홍콩에서 두 채의 아파트를 소유하든, 포트폴리오를 구성하든, 부동산 투자 수익을 극대화하고 법적 규정을 준수하기 위해서는 홍콩의 부동산세(물업세) 제도를 정확히 이해하는 것이 필수적입니다. 홍콩은 각 임대 부동산을 독립된 개체로 취급하는 직관적이면서도 세심한 접근 방식을 채택하고 있어, 현명한 투자자에게는 도전과 기회를 동시에 제공합니다. 다수의 부동산을 소유한 포트폴리오 소유주를 위한 홍콩 부동산세 전략을 살펴보겠습니다.

포트폴리오 소유주를 위한 홍콩 부동산세 운영 방식

일부 관할 구역이 모든 임대 소득을 합산하는 것과 달리, 홍콩 세무국(IRD)은 각 임대 부동산을 별도로 평가합니다. 이는 포트폴리오 내 임대 소득을 발생시키는 모든 부동산에 대해 개별적인 세금 고지서를 받게 된다는 의미입니다. 표준 부동산세율은 각 부동산의 순과세가치(Net Assessable Value, NAV)에 적용되는 15%입니다.

부동산세 계산 공식

각 임대 부동산에 대해 다음과 같은 정확한 구조로 계산이 이루어집니다.

1. 단계 1: 과세연도(4월 1일 ~ 3월 31일) 동안 받았거나 받을 총 임대료를 시작점으로 합니다.
2. 단계 2: 소유주로서 납부한 정부 차향(Rates)을 차감합니다.
3. 단계 3: 수리 및 경비에 대한 20%의 법정 공제를 적용합니다.
4. 단계 4: 산출된 순과세가치(NAV)에 15%를 곱하여 세액을 계산합니다.

실제 사례: 3개 부동산 포트폴리오

게임 체인저: 개인과세(Personal Assessment) 선택

개인과세는 별도의 세금이 아닌, 포트폴리오 소유주에게 상당한 혜택을 줄 수 있는 세액 공제 메커니즘입니다. 각 부동산에 대해 15%의 부동산세를 별도로 납부하는 대신, 모든 소득원(임대, 급여, 사업)을 합산하여 다음 중 하나를 적용할 수 있습니다.

• 누진세율: 소득 구간별 2%, 6%, 10%, 14%, 17%
• 표준세율 (2024/25 회계연도 기준): 최초 500만 홍콩달러는 15%, 500만 홍콩달러 초과분은 16%

세무국은 두 가지 방법을 모두 자동으로 계산하여 더 낮은 금액을 부과합니다.

개인과세가 가장 유리한 경우

• 상당한 주택대출이자 비용이 있는 경우 (개인과세 하에서는 공제 가능하나, 부동산세 하에서는 불가)
• 총 소득이 낮은 누진세율 구간에 속하는 경우
• 하나 이상의 부동산에서 임대 손실이 발생하여 다른 소득과 상쇄할 수 있는 경우
• 개인과세에서만 사용 가능한 추가 공제(예: 자녀공제, 부양가족공제)를 청구할 수 있는 경우
• 급여 소득은 없지만 상당한 임대 소득이 있어 2%부터 시작하는 누진세율의 혜택을 볼 수 있는 경우

개인 소유 vs 법인 소유

포트폴리오의 소유 구조는 세금 상황에 큰 영향을 미칩니다.

부동산 투자자에게 영향을 미치는 최근 변경사항 (2024-2025)

• 인지세 간소화 (2024년 2월 28일): 특별인지세(SSD), 매수자인지세(BSD), 신규주택인지세(NRSD)가 폐지되었습니다.
• 종가인지세율: 300만 HKD 이하 부동산은 100 HKD부터 2,173.9만 HKD 초과 부동산은 4.25%까지의 누진세율이 적용됩니다.
• 2024/25 세액 감면: 사업소득세, 급여소득세, 개인과세에 대한 최종 세액의 100%를 감면하며, 사건당 상한액은 1,500 HKD입니다.

공동 소유 및 규정 준수 필수 사항

공동 소유 규칙

• 각 공동 소유자는 단독 소유자인 것처럼 임대 소득을 신고합니다.
• 각자는 자신의 소유 지분에 기반하여 부동산세를 납부합니다.
• 공동 소유자는 각자 독립적으로 개인과세를 선택할 수 있습니다.
• 20% 공제는 각 소유자의 임대 소득 지분에 적용됩니다.

핵심 규정 준수 요건

• 세금 신고서: 각 임대 부동산에 대한 부동산세 신고서를 제출해야 합니다 (발급일로부터 1개월 이내).
• 개인과세 선택: 세금 신고서 제출 마감일까지 서면으로 선택해야 합니다.
• 기록 보관: 임대 계약서, 영수증 기록, 차향 납부 증빙서류를 7년간 보관해야 합니다.
• 예정 세금: 전년도 임대 소득을 기준으로 연 2회 분할 납부되는 예정 세금을 계획해야 합니다.

홍콩에서 성공적인 부동산 포트폴리오를 구축하는 것은 좋은 투자처를 찾는 것 이상으로, 스마트한 세무 계획을 요구합니다. 부동산세 시스템의 작동 방식을 이해하고, 유리할 때 개인과세를 활용하며, 최근 변경사항을 파악함으로써 완전한 규정 준수를 유지하면서 수익을 극대화할 수 있습니다. 세무국의 예정 세금 제도는 신고 시점뿐만 아니라 연중 내내 세금 납부를 계획해야 함을 의미한다는 점을 기억하십시오.