아시아 부동산 시장에 세금 효율적인 구조로 투자하고 싶으신가요? 홍콩의 리츠(부동산투자신탁) 제도는 아시아 지역에서 가장 매력적인 플랫폼 중 하나를 제공합니다. 아시아의 금융 허브로서의 전략적 위치, 유리한 세무 처리, 그리고 강력한 규제 체계를 갖춘 홍콩 리츠는 글로벌 투자자들에게 아시아태평양 지역 및 그 이상의 다양한 부동산 포트폴리오에 대한 탁월한 접근성을 제공합니다.

아시아 리츠 시장에서 홍콩의 전략적 위치

홍콩은 역동적인 아시아 부동산 시장에 노출을 원하는 국제 투자자들을 위한 핵심적인 관문 역할을 합니다. 선진적인 국제 금융 중심지로서 홍콩은 잘 정립된 규제 체계와 전략적 지리적 위치, 승인된 집합투자계획에 대한 유리한 세무 처리를 결합하고 있습니다. 증권선물위원회(SFC)와 홍콩거래소(SEHK)의 이중 감독은 투자자 친화적인 투명한 환경을 조성하여, 홍콩을 국경 간 부동산 투자를 위한 선호 목적지로 만들었습니다.

홍콩 리츠의 세무 처리: 종합 가이드

리츠 수준의 사업소득세(이득세) 면제

홍콩 리츠 세제의 핵심은 승인된 집합투자계획에 적용되는 사업소득세 면제입니다. 내국세조례 제26A(1A)조에 따라, SFC가 승인한 리츠는 홍콩 사업소득세를 완전히 면제받습니다. 이 면제는 신탁 수준의 소득에 적용되며, 리츠가 대부분의 소득 유형에 대해 법인 수준의 과세 부담 없이 유닛홀더에 대한 배당을 극대화할 수 있게 합니다.

직접 보유 부동산에 대한 부동산세(물업세)

리츠가 홍콩 내 부동산을 직접 보유하고 해당 부동산에서 임대소득을 창출하는 경우, 그 임대소득은 표준 세율 15%의 홍콩 부동산세 과세 대상이 됩니다. 이 부동산세는 리츠의 전반적인 사업소득세 면제 상태와 관계없이 적용되며, 홍콩 내 직접 보유 부동산 임대소득에 대한 특별한 규정입니다.

부동산세 계산은 다음 공식을 따릅니다: (임대수입 – 차향) × 80% × 15%. 20%의 법정공제는 수리 및 기타 경비를 반영합니다.

특수목적회사(SPV)를 통한 간접 보유

리츠가 특수목적회사를 통해 부동산을 간접적으로 보유할 경우, SPV 자체가 홍콩 원천 소득을 창출하면 홍콩 사업소득세 과세 대상이 됩니다. 홍콩은 2단계 사업소득세 제도를 적용합니다.

• 최초 200만 홍콩달러 소득: 법인의 경우 8.25% 세율
• 200만 홍콩달러 초과 소득: 법인의 경우 16.5% 표준 세율
• 비법인 사업의 경우: 최초 200만 홍콩달러는 7.5%, 초과분은 15%

중요한 점은 SPV가 리츠에 지급하는 배당금은 리츠 수준에서 사업소득세가 면제되며, 홍콩 외부에 위치한 부동산에서 발생한 소득은 사업소득세와 부동산세 모두 면제된다는 점입니다.

원천징수세와 투자자 배당

홍콩은 리츠에서 유닛홀더에게 지급하는 배당금에 대해 원천징수세를 부과하지 않습니다. 유닛홀더가 거주자인지 비거주자인지와 관계없이 이 규칙이 적용됩니다. 이러한 원천징수세의 부재는 국제 투자자들이 홍콩 원천 공제 없이 배당을 받을 수 있게 하여 홍콩 리츠의 매력을 높입니다.

자본이득 처리

홍콩에는 일반적인 자본이득세가 없습니다. 리츠 유닛 처분 시 실현된 이득은 자본적 성격인 경우 홍콩 사업소득세가 면제됩니다. 그러나 홍콩에서 리츠 유닛의 취득 및 처분으로 구성된 사업, 전문직업 또는 영업을 영위하는 유닛홀더는 유닛 처분으로 발생한 거래 이익에 대해 홍콩 사업소득세가 부과될 수 있습니다.

