に発効します。
- 用途変更の報告： 構造的変更や用途変更があった場合は、再評価のためにRVDに報告する必要があります。
- 歴史的な都市パターン： 複合/混合用途ビルは、伝統的な店舗併用住宅から現代的な商業・住宅タワーまで、香港の効率的な土地利用の基本です。
香港の複合用途ビルに対する差餉のアプローチを理解することは、単なる税務コンプライアンスの問題以上のものです。それは、情報に基づいた不動産投資、開発計画、財務管理にとって不可欠です。累進税率が高価値の住宅ユニットに影響を与え、商業スペースが定率構造を維持している現在、複合用途ビル内の財務的力学はかつてないほど複雑になっています。不動産所有者、投資家、開発者のいずれであっても、これらの特別な考慮点について情報を得続けることは、香港の独特な都市環境において、より良い意思決定を行い、予期しない負債を回避するのに役立つでしょう。