香港の差餉と印紙税：混同を解消
📋 ポイント早見
- 差餉（Property Rates）： 所有期間中に四半期ごとに支払う継続的な税金（住宅用物件の年間税率は5-12%）
- 印紙税（Stamp Duty）： 不動産取引時に一度だけ支払う税金（物件価格の0.0025%〜4.25%）
- 2024年の大改革： BSD（買主印紙税）、SSD（特別印紙税）、NRSD（新住宅印紙税）が2024年2月28日に廃止
- 地租（Government Rent）： 特定の物件に課される追加的な継続費用（課税価値の3%）
- 累進課税： 課税価値が55万香港ドルを超える住宅用物件のみに適用
香港の不動産に関わる「差餉」と「印紙税」の違いについて、混乱したことはありませんか？多くの不動産所有者や購入者がこの2つの重要な費用を混同しており、予算の想定外やコンプライアンス上の問題を引き起こしています。この包括的なガイドでは、両方の税金を明確にし、それぞれの目的を説明し、香港で不動産を購入または所有する際に何を期待すべきかを具体的にご紹介します。初めての購入者でも、経験豊富な投資家でも、これらの費用を理解することは賢明な財務計画にとって不可欠です。
差餉（Property Rates）を理解する：継続的な所有コスト
差餉は、不動産所有者または占有者が所有期間中に支払う継続的な税金です。印紙税（一度限りの課税）とは異なり、差餉は四半期ごとに請求され、物件を所有している限り継続して支払いが発生します。差餉物業估価署（RVD）がこの税金を管理しており、街路清掃、公共照明、コミュニティ施設などの重要な地方行政サービスに充てられます。
課税価値（Rateable Value）とは？
課税価値は、差餉計算の基礎となるものです。これは、物件が空室で市場で賃貸可能であると仮定した場合の、公開市場における年間の推定賃貸価値を表します。RVDは、地域の類似した賃貸取引を分析し、以下のような要素を考慮してこの価値を決定します：
- 立地： 交通機関、学校、生活利便施設への近接性
- 物件特性： 面積、築年数、状態、仕上げの質
- 市場状況： 地域の現在の賃貸トレンド
- 管理水準： 建物のメンテナンスと施設の質
住宅用物件に対する累進課税制度
香港は、2024-25年度から住宅用物件に対して累進課税制度を導入しました。この制度は課税価値が高い物件のみに影響し、大多数の住宅所有者は引き続き標準税率を支払います。
| 物件種別 | 課税価値の範囲 | 税率 |
|---|---|---|
| 非住宅用（商業用） | 全額 | 5% |
| 住宅用 | 最初の55万香港ドル | 5% |
| 次の25万香港ドル（55万1香港ドル〜80万香港ドル） | 8% | |
| 80万香港ドル超 | 12% |
重要なポイント： 香港の私有住宅用物件の約98%は課税価値が55万香港ドル未満であり、これらは引き続き一律5%の税率を適用されます。累進税率の対象となるのは約42,000物件（全体の約1.9%）のみです。
地租（Government Rent）：追加的な費用
差餉に加えて、特定の物件には課税価値の3%の地租が課されます。この費用は以下の物件に適用されます：
- 九龍の境界街以北のほとんどの地域の物件
- 新界および離島の物件
- 1985年5月27日以降に付与された土地契約の物件
RVDは地租を差餉と一緒に四半期ごとに徴収するため、対象物件では一括して支払うことになります。
印紙税（Stamp Duty）を理解する：一度限りの購入税
印紙税は、差餉とは根本的に異なります。これは香港で不動産を取得する際にのみ支払う一度限りの税金です。税務局（IRD）が印紙税を管理し、その計算は物件の購入価格または市場価格（いずれか高い方）に基づいて行われます。
2024年の印紙税改革
2024年2月28日、香港は過去10年以上で最も重要な不動産税制改革の一つを実施しました。政府は以下の3つの主要な需要抑制措置を廃止しました：
- 買主印紙税（BSD）： 以前は香港永住者以外に15%が課されていました。
- 特別印紙税（SSD）： 以前は36ヶ月以内の売却に10-20%が課されていました。
- 新住宅印紙税（NRSD）： 以前は香港永住者が追加物件を購入する際に15%が課されていました。
現在の印紙税税率（2024-25年度）
香港政府は、2024年2月の改革に続き、100香港ドルの印紙税が適用される価格帯の上限を引き上げ、不動産市場のアクセシビリティをさらに高めました。現在の従価印紙税（第2標準）の税率は以下の通りです。
| 物件価格 | 印紙税額 | 実効税率 |
|---|---|---|
| 300万香港ドル以下 | 100香港ドル | 〜0% |
| 300万〜352.8万香港ドル | 100香港ドル + 超過分の10% | 段階的 |
| 352.8万〜450万香港ドル | 物件価格の1.5% | 1.50% |
