香港の競争力のある不動産市場では、地主は質の高い賃借人を確保するために、無償貸与期間や内装費用負担などの魅力的なインセンティブを提供することがよくあります。しかし、これらのインセンティブが、地主と賃借人の双方の最終的な収益に大きな影響を与える複雑な税務上の帰結を生むことをご存知でしょうか？契約条件を交渉する不動産所有者であれ、賃貸オプションを評価する事業所の賃借人であれ、税務局がこれらの取り決めをどのように扱うかを理解することは、税務コンプライアンスと戦略的な財務計画にとって極めて重要です。本ガイドでは、2024-2025年度における香港での無償貸与期間および賃貸インセンティブの税務上の影響について詳しく解説します。

香港の不動産税の基本

香港の不動産税制度は、シンプルながらもニュアンスのある枠組みで運用されています。不動産税は、土地または建物の純課税価値（Net Assessable Value: NAV）に対して、標準税率15%で毎年課税されます。計算は、賃借人から受け取るすべての賃貸収入および便益を含む課税価値から始まります。

純課税価値（NAV）の計算方法

賃貸インセンティブが税負担にどのように影響するかを理解する上で、NAVの計算式は重要です。

20%の法定控除は特に価値が高く、修繕費や経費の領収書や書類を提出する必要なく自動的に控除できる点です。これは、詳細な経費の追跡を必要とする事業所得税と比較して、不動産税を比較的シンプルなものにしています。

無償貸与期間の税務処理

地主に対する不動産税への影響

無償貸与期間は、不動産税が実際に受領可能な賃料に基づいて計算されるため、地主に即時の節税効果をもたらします。無償貸与の月には賃料が発生しないため、課税価値も発生しません。これは単なるキャッシュフローのメリットではなく、税負担の直接的な削減です。

印紙税への影響

無償貸与期間は、年間平均賃料に基づいて計算される印紙税の負担も軽減します。印紙税率は賃貸期間によって異なるため、節税効果は大きくなる可能性があります。

例えば、月額賃料50,000香港ドル、2ヶ月の無償貸与期間がある24ヶ月の賃貸契約の場合、年間平均賃料は60万香港ドルではなく55万香港ドルとなり、印紙税は3,000香港ドルから2,750香港ドルに減少します。通常、この250香港ドルの節税額は地主と賃借人で折半されます。

賃借人のメリット：住居賃料控除

物件を住居として使用する個人の賃借人にとって、住居賃料控除は大きな税務上のメリットとなります。税務局は、無償貸与期間も適格な賃貸期間に含まれることを明確にしています。これは以下のことを意味します。

• 賃貸契約開始日（無償貸与期間を含む）から控除を請求できます。
• 控除上限額は年間10万香港ドルです（2024/25年度および2025/26年度）。
• 実際に支払った賃料のみが控除対象ですが、無償貸与期間により控除請求期間が延長されます。

権利金と一括払い

権利金（賃貸契約開始時に支払われる一括金）は、香港の法律上、明示的に不動産税の課税対象となります。税務局はこれを賃貸収入と同様に扱いますが、1年間に過度な税負担が生じないよう、特別な按分ルールが適用されます。

権利金の戦略的考慮点

権利金を徴収するか、より高い月額賃料を設定するかを決定する際は、以下の要素を考慮してください。

内装費用負担とその他のインセンティブ

一般的なインセンティブの税務処理

地主は無償貸与期間以外にも様々なインセンティブを提供します。それぞれに異なる税務上の影響があります。

賃借人の原状回復費用：新たな控除

2024-25年度香港予算案で導入された重要な変更点は、賃借人にメリットをもたらします：原状回復費用は、その資本的性質にもかかわらず、2024/25年度以降の課税年度から税務控除の対象となります。これには以下が含まれます。

• 賃借人の改良工事や設備の撤去
• 物件の原状回復
• 移転または賃貸契約終了時に発生する費用

法人地主：不動産税 vs 事業所得税

法人地主は戦略的な選択に直面します：15%の不動産税を支払うか、事業所得税の適用を選択するかです。この決定は総合的な税負担に大きな影響を与える可能性があります。

事業所得税の適用が有利な場合：

• 多額の住宅ローン利息費用がある場合
• 相当な修繕・維持費用がある場合
• 不動産事業が損失を出している場合（他の利益と相殺可能）
• 賃貸収入が200万香港ドル未満の場合（8.25%の税率が適用）

不動産税の方が望ましい場合：

• 20%の法定控除以外の経費がほとんどない場合
• 賃貸収入が200万香港ドルを超え、控除可能な経費が少ない場合
• コンプライアンスの簡素化が優先事項である場合
• 不動産事業が安定的に利益を生み出している場合

コンプライアンスと記録保存要件

地主と賃借人の双方は、税務局の要件を遵守し、税務上の立場を裏付けるために、少なくとも7年間包括的な記録を維持しなければなりません。

地主の文書チェックリスト

• 賃貸契約書： すべての賃貸借契約書、修正書、補遺
• 賃料領収書： 発行したすべての賃料領収書の控え
• 差餉関連書類： 所有者が支払った差餉の領収書
• 権利金関連書類： 受け取った権利金の記録
• インセンティブ契約書： 提供したすべての賃貸インセンティブの文書
• 通信記録： 賃貸契約の変更または賃料調整に関する連絡文書

賃借人の文書チェックリスト

• 無償貸与期間およびその他の条件を示す賃貸契約書
• 賃料支払い領収書および銀行振込記録
• 内装・改修工事の請求書および支払い証明
• 原状回復費用の文書（2024/25年度課税年度以降）
• HKFRS 16（香港財務報告基準）の計算書類および作業文書（該当する場合）

避けるべき一般的なミス

1. 権利金の未申告： 一部の地主は権利金を資本的受取として扱いますが、これらは明示的に不動産税の課税対象です。常に権利金を正しく申告・按分してください。
2. 無償貸与期間の計算誤り： 賃料を契約期間全体で平均化しないでください。各課税年度の実際に受領可能な賃料のみを含めてください。
3. 内装費用負担と賃料の混同： 内装費用負担は資本的支出であり、賃料の減額ではありません。これらの取引は会計上別々に管理してください。
4. 賃借人が支払う差餉の控除： 所有者が支払った差餉のみが控除対象です。賃借人が差餉を支払う場合、これらは所有者の課税価値から控除できません。
5. 不動産税免除申請の見落とし： 法人地主は、事業所得税の適用がより有利かどうかを評価し、適切であれば免除を申請すべきです。