가족이나 비즈니스 파트너와 함께 홍콩에서 부동산을 구매하시려고 고려 중이신가요? 공동소유 구조를 어떻게 설계하느냐에 따라 수천, 수만 홍콩달러의 인지세를 절약하고, 중요한 상속 계획상의 이점을 얻을 수 있습니다. 2024년 홍콩 부동산 시장을 간소화한 세제 개혁 이후, 공동소유가 인지세 부담에 미치는 영향을 이해하는 것은 그 어느 때보다 중요해졌습니다.

홍콩 부동산 공동소유의 두 가지 형태: 합유 vs 공유

홍콩 법률은 부동산 공동소유를 두 가지 주요 형태로 인정합니다. 바로 ‘합유(Joint Tenancy)’와 ‘공유(Tenancy-in-Common)’입니다. 이 두 구조는 소유자의 권리뿐만 아니라 취득, 양도, 상속 시의 세무 결과에도 뚜렷한 차이를 만들어냅니다. 올바른 선택은 장기적인 재산 계획과 세금 효율성에 결정적인 영향을 미칩니다.

합유 (Joint Tenancy): 단순하고 자동적인 상속

합유는 모든 공동소유자가 하나의 단일체로서 부동산 전체를 함께 보유하는 형태입니다. 합유의 가장 큰 특징은 ‘생존자권(Survivorship)’입니다. 즉, 한 명의 합유자가 사망하면, 그 지분은 법률에 따라 자동으로 생존한 다른 합유자에게 이전됩니다. 이 자동 이전은 유언검인 절차나 별도의 법적 문서 없이도 이루어집니다.

• 균등 지분만 가능: 모든 합유자는 부동산에 대해 동등한 지분을 가져야 합니다.
• 자동 생존자권: 사망 시 생존자권이 자동으로 적용됩니다.
• 공식 양도 불필요: 합유자가 사망할 때 별도의 양도문서가 필요하지 않습니다.
• 인지세 우위: 사망에 의한 이전은 일반적으로 인지세 의무를 발생시키지 않습니다.

공유 (Tenancy-in-Common): 유연한 지분 소유

공유는 각 공동소유자가 부동산의 명확하고 분리된 지분을 보유하는 형태입니다. 이 지분은 균등하거나 불균등할 수 있으며, 일반적으로 구매 자금 기여도나 당사자 간의 특별한 합의를 반영합니다. 합유와 달리 생존자권은 적용되지 않습니다.

• 정의된 비율 지분: 각 소유자는 특정 비율(예: 50%, 30%, 70%)을 보유합니다.
• 유연한 합의: 지분은 합의에 따라 균등하거나 불균등할 수 있습니다.
• 독립적 처분: 각 소유자는 자신의 지분을 독립적으로 매각, 양도 또는 담보로 설정할 수 있습니다.
• 유언에 의한 상속: 사망 시, 소유자의 지분은 그 유언 또는 무유언 상속 규칙에 따라 상속됩니다.
• 인지세 적용: 사망자의 지분 이전에는 공식 문서가 필요하며, 이에 인지세가 부과될 수 있습니다.

합유와 공유 비교

2024-25년 홍콩 인지세 현행 체계

2024년 홍콩 주거용 부동산 인지세 제도는 수요 관리 조치의 대부분이 폐지되며 상당한 자유화를 겪었습니다. 효율적인 공동소유 구성을 위해서는 현재 간소화된 체계를 이해하는 것이 필수적입니다.

부동산 종가인지세 (AVD) – 현행 세율 (2024년 2월 기준)

주요 인지세 개혁: 폐지된 조치

홍콩은 주요 수요 관리 조치를 폐지하며 부동산 세제를 상당히 간소화했습니다.

• 매수자인지세 (BSD): 이전에는 홍콩 영주권자가 아닌 자의 주거용 부동산 취득에 15%가 적용되었습니다. 2024년 2월 28일 폐지되어 해당 일자 이후 체결된 모든 거래에 적용되지 않습니다.
• 특별인지세 (SSD): 이전에는 주거용 부동산의 단기 재판매에 적용되었습니다. 2024년 2월 28일 폐지되어 해당 일자 이후 체결된 모든 거래에 적용되지 않습니다.
• 신규주택인지세 (NRSD): 2024년 2월 28일부로 역시 폐지되었습니다.

공동소유자 추가/제거의 인지세 영향

공동소유와 관련해 가장 흔한 시나리오 중 하나는 부동산 등기부에 공동소유자의 이름을 추가하거나 제거하는 것입니다. 이러한 거래는 인지세 목적상 ‘양도’로 간주되어 특정한 세금 결과를 초래합니다.

이름 추가 (부동산 등기부)

소유자가 다른 사람의 이름을 부동산 등기부에 추가할 때, 이는 소유권의 부분 양도에 해당합니다. 인지세는 원래 구매 가격이 아닌, 양도되는 지분의 시장 가치를 기준으로 계산됩니다.

예시 시나리오: 시가 800만 홍콩달러인 아파트를 소유한 개인이 배우자를 50% 공동소유자로 추가하려 합니다. 인지세는 400만 홍콩달러(800만 HKD의 50%)에 적용 가능한 AVD 세율 2.25%를 적용하여 9만 홍콩달러(400만 x 2.25%)로 계산됩니다.

근친자 면제: 인지세 효율화의 열쇠

홍콩 인지세 제도는 근친자 간 양도에 대해 상당한 면제 혜택을 제공하여, 가족 간 부동산 계획을 더욱 세금 효율적으로 만듭니다. BSD와 SSD가 폐지된 후에도 이러한 면제는 여전히 가치가 있습니다.

근친자 범위: 인지세 목적상 근친자에는 배우자(홍콩 법률상 인정된 결혼 포함), 부모(양부모 및 의붓부모 포함), 자녀(양자 및 의붓자녀 포함), 형제자매(이복형제, 의붓형제 포함)가 포함됩니다.

인지세 효율성을 위한 전략적 고려사항

1. 소유권 구조 신중 선택: 합유는 자동 상속과 사망 시 인지세 회피를 제공하는 반면, 공유는 불균등 지분과 독립적 처분에 유연성을 제공합니다.
2. 현행 AVD 세율 이해: 2024년 2월 기준 누진세율은 100홍콩달러(300만 HKD 이하)부터 4.25%(2,173.9만 HKD 초과)까지입니다.
3. 근친자 면제 활용: 배우자, 부모, 자녀, 형제자매 간 양도는 높은 AVD 세율 적용에서 면제되어 가족 재구성을 더욱 세금 효율적으로 만듭니다.
4. 합유는 사망 시 세금 회피: 생존자권은 과세 대상 문서를 생성하지 않고 법률에 따라 작동합니다. 이는 공식 양도 문서가 필요한 공유와 대조적입니다.
5. 전문가 조언 구하기: 소유권 구조, 평가 문제, 인지세 계산의 복잡성은 자격을 갖춘 전문가와의 상담을 필요로 합니다.

홍콩의 간소화된 인지세 제도와 전략적인 공동소유 구조 설계는 세금 효율적인 부동산 소유를 위한 상당한 기회를 제공합니다. 가족 주택 구매를 계획 중이시거나, 기존 보유 자산을 재구성하거나, 상속 계획의 영향을 고려 중이시다면, 공동소유가 인지세에 미치는 영향을 이해하는 것이 중요합니다. BSD와 SSD가 폐지되고 근친자 면제가 활용 가능한 지금, 귀하의 부동산 소유 구조를 최대의 효율성과 유연성을 위해 검토하기에 아주 좋은 시기입니다.