| 450万〜493.5万香港ドル | 1.5%〜2.25% | 段階的 |
| 493.5万〜600万香港ドル | 物件価格の2.25% | 2.25% |
| 600万〜664.3万香港ドル | 2.25%〜3% | 段階的 |
| 664.3万〜900万香港ドル | 物件価格の3% | 3.00% |
| 900万〜1,008万香港ドル | 3%〜3.75% | 段階的 |
| 1,008万〜2,000万香港ドル | 物件価格の3.75% | 3.75% |
| 2,000万〜2,173.9万香港ドル | 3.75%〜4.25% | 段階的 |
| 2,173.9万香港ドル超 | 物件価格の4.25% | 4.25% |
比較一覧：差餉 vs. 印紙税
| 項目 | 差餉（Property Rates） | 印紙税（従価印紙税） |
|---|---|---|
| 頻度 | 継続的（四半期払い） | 購入/譲渡時の一度限り |
| 計算基準 | 課税価値（推定年間賃貸価値） | 購入価格または市場価格（いずれか高い方） |
| 税率範囲 | 課税価値の5-12%（年間） | 100香港ドル〜物件価格の4.25% |
| 支払時期 | 不動産所有期間中 | 不動産取得時 |
| 納税義務者 | 不動産所有者または占有者 | 不動産購入者 |
| 管轄当局 | 差餉物業估価署（RVD） | 税務局（IRD） |
| 目的 | 地方行政サービスへの資金提供 | 歳入確保および不動産市場の規制 |
| 適用対象 | すべての物件（住宅用・商業用） | 不動産取引（購入/譲渡） |
実例：全体像の把握
例1：中価格帯物件を購入する初回購入者
シナリオ： 香港永住者が、課税価値30万香港ドル（地租対象）の600万香港ドルの住宅用物件を購入する場合。
| 費用種別 | 計算式 | 金額 |
|---|---|---|
| 印紙税（一度限り） | 600万香港ドル × 3.00% | 18万香港ドル |
| 差餉（年間） | 30万香港ドル × 5% | 1万5,000香港ドル |
| 地租（年間） | 30万香港ドル × 3% | 9,000香港ドル |
| 年間継続費用合計 | 1万5,000香港ドル + 9,000香港ドル | 2万4,000香港ドル |
| 四半期ごとの支払額 | 2万4,000香港ドル ÷ 4 | 6,000香港ドル |
まとめ： この購入者は、購入時に一度だけ18万香港ドルを支払い、その後は物件を所有している限り年間2万4,000香港ドル（または四半期ごとに6,000香港ドル）を支払います。
例2：非居住者が高級物件を購入（2024年改革後）
シナリオ： 香港永住者以外の方が、課税価値120万香港ドル（地租対象）の2,500万香港ドルの高級物件を購入する場合。
| 費用種別 | 計算式 | 金額 |
|---|---|---|
| 印紙税（一度限り） | 2,500万香港ドル × 4.25% | 106万2,500香港ドル |
| 差餉（年間） | 最初の55万香港ドル × 5% = 2万7,500香港ドル 次の25万香港ドル × 8% = 2万香港ドル 残りの40万香港ドル × 12% = 4万8,000香港ドル |
9万5,500香港ドル |
| 地租（年間） | 120万香港ドル × 3% | 3万6,000香港ドル |
| 年間継続費用合計 | 9万5,500香港ドル + 3万6,000香港ドル | 13万1,500香港ドル |
| 四半期ごとの支払額 | 13万1,500香港ドル ÷ 4 | 3万2,875香港ドル |
よくある質問
Q1: 物件が空室の場合でも差餉は支払いますか？
はい、支払います。 差餉は、物件が占有されているかどうかに関わらず課税されます。所有者と占有者の双方に納税義務がありますが、実際には賃貸借契約の内容によります。特段の合意がない場合、占有者が差餉を負担する責任を負います。
Q2: 物件をすぐに売却した場合、印紙税は返還されますか？
いいえ、返還されません。 印紙税は取得時に支払う一度限りの税金です。以前のSSD制度（短期売却にペナルティを課す）とは異なり、現在は特定の期間内に売却しても追加の税金はかかりません。ただし、購入時に支払った元の印紙税は返還されません。
Q3: 香港永住者以外の場合、今でも高い印紙税を支払いますか？
いいえ、支払いません。 2024年2月28日以降、すべての購入者（居住ステータスに関わらず）は第2標準税率に基づく同じ従価印紙税（AVD）を支払います。非永住者に対するBSDの追加課税はもはや存在しません。
Q4: 差餉を支払わないとどうなりますか？
差餉の未払いは深刻な結果を招く可能性があります。RVDは以下の措置を講じることがあります：
- 延滞額に対して5%の追加徴収金を課す
- 裁判所を通じて法的な回収措置を取る
- 物件に対して抵当権設定命令を登記する