관련 당사자 간 부동산 양도에 대한 인지세: 함정 피하기
📋 핵심 포인트
- 간소화된 제도: 2024년 2월 28일 BSD(매수자인지세), SSD(특별인지세), NRSD(신규주택인지세) 폐지 이후, 모든 부동산 매수자는 동일한 종가인지세(AVD) 2단계 세율을 적용받습니다.
- 시장가격 원칙: 가족 간 증여를 포함한 모든 양도는 계약금액과 시장가격 중 더 높은 금액을 기준으로 인지세가 계산됩니다.
- 법인 간 양도 특례: 한 법인이 다른 법인의 발행주식 90% 이상을 소유하는 경우, 섹션 45 특례에 따라 인지세가 면제될 수 있습니다.
- 중요한 제한: 섹션 45 특례는 ‘발행주식’이 있는 법인체에만 적용됩니다. 유한책임합자회사(LLP) 등은 해당되지 않습니다.
가족 구성원에게 부동산을 증여하거나, 회사 그룹 내에서 자산을 재편성하려는 경우, 이는 단순한 절차라고 생각하실 수 있습니다. 그러나 홍콩의 인지세 제도에는 예상치 못한 세금과 벌금을 초래할 수 있는 복잡한 규정이 숨어 있습니다. 2024년에 시행된 주요 제도 개편으로 환경은 더욱 간소화되었지만, 여전히 주의해야 할 핵심 규칙들이 존재합니다. 본 기사에서는 관련 당사자 간 부동산 양도 시 발생할 수 있는 함정과 이를 피하는 방법을 상세히 안내해 드립니다.
2024년 홍콩 인지세 제도의 대변화: 무엇이 달라졌나요?
2024년, 홍콩의 부동산 인지세 제도는 획기적인 간소화를 맞이하여 관련 당사자 간 거래를 훨씬 직관적으로 만들었습니다. 정부는 기존에 거래를 복잡하게 만들었던 여러 특별 조치들을 폐지하였습니다.
- 매수자인지세 (BSD): 2024년 2월 28일 폐지 – 더 이상 모든 부동산 거래에 적용되지 않습니다.
- 특별인지세 (SSD): 2024년 2월 28일 폐지 – 더 이상 모든 부동산 거래에 적용되지 않습니다.
- 신규주택인지세 (NRSD): 2024년 2월 28일 폐지 – 더 이상 모든 부동산 거래에 적용되지 않습니다.
- 통합된 시스템: 이제 모든 부동산 양도는 매수자의 거주 상태나 기존 부동산 보유 여부와 관계없이 종가인지세(AVD) 2단계 세율을 따릅니다.
현행 종가인지세(AVD) 2단계 세율
2024년 2월 28일 이후 홍콩의 모든 부동산 양도에 적용되는 현재 AVD 2단계 세율표는 다음과 같습니다.
| 부동산 가격 (HKD) | 인지세율 |
|---|---|
| 3,000,000 홍콩달러 이하 | 100 홍콩달러 정액 |
| 3,000,001 – 3,528,240 홍콩달러 | 100 홍콩달러 + 초과분의 10% |
| 3,528,241 – 4,500,000 홍콩달러 | 1.5% |
| 4,500,001 – 4,935,480 홍콩달러 | 1.5% ~ 2.25% |
| 4,935,481 – 6,000,000 홍콩달러 | 2.25% |
| 6,000,001 – 6,642,860 홍콩달러 | 2.25% ~ 3% |
| 6,642,861 – 9,000,000 홍콩달러 | 3% |
| 9,000,001 – 10,080,000 홍콩달러 | 3% ~ 3.75% |
| 10,080,001 – 20,000,000 홍콩달러 | 3.75% |
| 20,000,001 – 21,739,120 홍콩달러 | 3.75% ~ 4.25% |
| 21,739,120 홍콩달러 초과 | 4.25% |
가족 간 양도: 가까운 친족에 대한 특별 규정
‘가까운 친족’의 범위
인지세 조례에 따르면, ‘가까운 친족’에는 다음이 포함됩니다.
