자본이득에 세금이 전혀 부과되지 않고, 거래 비용이 최대 15%나 절감되며, 세대를 넘나들며 상속세 걱정 없이 자산을 이전할 수 있는 부동산 포트폴리오를 구축한다고 상상해 보십시오. 이것은 이론상의 조세 피난처가 아닌, 2024년 현재 홍콩의 현실입니다. 패밀리오피스와 고액자산가 투자자들에게 홍콩의 ‘자본이득세 없음’, 최근의 인지세 개혁, 그리고 정교한 패밀리오피스 지원 제도는 부동산 자산을 보존하고 성장시키기에 세계에서 가장 매력적인 환경 중 하나를 창출합니다. 이번 기사에서는 이러한 전례 없는 장점을 극대화하기 위해 부동산 투자를 어떻게 구조화할 수 있는지 살펴보겠습니다.

홍콩의 자본이득세(양도소득세) 면제: 부동산 자산의 기초

기본 원칙: 자본이득 vs. 사업이익

홍콩은 ‘원천지주의’를 기반으로 하는 영토적 과세 체계를 운영하며, 중요한 구분을 합니다. 부동산 처분으로 발생한 자본이득은 완전히 비과세되는 반면, 부동산 매매를 통한 사업이익은 사업소득세(이득세) 과세 대상이 됩니다. 이는 장기 투자 목적으로 부동산을 매입한 후 나중에 이익을 보고 매각하더라도, 그 이득은 거래 규모, 보유 기간, 거주 상태와 관계없이 홍콩 세금에서 완전히 벗어난다는 의미입니다.

“사업의 징표”: 세무국이 투자와 매매를 구분하는 방법

자본이득세 면제 처분을 유지하기 위해서는 패밀리오피스가 매매 활동이 아닌 투자 의도를 입증해야 합니다. 세무국은 다음과 같은 주요 요소를 고려합니다.

• 거래 빈도: 짧은 기간 내 다수의 부동산 거래는 매매를 시사합니다.
• 보유 기간: 2년 미만 보유 부동산은 더 엄격한 검토를 받습니다.
• 자금 조달 구조: 매입을 위한 과도한 차입은 이익 추구 의도를 나타낼 수 있습니다.
• 부동산 개조: 재판매 전 상당한 개선 공사는 매매 의도를 시사합니다.
• 문서화: 투자 정책 성명서와 장기 전략은 자본적 처분을 뒷받침합니다.

2024년 인지세 혁명: 게임 체인저가 된 비용 절감

역사적 폐지: BSD, SSD, NRSD 철폐

2024년 2월 28일, 홍콩은 10년 이상 만에 가장 중요한 부동산 세제 개혁 중 하나를 시행했습니다. 입법회는 모든 수요 측 관리 조치를 폐지하여 극적으로 단순화되고 더 저렴해진 거래 환경을 조성했습니다.

• 매수자인지세(BSD): 비거주자 및 법인체의 주거용 부동산 취득에 대해 이전 15% 부과 → 현재 폐지
• 특별인지세(SSD): 36개월 이내 매각되는 부동산에 대해 10-20%의 누진세 부과 → 현재 폐지
• 신규주택인지세(NRSD): 이미 부동산을 소유한 홍콩 거주자의 취득에 대해 15% 부과 → 현재 폐지

현행 종가인지세(AVD) 세율 (2024년 2월 이후)

2024년 개혁 이후, 부동산 취득은 누진적인 종가인지세(AVD)만 부과되며, 이는 모든 매수자에게 균일하게 적용됩니다.

절감 효과는 극적입니다. 5,000만 홍콩달러의 고급 부동산은 이제 약 212.5만 홍콩달러(4.25%)의 AVD만 부담하면 됩니다. 이전에는 15%의 BSD에 4.25%의 AVD가 합쳐져 총 962.5만 홍콩달러를 부담했으므로, 거래당 750만 홍콩달러를 절약하는 셈입니다.

FIHV 제도 하의 패밀리오피스 부동산 전략

FIHV 세제 혜택: 적격 거래에 대한 0% 사업소득세

「2023년 인랜드 리버뉴(개정)(가족 소유 투자지주회사에 대한 세제 혜택) 조례」는 정교한 패밀리오피스에 강력한 도구를 제공합니다. 단일 패밀리오피스(SFO)가 관리하는 적격 가족 소유 투자지주회사(FIHV)는 적격 거래에 대해 0%의 사업소득세 혜택을 받을 수 있습니다. 이 제도는 2022년 4월 1일부터 소급 적용되며, 이미 약 800건의 새로운 패밀리오피스 신청을 유치했습니다.

FIHV 혜택을 위한 적격 요건

0% 사업소득세 혜택을 받기 위해서는 패밀리오피스가 엄격한 기준을 충족해야 합니다.

