香港での不動産投資を検討する際、商業物件と住宅物件のどちらが税制上有利か、お悩みではありませんか？香港のユニークな税制と近年の規制変更を理解することは、投資収益率に大きな影響を与えます。個人の大家様であれ、法人投資家であれ、本ガイドでは2024-2025年度における香港の商業物件と住宅物件の課税上の主な違いを、わかりやすく解説します。

香港の不動産税の基礎知識

香港の不動産税（物業税）は、政府所有物件や領事館物件を除くすべての土地・建物に適用され、標準税率は純課税評価額の15%です。よくある誤解とは異なり、この基本税率は商業物件と住宅物件で同一です。主な違いは、純課税評価額の計算方法と、追加で課される費用にあります。

純課税評価額は、（賃貸収入 － 支払った差餉）× 80% で計算されます。この20%の控除は、修繕費や諸経費に対する法定控除を表しており、総賃貸収入に対する実効税率は実質的に12%（80%の15%）となります。

不動産税の計算例

年間賃貸収入が50万香港ドル、支払った差餉が2万5千香港ドルの場合、不動産税は以下のように計算されます：

1. ステップ1： 純賃貸収入を計算：50万HKD – 2.5万HKD = 47.5万HKD
2. ステップ2： 20%の法定控除を適用：47.5万HKD × 80% = 38万HKD（純課税評価額）
3. ステップ3： 15%の不動産税率を適用：38万HKD × 15% = 5.7万HKD（納付すべき不動産税額）

商業物件 vs 住宅物件：課税処理の比較

基本税率は同じですが、香港における商業物件と住宅物件の課税にはいくつかの重要な違いがあります。最も大きな違いは、差餉（Rates）の構造と利用可能な控除にあります。

差餉（Rates）の理解：重要な違い

差餉は、物件の課税価値に基づいて所有者に課される政府徴収金です。ここで商業物件と住宅物件は大きく異なります：

• 商業物件： 課税価値の一律5%を支払います。
• 住宅物件： 累進税率の対象となります。課税価値の最初の55万香港ドルは5%、次の25万香港ドルは8%、残額は12%です。

個人の不動産所有者：不動産税の適用

香港で物件を賃貸する個人所有者の場合、その賃貸活動が事業とみなされない限り、課税処理は比較的単純です。その場合、収入は純課税評価額の標準税率15%による不動産税の対象となります。

住宅物件所有者の重要な考慮点

• 累進差餉制度： 高額な住宅物件ではコストが増加する可能性があります。
• 住宅ローン利息控除： 個人は給与所得税または個人課税の下で住宅ローン利息控除（年間上限10万香港ドル）を請求できますが、不動産税の下では直接適用されません。
• 個人課税の選択肢： 個人課税の対象となる大家様は、不動産税のみでは利用できない税額控除の恩恵を受けられる場合があります。

商業物件所有者の重要な考慮点

• 一律の差餉： 商業物件は、課税価値に対するよりシンプルな一律5%の構造を維持します。
• 控除の制限： 不動産税の下では、20%の法定控除と差餉のみが控除可能で、実際の経費は請求できません。
• 事業活動の閾値： 賃貸活動が事業を構成する場合、不動産税の代わりに事業所得税が適用される可能性があります。

法人の不動産所有者：事業所得税の利点

法人が香港で賃貸物件を所有する場合、課税処理はより複雑になり、潜在的に有利になる可能性があります。法人が香港の不動産から得る賃貸収入は、一般的に不動産税ではなく事業所得税（利得税）の対象となります。

二段階事業所得税率（2024-2025年度）

香港の二段階事業所得税制度では：

• 法人： 最初の200万香港ドルの利益は8.25%、残額は16.5%
• 非法人事業： 最初の200万香港ドルの利益は7.5%、残額は15%

商業用建物控除：大きな利点

事業所得税の下で運営される商業物件所有者にとっての大きな利点は、商業用建物控除の適用対象となることです：

• 年間控除： 事業目的で使用される商業用建物または構築物の資本支出の4%。
• 例： 商業ビルの建設に5,000万香港ドルを費やした場合、所有者は年間200万香港ドルの控除を請求できます。16.5%の事業所得税率では、これは年間33万香港ドルの節税に相当します。

印紙税の考慮点：最近の変更

賃貸契約の印紙税

商業物件と住宅物件の両方の賃貸契約は、年間賃料に基づいて計算される印紙税の対象となります：

主要な印紙税の変更（2024年2月28日発効）

香港の不動産市場を活性化するための重要な措置として、政府は以下の印紙税措置を廃止しました：

• 特別印紙税（SSD）： 廃止 – 以前は購入後3年以内に売却される物件に適用されました。
• 買主印紙税（BSD）： 廃止 – 以前は香港永住権を持たない購入者に適用されました。
• 新規住宅印紙税（NRSD）： 廃止 – 以前は追加の住宅物件購入に適用されました。

戦略的税務計画：適切な税制の選択

不動産税が一般的に有利な場合

• 賃貸収入が低く安定している場合
• 控除可能な経費が限られている場合
• シンプルさと低いコンプライアンスコストが望ましい場合
• 物件所有者が事業体を持たない個人である場合

事業所得税が一般的に有利な場合

• 物件が法人を通じて保有されている場合
• 修繕費、管理費、資金調達コストなど、控除可能な経費が大きい場合
• 商業用建物控除（商業物件の場合）を請求できる場合
• 賃貸収入が二段階事業所得税率の恩恵を受けられる場合
• 複数の物件が事業運営として管理されている場合

商業物件 vs 住宅物件：どちらが税制上有利か？

香港において商業物件と住宅物件の賃貸のどちらが税制上有利かという質問は、いくつかの要因に依存します。

商業物件投資を有利にする要因

• 商業用建物控除： 事業所得税の下で保有される物件に対する年間4%の控除は、課税所得を大幅に削減できます。
• 事業経費の控除： 事業所得税制度の下では、実際の経費を請求する範囲が広がります。
• 一律の差餉構造： 累進的な住宅差餉と比較して、課税価値に対するシンプルな一律5%の差餉です。
• 法人構造の利点： 商業物件については、事業所得税処理を正当化しやすいです。

住宅物件投資を有利にする要因

• 印紙税の軽減： 2024年2月以降のSSD、BSD、NRSDの廃止。
• 住宅ローン利息控除： 自宅所有者は給与所得税または個人課税の下で利用可能（年間上限10万香港ドル）。
• 市場の流動性： 一般的に流動性と需要が高い（非税務要因ですが総合的な収益にとって重要）。
• 個人課税の選択肢： 個人所有者が課税処理を最適化するための柔軟性が高まります。

香港で商業物件と住宅物件のどちらに投資するかを選択する際、税制上の影響を理解することは収益を最大化するために極めて重要です。商業物件は建物控除とシンプルな差餉を通じて利点を提供し、住宅物件は最近の印紙税軽減と個人税控除の可能性から恩恵を受けます。最適な選択は、特定の状況、投資目標、および物件を個人で保有するか法人構造を通じて保有するかによって異なります。常に資格を持つ税務専門家に相談し、あなたの独自の状況に合わせた戦略を立てることをお勧めします。