홍콩에서 아직 지어지지 않은 부동산, 즉 ‘미분양’ 또는 ‘준공 전’ 부동산을 구매하는 것을 고려하고 계십니까? 미분양 매입은 매력적인 가격과 유연한 지불 조건을 제공할 수 있지만, 독특한 인지세 고려사항과 규제 요건이 따릅니다. 2024년 홍콩 부동산 시장이 중대한 인지세 개혁을 겪으면서, 정보에 입각한 투자 결정을 내리기 위해 현행 규칙을 이해하는 것은 그 어느 때보다 중요합니다.

홍콩 미분양 부동산 매입 이해하기

건설이 완료되기 전에 개발사로부터 직접 부동산을 구매하는 ‘미분양(Off-plan)’ 또는 ‘미완성(Uncompleted)’ 매입은 홍콩 주택 시장의 중요한 부분을 차지합니다. 이러한 거래는 구매자에게 준공 전 가격으로 부동산을 확보할 기회를 제공하지만, 완공된 부동산 매입과는 다른 특정 규제 체계와 인지세 의무가 수반됩니다.

토지청 동의제도(Lands Department Consent Scheme): 구매자 보호 체계

동의제도란 무엇인가요?

토지청 동의제도는 홍콩에서 미완성 건물의 판매를 규제하는 행정 체계입니다. 이 제도를 통해 법률자문 및 양도사무소(LACO)는 개발사가 미완성 단위를 판매할 수 있도록 동의를 발급할 수 있습니다. ‘건설 중인 부동산’은 다음 두 가지를 모두 포함합니다:

• 건설이 완료되지 않은 미완성 건물 또는 개발 단지
• 건물이 세워졌지만 개발사가 아직 정부로부터 입주 허가서 또는 준공 확인서를 취득하지 않은 경우

목적과 구매자 보호

동의제도는 주로 부동산이 건설되기 전에 개발사가 파산하는 경우 구매자를 보호하기 위해 존재합니다. 이 제도를 통해 토지청 장관은 개발사가 건설 중인 부동산 판매 허가를 내주기 전에 특정 요건을 준수했는지 확인할 수 있습니다.

주요 요건은 다음과 같습니다:

• 개발사의 재정 상태 및 자금 조달 계획 확인
• 개발이 지정된 건설 단계에 도달했음을 확인
• 개발사가 개발을 완료할 재정적 자원을 보유한 증거
• 소비자 보호 강화를 목표로 한 다양한 조건 준수

미분양 부동산에 대한 현행 인지세 체계 (2024-2025)

2024년 2월 28일 기준, 홍콩은 주택 부동산 인지세 제도를 상당히 간소화했습니다. 미분양 매입을 포함한 모든 주택 부동산 거래는 이제 다음과 같은 누진 세율의 종가인지세(AVD)만 적용받습니다.

참고: 인지세는 매입 가격 또는 부동산의 시장 가치 중 더 높은 금액을 기준으로 계산됩니다. 이 세율은 구매자의 거주 상태나 보유 주택 수와 관계없이 모든 구매자에게 동일하게 적용됩니다.

폐지된 인지세 (2024년 2월 28일 이후)

• 특별인지세(SSD): 이전에는 24-36개월 이내에 재판매되는 부동산에 대해 최대 20%의 세율이 부과되었으나, 현재 완전히 폐지되었습니다.
• 매수자인지세(BSD): 이전에는 홍콩 영주권자가 아닌 구매자의 매입에 대해 15%(이후 7.5%로 인하)의 부담금이 부과되었으나, 현재 완전히 폐지되었습니다.
• 신규주택인지세(NRSD): 이전에는 이미 주택을 소유한 구매자에게 추가로 15%가 부과되었으나, 현재 폐지되었습니다.

중요한 시기 요건 및 벌칙

인지세는 언제 납부해야 하나요?

미분양 부동산 계약서에 인지를 받는 시기 요건을 이해하는 것은 벌칙을 피하기 위해 중요합니다. 규칙은 체결된 계약서의 순서에 따라 다릅니다.

인지 지연에 대한 벌칙

필요한 기간 내에 계약서에 인지를 받지 못할 경우, 납부해야 할 인지세 금액을 기준으로 상당한 벌금이 부과됩니다.

