매년 수많은 홍콩 부동산 소유자가 부동산세(물업세) 평가액을 성공적으로 낮추고 있다는 사실을 알고 계십니까? 귀하의 부동산이 과대평가되었다고 생각된다면, 법적으로 평가액에 이의를 제기할 권리가 있습니다. 본 가이드는 증거 수집부터 토지심판소 절차까지, 부동산세를 절약할 수 있는 포괄적인 이의제기 과정을 안내합니다.

홍콩 부동산세(물업세)와 과표가액 이해하기

홍콩의 부동산세(물업세)는 부동산 소유 또는 점유에 대해 부과되는 세금입니다. <차향조례>(제116장)에 따라 특별히 면제되지 않는 한, 모든 부동산은 과표가액의 일정 비율로 계산된 세금을 납부할 의무가 있습니다. 2024-25 과세연도의 현재 세율은 5%이며, 이는 정부 예산 결정에 따라 매년 변동될 수 있습니다.

과표가액이란 정확히 무엇인가요?

과표가액은 특정 평가 기준일을 기준으로 공개 시장에서의 부동산 추정 연간 임대가치를 의미합니다. 2025-26 과세연도의 평가 기준일은 2024년 10월 1일이며, 과표가액은 2025년 4월 1일부터 적용됩니다. 계산은 다음과 같은 가정 하에 이루어집니다:

• 부동산이 비어 있고 임대 가능한 상태입니다.
• 임차인이 모든 일반적인 차향 및 세금을 부담합니다.
• 임대인이 정부 임대료, 수리비, 보험료 및 기타 유지보수 비용을 부담합니다.
• 평가는 공개 시장에서 부동산이 얻을 수 있는 가치를 반영합니다.

이의제기를 위한 유효한 근거

다음 법적 근거 중 하나 이상에 해당하여 피해를 입었다고 생각되면 부동산의 과표가액에 대해 이의를 제기할 수 있습니다.

성공적인 이의제기의 일반적인 이유

• 유사 부동산의 시장 임대료가 더 낮음을 보여주는 비교 임대료 증거
• 평가에 제대로 반영되지 않은 부동산 결함 또는 상태
• 부정확한 부동산 세부사항 (크기, 시설, 특징)
• 임대가치에 영향을 미치는 지역 환경 변화
• 평가 방법론 적용상의 오류

2단계 이의제기 절차: 단계별 안내

1단계: 차향물업국장에게 이의제기

이 필수적인 첫 단계는 국장에게 공식적인 이의를 제출하는 것입니다. 필요한 양식과 기한은 상황에 따라 다릅니다.

2단계: 토지심판소에 상소

국장의 결정에 만족하지 않을 경우, 28일 이내에 토지심판소에 상소할 수 있습니다. 이는 법원 시스템에 들어가기 전의 최종 행정 단계입니다.

성공적인 이의제기를 위한 7단계 가이드

1. 단계 1: 세금고지서 검토
   과표가액, 부동산 세부사항, 평가 기준일(2025-26년의 경우 2024년 10월 1일), 적용 시작일을 주의 깊게 확인하십시오. RVD의 ‘부동산정보온라인(PIO)’ 웹사이트에서 온라인으로 확인하거나 문의 카운터를 방문하십시오.
2. 단계 2: 강력한 비교 증거 수집
   평가 기준일로부터 12개월 이내에 체결된 유사 단위의 실제 임대계약서를 수집하십시오. 시장 임대료 데이터, 부동산 상태 사진, 공학 보고서, 비교 대상 부동산의 과표가액 등을 포함하십시오.
3. 단계 3: 올바른 양식과 기한 확인
   연간 재평가의 경우 양식 R20A/e-R20A (3월 17일~5월 31일), 임시 평가의 경우 양식 R23A/e-R23A (통지서 수령 후 28일 이내)를 사용하십시오.
4. 단계 4: 이의제기 양식 작성 및 제출
   RVD 웹사이트에서 양식을 다운로드하거나 ‘전자 양식 제출’ 서비스를 통해 전자적으로 제출하십시오. 귀하의 정보, 부동산 정보, 제안하는 과표가액, 이의제기 근거 및 증빙 자료를 포함하십시오.
5. 단계 5: 상소 기간 중에도 세금 납부 계속
   이것은 매우 중요합니다! 원래 과표가액을 기준으로 세금을 계속 납부해야 합니다. 연체 시 5%의 가산금이 부과됩니다. 성공할 경우 조정 및 환불을 받게 됩니다.
6. 단계 6: 국장의 결정 대기
   연간 이의의 경우: 12월 1일 이전 결정. 임시 이의의 경우: 이의제기 기간 만료 후 6개월 이내. 결정통지서(양식 R22A)를 받게 됩니다.
7. 단계 7: 필요한 경우 토지심판소 상소 고려
   결과에 만족하지 않으면 결정통지서 수령 후 28일 이내에 토지심판소에 양식 19를 제출하십시오. 국장에게 사본을 송달하고 필요한 제출 수수료를 납부하십시오.

이의제기에 효과적인 증거는 무엇인가요?

증거의 질이 성공을 결정합니다. RVD와 토지심판소가 가장 중요하게 여기는 것은 다음과 같습니다.

이의제기 시 흔히 저지르는 실수

• 기한 놓치기: 가장 흔한 실수 – 국장은 기한 후 제출을 수락할 권한이 없습니다.
• 잘못된 양식 사용: 양식 R20A와 R23A를 혼동하여 제출이 거부됩니다.
• 불충분한 증거: 적절한 비교 임대료 데이터 없이 제기한 이의는 실패합니다.
• 세금 납부 중단: 연체액에 대해 5% 가산금이 부과됩니다.
• 관련 없는 주장: 개인적인 경제적 어려움은 시장 임대가치와 관련이 없습니다.
• 평가 기준일 무시: 2025-26 평가의 경우 2024년 10월 1일 전후의 증거를 사용하십시오.

부동산세 평가액에 대한 성공적인 이의제기는 신중한 준비, 강력한 증거, 그리고 기한에 대한 엄격한 준수를 요구합니다. 절차가 어려워 보일 수 있지만, 매년 수많은 홍콩 부동산 소유자가 평가액을 낮추는 데 성공하고 있습니다. 평가액을 검토하고, 비교 증거를 수집하며, 기한 내에 이의를 제출하는 것부터 시작하십시오. 기억하세요: 약간의 인하라도 시간이 지남에 따라 상당한 절감 효과를 가져올 수 있습니다.