香港で不動産を所有する大家の皆様、毎年多額の管理費を支払っているにもかかわらず、確定申告書にその項目が見当たらないことに疑問を感じたことはありませんか？ それはあなただけではありません。多くのオーナーが、これらの経費を個別に控除できると誤解していますが、香港の不動産税制度は独特の仕組みで運営されています。本記事では、不動産管理費が実際にどのように税額計算に組み込まれているのか、その謎を解き明かします。

20%の法定控除額：すべてを網羅する控除

香港の不動産税制度は、シンプルさを追求して設計されています。修繕費、保険料、管理費などの領収書を一つ一つ追跡する代わりに、税務局（IRD）はすべての不動産所有者に一律20%の法定控除額を認めています。この単一の控除が、事実上すべての不動産関連経費をカバーし、大家が複雑な記帳作業から解放される、合理化されたアプローチを実現しています。

20%の控除は具体的に何をカバーするのか？

20%の法定控除額は、非常に包括的な内容を含みます。自動的に以下の項目が含まれます：

• 不動産管理費 – 入居者管理や物件監視のための専門サービス料
• 建物管理費 – 管理会社やオーナー法人からの請求
• 保険料 – 火災保険、大家賠償責任保険など
• 内装・改修費 – 塗装、修理、リフォーム費用
• 家賃徴収手数料 – 仲介手数料や徴収サービス料
• 一般維持管理費 – すべての修理作業および継続的な維持費
• その他の経費 – その他、不動産に関連する雑費

香港不動産税の計算方法（2024-2025年度）

不動産税がどのように計算されるかをステップごとに理解することで、なぜ管理費が特別扱いされないのかが明らかになります。以下が、不動産税が決定される正確なプロセスです。

1. ステップ1：課税評価額を計算する
   年間総賃貸収入から、以下の項目を差し引きます：
   • 大家が支払った差餉 – 大家が支払うことに同意し、実際に支払った差餉（地租は対象外）の部分のみ
   • 回収不能家賃 – 課税年度中に回収不能と確認された貸倒れ
2. ステップ2：20%の法定控除額を適用する
   課税評価額から、修繕・経費として20%を控除します。これにより「純課税評価額」が算出されます。
3. ステップ3：不動産税率を適用する
   不動産税は、純課税評価額に対して一律15%の税率で課税されます。

具体例：計算の実際

実際の管理費24,000香港ドルは個別に控除されていないことに注目してください。これらは46,000香港ドルの法定控除額によってカバーされているとみなされます。たとえ管理費が50,000香港ドルと高額であったとしても、同じ46,000香港ドルの控除額が適用されます。

不動産税で控除「できる」ものと「できない」もの

一般的な申告ミスを避けるために、控除可能な経費と控除不可能な経費を明確に区分します。

✅ 控除可能な経費（以下の3つのみ）

1. 大家が支払った差餉 – 実際に支払った部分のみ（地租は対象外）。政府の減免措置で相殺された差餉は申告できません。
2. 回収不能家賃 – 課税年度中に回収不能と確認された家賃のみ。後日回収できた場合は、収入として申告する必要があります。
3. 20%の法定控除額 – 差餉と貸倒れを差し引いた後に自動的に適用されます。

❌ 控除不可能な経費

• 不動産管理費
• 建物管理費
• 保険料
• 内装・改修費
• 家賃徴収手数料
• 住宅ローン利息（不動産税の目的では）
• 地租
• その他の実際の運営経費

法人大家：異なる税務経路

法人を通じて賃貸物件を所有している場合、追加の選択肢があります。

• 不動産税の免除： 事業所得税（利得税）の対象となる法人は、不動産税の免除を申請することができます。
• 事業所得税での処理： 免除を申請しない場合、支払った不動産税は納付すべき事業所得税から相殺することができます。
• 実際の経費控除： 事業所得税の下では、管理費を含む実際の経費が、異なるルールに従って控除対象となる場合があります。

法人大家は、事業所得税での処理（実際の経費控除あり）が、簡素化された不動産税制度よりも有利かどうかを評価する必要があります。

よくある誤解の解明

香港の大家への実践的示唆

賢明な不動産管理の決定

管理費は固定の20%控除を超えて直接的に税負担を減らすものではないため、税務上の考慮事項だけで不動産管理の選択を決めるべきではありません。代わりに、以下の点に焦点を当てましょう。

• サービスの質 – 価格だけでなく、実績に基づいて管理会社を選ぶ
• 費用対効果 – 高い管理費は、優れた入居者管理と物件維持に対応しているべき
• 長期的な関係構築 – 一貫した管理は入居者の入れ替わりや空室期間を減らす

必須の記録保管チェックリスト

20%控除のために詳細な経費記録は必要ありませんが、以下の重要な書類は保管しておきましょう。

• 賃貸収入の記録（賃貸契約書、領収書）
• 差餉の支払い領収書
• 回収不能家賃の証明書類（請求書、法的通知書）
• 提出した不動産税申告書（BIR57）
• 住宅ローンの明細書（個人課税を検討する場合）

年間税務計画戦略

1. 毎年個人課税を評価する – 住宅ローン利息、認定慈善寄付金、その他の個人控除がある場合、個人課税が総合的な税負担を軽減する可能性があります。
2. 差餉の負担割合を確認する – 入居者と差餉を分担している場合、実際に支払った部分のみを申告します。
3. 貸倒れを適切に文書化する – 家賃が真に回収不能であることを証明する証拠を保管し、控除申告をサポートします。
4. 法人大家 – 事業所得税での処理が不動産税よりも有利かどうかを評価します。
5. 期限厳守の申告 – 不動産税申告書（BIR57）を期限までに提出し、罰則を回避します。

香港の不動産税制度は、詳細な経費追跡の代償としてシンプルさを提供しています。不動産管理費を個別に控除することはできませんが、20%の法定控除額は複雑な記帳作業なしに予測可能な税務上の優遇措置をもたらします。重要なのは、何を申告できて何をできないのかを理解し、個人課税や法人の事業所得税処理など、自身の状況に利益をもたらす可能性のある代替オプションを探ることです。不動産税戦略を最適化するためには、常に資格を持つ税務専門家に相談することをお勧めします。