香港での不動産購入を計画されていますか？2024年の不動産市場改革は状況を一変させましたが、金融機関（融資者）がこれらの変更をどのように評価するかを理解することは、資金調達を成功させるための鍵です。懲罰的な税金が廃止され、融資ルールが緩和されたことで、香港の不動産市場はかつてないほどアクセスしやすくなりました。しかし、賢い購入者は、納税義務と住宅ローン要件の交差点を戦略的に進む必要があります。

香港の印紙税改革：2024年に何が変わったのか

香港の不動産市場は、2024年2月28日に過去10年以上で最も重要な変革を経験しました。政府は、2010年から2013年にかけて市場を冷却化させるために導入された3つの主要な「辛辣な（spicy）」印紙税措置を廃止しました。この根本的な政策転換により、香港は制限的な規制から、不動産取引を刺激することを目的としたより自由化された枠組みへと移行しました。

廃止された3つの税金

• 買主印紙税（BSD）： 以前は、香港永住者以外の個人および法人による住宅取得に対して7.5%から15%が課されていましたが、現在は完全に廃止されています。
• 特別印紙税（SSD）： 以前は、取得後2年以内に売却された物件に対して最大20%が課され、投機を抑制していましたが、現在は撤廃され、最低保有期間はありません。
• 新規住宅印紙税（NRSD）： 以前は、香港永住者が追加の物件を取得する際に7.5%から15%が課されていましたが、現在は廃止されています。

現在の印紙税税率：実際に支払う金額

香港におけるすべての不動産取引（住宅・非住宅を問わず）は、現在、第2標準税率による従価印紙税（AVD）の対象となります。以下の表は、2024-2025年度の現在の税率を示しています。

金融機関があなたの印紙税義務をどう見るか

印紙税は法的には住宅ローンの取引とは別ですが、香港の銀行や金融機関は、あなたの信用力を評価する際にその影響を慎重に考慮します。金融機関が印紙税義務をどのように見るかを理解することは、資金調達戦略を効果的に構築するために不可欠です。

金融機関の4つの主要な考慮事項

1. 総資本支出分析： 銀行は、あなたが頭金「と」印紙税の両方を、緊急予備資金を使い果たすことなくカバーする十分な流動資金を持っているかどうかを評価します。通常、すべての不動産取得コストを支払った後も、3〜6か月分の生活費を維持できることを確認したいと考えます。
2. キャッシュフローの検証： 金融機関は、健全なキャッシュフローを維持しながら、30日間の印紙税支払い期限を快適に満たせるかどうかを評価します。収入明細書、雇用の安定性、月々の支出を確認します。
3. 資金源の精査： 金融機関は、特に印紙税が100万香港ドルを超える高額取引において、印紙税をどのように調達するかについて明確な書類を要求します。家族からの贈与、資産売却、または貯蓄はすべて適切な書類が必要です。
4. 債務返済比率の計算： 印紙税は一時的な支払いですが、金融機関はこの費用を賄うために追加の借金が必要になる可能性があるかどうかを考慮し、それが総合的な債務返済比率と住宅ローンの支払い能力に影響を与える可能性があります。

現在の住宅ローン環境：LTV比率とストレステスト

一般的な誤解は、印紙税が住宅ローン比率（LTV）に影響を与えるというものです。しかし、香港におけるLTVの計算は、物件の購入価格または評価額のみに基づいて行われ、印紙税はこの計算から除外されます。2024年2月28日から有効な現在のLTV枠組みには、以下のような重要な改善点が含まれています。

ストレステスト停止：あなたにとっての意味

2024年2月28日以降、香港金融管理局（HKMA）は、以前は住宅ローンの金利が200ベーシスポイント上昇することを想定していたストレステスト要件を停止しました。この変更は住宅ローンの承認プロセスに大きな影響を与えます。

• より広範なアクセス可能性： 仮定の高い金利での支払い能力を示すことなく、より多くの購入者が住宅ローンの資格を得られるようになります。
• より高い借入能力： ストレステストされたシナリオではなく、現在の金利に基づいてより大きな融資額の資格を得られる可能性があります。
• より迅速な承認： 簡素化された評価基準により、住宅ローンの申請処理時間が短縮される可能性があります。
• 個人の責任： 正式な要件は停止されていますが、賢い購入者は、金利が予期せず上昇した場合に支払いを管理できることを確認するために、個人的なストレステストを実施すべきです。

実践的な予算策定：総取得コストの考慮

不動産購入者は、購入価格と頭金だけでなく、「すべての」取得コストを考慮した包括的な予算を立てる必要があります。いずれかの要素を見落とすと、資金調達計画が頓挫する可能性があります。完全な予算の例は以下の通りです。

異なる購入者カテゴリーへの影響

初めての住宅購入者：最大の恩恵

2024年の改革は、以前は最も高い印紙税負担に直面していた初めての購入者に特に利益をもたらします。主な利点は以下の通りです。

• 以前は取引コストに7.5-15%を追加していた特別印紙税の廃止。
• 300万香港ドルまでの物件に対する100香港ドルの定額印紙税へのアクセス。
• 住宅ローン保険制度を通じた90% LTV融資の可能性（特定の資格基準あり）。
• ストレステスト要件がないため、資格取得の見通しが向上。

外国人・非居住者購入者：平等な競争の場

香港永住者以外の方は、現在、印紙税制度の下で平等な扱いを受けます。

• 追加の15% BSD（買主印紙税）の廃止により、高額物件で数百万香港ドルを節約。
• 香港永住者と同じ第2標準AVD税率。
• ただし、外国人購入者は、収入確認や居住ステータスに関して、金融機関からより厳格な住宅ローン承認基準に直面する可能性があります。
• 通貨交換と送還に関する考慮事項は、国境を越える購入者にとって依然として関連性があります。

住宅アップグレーダーと投資家：障壁の低減

アップグレードや投資を求める既存の住宅所有者は、大幅に低減された障壁に直面します。

• 2番目以降の物件を取得する際の7.5-15% NRSDペナルティなし。
• 転売に対する特別印紙税（SSD）なしにより、以前の2年間の保有要件が撤廃。
• 税制最適化ではなく、市場状況に基づいて物件の売却と購入のタイミングを計ることが可能。
• 投資用物件に対する60% LTVへのアクセス（以前の50%から増加）。

2024-2025年度の印紙税改革は、香港の不動産市場がよりアクセスしやすく、透明性が高く、競争力のある市場へと根本的に転換することを表しています。印紙税は依然として重要なコスト考慮事項（特に高額物件）ですが、懲罰的な冷却化措置の廃止と住宅ローンアクセスの向上が組み合わさることで、すべての購入者セグメントにおいて不動産取得の条件が大幅に改善されました。成功には、金融機関の精査のために健全な流動性を維持しながら、印紙税義務を考慮した慎重な財務計画が必要です。具体的な状況に合わせた戦略を立てるためには、常に資格を持つ住宅ローンアドバイザーや税務専門家に相談してください。