• 가족 소유권: 최소 95%의 실질적 이익이 가족 구성원에게 귀속되어야 합니다.
• 단일 패밀리오피스 관리: SFO는 홍콩에서 관리 및 통제되어야 합니다.
• 최소 운용자산(AUM): 2.4억 홍콩달러 이상의 적격 운용자산.
• 실질적 활동 요건: 홍콩 내 최소 2명의 전임 자격을 갖춘 직원 및 최소 200만 홍콩달러의 연간 운영 비용.
• 핵심 소득 창출 활동: 투자 의사 결정, 포트폴리오 리스크 관리, 자산 관리는 홍콩에서 이루어져야 합니다.

패밀리오피스를 위한 최적의 부동산 투자 구조

FIHV 제한 사항을 고려할 때, 패밀리오피스는 다음과 같은 전략적 접근 방식을 고려해야 합니다.

1. 전략 1: 직접 개인 소유
   가족 구성원은 FIHV 구조 외부에서 개인 자격으로 홍콩 부동산을 취득할 수 있습니다. 이는 자본 이득세 면제, 단순화된 소유권, 그리고 홍콩의 상속세 부재를 통한 원활한 상속 계획 수립을 제공합니다.
2. 전략 2: 해외 부동산 보유
   FIHV 부동산 제한은 홍콩 부동산에만 적용됩니다. 런던, 뉴욕, 싱가포르와 같은 시장의 해외 부동산 투자는 0% 사업소득세 혜택 대상에 계속 포함되어, 국제 부동산 평가 절상에 대한 세금 없는 자본 이득이 가능합니다.
3. 전략 3: 인프라 부동산 투자
   FIHV 법률은 “인프라”를 10% 제한에서 명시적으로 제외합니다. 교통, 공공 시설, 통신 또는 사회 인프라에 대한 투자는 홍콩에 위치하더라도 세제 혜택을 받을 수 있습니다.
4. 전략 4: 이중 구조 접근법
   정교한 패밀리오피스는 병렬 구조를 구현합니다. 금융 자산 및 해외 부동산용 FIHV(0% 사업소득세)와 홍콩 부동산용 별도의 개인 보유 구조(자본이득세 없음)를 함께 운영합니다.

임대 소득 과세 및 최적화

임대 부동산에 대한 부동산세(물업세) 계산

자본 이득은 과세되지 않지만, 홍콩 부동산의 임대 소득은 순 과세가액의 15%에 해당하는 부동산세 과세 대상입니다. 계산 방식은 간단합니다.

예시: 연간 50만 홍콩달러의 임대 수입을 창출하고 정부 차징이 2만 홍콩달러인 부동산의 경우:

• 총 임대 수입: 500,000 HKD
• 정부 차징 공제: -20,000 HKD
• 20% 법정 공제: -96,000 HKD (480,000의 20%)
• 순 과세가액: 384,000 HKD
• 15% 부동산세: 57,600 HKD

개인평가: 세금 최적화 도구

개인 부동산 소유자는 개인평가를 선택할 수 있으며, 이는 모든 소득원을 합산하여 고정 15% 부동산세 대신 누진세율의 급여소득세를 적용합니다. 이는 다음과 같은 경우 상당한 절감 효과를 가져올 수 있습니다.

• 상당한 개인공제(기본공제 132,000 HKD, 배우자공제 264,000 HKD, 자녀공제 1인당 130,000 HKD)가 있는 경우
• 누진세율(2%~17%)이 15%보다 낮은 유효 세율을 초래하는 경우
• 주택대출이자(최대 100,000 HKD) 또는 인정 자선기부금(소득의 최대 35%)과 같은 공제 항목이 있는 경우

상속 계획 및 자산 이전 장점

상속세 없음: 원활한 세대 간 이전

홍콩은 2006년에 상속세를 폐지하여 세대 간 자산 이전을 위한 세계에서 가장 유리한 환경 중 하나를 조성했습니다. 이는 부동산 포트폴리오를 포함한 모든 자산에 동일하게 적용됩니다. 부동산 소유자가 사망할 때, 유산은 부동산 가치와 관계없이 상속세 부담 없이 수익자에게 이전됩니다.

자본이득세 면제와 결합되면, 이는 강력한 다세대 계획 기회를 창출합니다. 가족은 세대를 걸쳐 가치가 상승하는 부동산을 보유하면서, 처분 시 세금 없는 자본 이득을 실현하고 상속세 없이 자산을 상속인에게 이전할 수 있습니다.

홍콩의 독특한 세제 환경—자본이득세 면제, 폐지된 인지세, 정교한 패밀리오피스 지원 제도, 상속세 부재가 결합되어—부동산 자산 보존을 위한 세계에서 가장 매력적인 관할권을 창출합니다. 다세대 부동산 포트폴리오를 구축하려는 패밀리오피스에게 홍콩은 세제 효율성뿐만 아니라 안정적인 법체계, 세계적 수준의 전문 서비스, 아시아 시장에 대한 전략적 접근성을 제공합니다. 홍콩이 패밀리오피스 생태계를 계속 강화함에 따라, 지금이 바로 이러한 전례 없는 장점을 극대화하기 위해 부동산 투자 구조를 설계할 때입니다.