• 30일 이내 지연: 인지세 금액의 2배
• 30일에서 2개월 지연: 인지세 금액의 4배
• 2개월 초과 지연: 인지세 금액의 최대 10배

판매자와 구매자 모두 인지세 납부 및 발생한 모든 벌금에 대해 연대 책임을 집니다.

미분양 재판매에 대한 특별 고려사항

준공 전 재판매 (계약 양도 또는 지정)

2024년 2월 특별인지세(SSD) 폐지와 함께, 미분양 부동산 재판매 환경은 극적으로 변화했습니다. 이전에는 미분양 부동산을 빠르게 재판매할 경우 최대 20%의 SSD가 발생하여 많은 구매자에게 금전적으로 부담이 되었습니다.

현재 상황: 구매자는 이제 표준 AVD(재판매 거래에 대한)를 초과하는 추가 인지세 없이 언제든지 미분양 부동산을 재판매할 수 있습니다. 이는 다음에 적용됩니다:

• 매입 계약서를 다른 구매자에게 양도
• 매입을 완료할 다른 구매자 지정
• 소유권을 취득한 후 최종 소유권 이전 전 재판매

실용적인 예시 및 계산

예시 1: 미분양 주택을 구매하는 첫 주택 구매자

시나리오: 홍콩 영주권자가 650만 홍콩달러에 미분양 아파트를 구매하며, 2024년 3월 1일 가계약서를 체결하고 2024년 3월 20일 정식 계약서를 체결합니다.

인지세 계산:

• 부동산 가치: 650만 홍콩달러
• 적용 AVD 세율: 3% (650만 홍콩달러는 664.3만~900만 홍콩달러 구간에 해당)
• 납부할 인지세: 195,000 홍콩달러 (650만 홍콩달러의 3%)
• 납부 기한: 2024년 4월 19일 (14일 이내 체결된 정식 계약서 서명일로부터 30일)

예시 2: 미분양 주택을 구매하는 비거주 투자자

시나리오: 홍콩 비거주자가 2024년 4월 1일 1,000만 홍콩달러에 미분양 아파트를 구매합니다.

인지세 계산:

• 부동산 가치: 1,000만 홍콩달러
• 적용 AVD 세율: 3.75% (1,000만 홍콩달러는 1,008만~2,000만 홍콩달러 구간에 해당)
• 납부할 인지세: 375,000 홍콩달러 (1,000만 홍콩달러의 3.75%)
• 납부 기한: 2024년 5월 1일 (가계약서 서명일로부터 30일)
• 추가 BSD 또는 NRSD 없음: 이들은 2024년 2월에 폐지되었습니다.

미분양 구매자를 위한 실사 체크리스트

홍콩에서 미분양 부동산을 구매할 때, 구매자는 다음과 같은 실사 단계를 수행해야 합니다.

1. 판매 동의 확인: 어떠한 지불도 하기 전에 개발사가 토지청으로부터 ‘판매 동의’를 취득했는지 확인합니다.
2. 지불 조건 검토: 지불금이 동의제도 하에 개발사의 변호사가 신탁 계좌로 보유할 것임을 이해합니다.
3. 개발사 실적 확인: 개발사의 재정 상태와 프로젝트를 제시간에 완료한 이력을 조사합니다.
4. 건설 일정 이해: 예상 준공일과 지연에 대한 조항을 명확히 합니다.
5. 총 비용 계산: 인지세(30일 이내 납부), 법률 비용 및 개발사가 부과하는 모든 요금을 고려합니다.
6. 판매 문서 검토: 판매 브로셔, 가격표 및 예비 계약 조건을 주의 깊게 검토합니다.
7. 전문가 자문 활용: 약속하기 전에 홍콩 부동산 거래 경험이 풍부한 변호사와 상담합니다.

홍콩의 미분양 부동산 매입은 독특한 기회를 제공하지만, 인지세 의무와 규제 체계를 신중하게 검토해야 합니다. 2024년 도입된 간소화된 인지세 제도로 인해 현지 및 국제 구매자 모두의 진입 비용이 크게 줄었습니다. 그러나 실사, 전문가 자문 및 시기 요건에 대한 엄격한 준수의 중요성은 여전히 최우선입니다. 부동산 매입 결정을 내리기 전에 항상 자격을 갖춘 전문가와 상담하시기 바랍니다.