SFC 리츠 규정 요건: 규제 체계

90% 배당 요건

리츠 규정 하에서 가장 중요한 요건 중 하나는 의무 배당 규칙입니다. 홍콩의 리츠는 매년 감사 후 세후 연간 순소득의 90% 이상을 유닛홀더에게 배당금으로 지급해야 합니다. 이 요건은 리츠가 소득 창출 수단으로 기능하며, 실질적으로 모든 수익을 투자자에게 전달하도록 보장합니다.

투자 제한 및 자산 배분

리츠 규정은 리츠가 주로 부동산에 투자하도록 의무화합니다. 구체적으로, 계획의 총자산가치(GAV) 중 최소 75%를 항상 반복적인 임대소득을 창출하는 부동산에 투자해야 합니다. 이 요건은 리츠가 수익 창출 부동산에 초점을 맞춘 부동산 투자 수단으로서의 성격을 유지하도록 합니다.

홍콩 리츠가 투자할 수 있는 부동산의 유형이나 지리적 위치에 대한 제한은 없습니다. 리츠는 물류 시설, 데이터 센터, 병원, 인프라 부동산 및 기타 자산군을 보유할 수 있습니다. 리츠는 단일 부동산으로 설립되거나 새로 개발된 부동산을 포함할 수도 있어 투자 전략 구성에 유연성을 제공합니다.

정부 지원 및 보조금 제도

SFC는 홍콩 정부가 자금을 지원하는 보조금 제도를 운영하여 자격을 갖춘 리츠가 홍콩에 설립되도록 지원합니다. 이 제도는 리츠 상장과 관련하여 홍콩 기반 서비스 제공자에게 지급된 적격 비용의 70%를 보조하며, 리츠당 800만 홍콩달러 상한이 적용됩니다. 원래 2021년 5월 10일에 시작된 이 보조금 제도는 2027년 5월 9일까지 연장되었습니다.

국경 간 구조화 고려사항

지리적 유연성 및 해외 투자

국경 간 리츠 구조화를 위한 홍콩의 주요 장점 중 하나는 지리적 제한이 없다는 점입니다. 홍콩 리츠는 전 세계 어디에 위치한 부동산에도 투자할 수 있으며, 해외 부동산에서 발생한 소득은 홍콩 사업소득세와 부동산세가 면제됩니다. 이는 홍콩 플랫폼을 통해 범아시아 또는 글로벌 리츠 포트폴리오를 구조화할 수 있는 상당한 기회를 창출합니다.

세무 효율성을 위한 SPV 구조화

직접 부동산 보유와 SPV 구조 사이의 선택은 중요한 세무적 영향을 미칩니다. 홍콩 부동산의 경우, 자산을 직접 보유하는 대신 SPV를 통해 보유하면 임대소득에 대한 15% 부동산세를 피할 수 있어 더 유리한 세무 처리를 제공할 수 있습니다(SPV 자체는 2단계 사업소득세 제도 과세 대상이 됩니다).

해외 부동산의 경우, SPV 구조는 다음과 같은 추가 이점을 제공합니다.

• 법률 및 규제 준수: SPV는 부동산이 위치한 관할권에 설립될 수 있어 현지 소유권 및 규제 요건을 준수할 수 있습니다.
• 조세조약 접근: 적절한 관할권의 SPV는 이중과세조약에 대한 접근을 제공하여 국경 간 소득 흐름에 대한 원천징수세를 줄일 수 있습니다.
• 자산 보호: 서로 다른 부동산이나 시장에 대한 별도의 SPV는 자산을 분리하고 법적 또는 재정적 문제의 상호 오염을 제한할 수 있습니다.
• 철수 유연성: 특정 관할권에서는 기초 부동산이 아닌 SPV 주식을 판매하는 것이 세무 및 법적 이점을 제공할 수 있습니다.

홍콩의 리츠 제도는 국경 간 부동산 투자를 위한 아시아에서 가장 매력적인 플랫폼 중 하나를 제공합니다. 유리한 세무 처리, 강력한 규제 체계, 그리고 아시아 금융 허브로서의 전략적 위치를 갖춘 홍콩은 글로벌 투자자들에게 다양한 부동산 포트폴리오에 대한 효율적인 접근성을 제공합니다. 새로운 리츠를 설립하는 것을 고려하든 기존 리츠에 투자하든, 수익을 극대화하고 규정 준수를 보장하기 위해서는 세무 및 규제 환경을 이해하는 것이 필수적입니다.