- 부모 (양부모 포함)
- 배우자 (법적으로 결혼한 파트너)
- 자녀 (양자녀 포함)
- 형제자매 (특정한 맥락에서)
핵심적인 시장가격 원칙
많은 사람들이 실수하는 부분이 바로 여기입니다: 인지세는 항상 계약서에 명시된 대가와 부동산의 시장가격 중 더 높은 금액을 기준으로 계산됩니다. 이 규칙은 증여나 명목상의 양도에도 동일하게 적용됩니다.
섹션 45 특례: 법인 그룹 내 양도
섹션 45 특례란?
인지세 조례 제45조는 관련 법인체 간의 홍콩 주식 또는 부동산 양도에 대해 인지세 면제를 제공합니다. 적용 요건은 다음과 같습니다.
- 90% 소유권 테스트: 한 법인체가 다른 법인체의 발행주식의 최소 90%를 실질적으로 소유해야 합니다. 또는
- 공동 모회사 테스트: 제3의 법인체가 양쪽 법인체의 발행주식 각각의 최소 90%를 공동으로 실질적으로 소유해야 합니다.
‘발행주식’ 요건: 중요한 제한 사항
최근 법원 판결은 섹션 45 특례가 ‘발행주식’이 있는 법인체에만 적용 가능함을 명확히 했습니다. 이는 다음을 의미합니다.
- 유한책임합자회사(LLP)는 해당되지 않습니다.
- 주식자본이 없는 유한책임회사(LLC)는 해당되지 않습니다.
- 공식적인 주식자본 없이 출자지분이나 참여지분만 있는 법인체는 해당되지 않습니다.
관련 당사자 간 양도 시 피해야 할 5가지 함정
1. 부동산 가치 과소평가
잘못된 생각: 가족 간 양도 시 명목상의 대가(예: 1 홍콩달러)를 기재하여 인지세를 최소화할 수 있다고 가정합니다.
현실: 인지세과는 시장가격을 기준으로 세액을 조사합니다. 세금을 인위적으로 줄이려는 시도는 재평가, 벌금 및 이자 부과로 이어질 수 있습니다.
해결책: 자격을 갖춘 측량사의 전문적인 감정평가를 받으십시오.
2. 인지세 납부 기한 놓침
잘못된 생각: 규정된 시간 내에 서류를 제출하지 않습니다.
결과: 중대한 벌금 – 1개월 미만 지연 시 2배의 세액, 2개월 초과 지연 시 10배의 세액을 벌금으로 부과합니다.
주요 기한:
- 홍콩 내에서 체결된 서류: 체결일로부터 2일 이내
- 홍콩 외에서 체결된 서류: 체결일 또는 홍콩 도착일 중 더 빠른 날로부터 30일 이내
3. 섹션 45 적격성 오해
잘못된 생각: 섹션 45 특례가 모든 법인 그룹 내 양도에 적용된다고 가정합니다.
현실: 최근 법원 판결에 따르면, ‘발행주식’이 없는 법인체는 해당되지 않습니다.
해결책: 양도를 시작하기 전에 법인 구조를 검토하고 양쪽 법인체 모두 발행주식이 있는지 확인하십시오.
✅ 핵심 요약
- 홍콩 인지세 제도는 이제 더 간단합니다. BSD, SSD, NRSD는 2024년 2월 28일에 폐지되었습니다.
- 모든 부동산 매수자는 이제 거주 여부나 소유 상태와 관계없이 동일한 AVD 2단계 세율을 적용받습니다.
- 가까운 친족에게의 양도는 AVD 2단계 세율을 적용받지만, 시장가격 평가는 항상 적용됩니다.
- 법인 간 양도에 대한 섹션 45 특례는 ‘발행주식’을 요구합니다. 주식자본이 없는 LLP 및 LLC는 해당되지 않습니다.
- 인지세 납부 기한은 매우 중요합니다. 지연 제출 시 중대한 벌금(2배 또는 10배 세액)이 발생합니다.
- 가족 간 양도 시 시장가격 분쟁을 피하려면 전문가 감정평가는 필수입니다.
홍콩에서의 관련 당사자 간 부동산 양도는 세무 계획과 가족 재산 관리를 위한 기회를 제공하지만, 특정 규칙과 잠재적 함정이 따릅니다. 2024년 2월 이후 간소화된 인지세 제도는 거래를 더 직관적으로 만들었지만, 시장가격 원칙과 섹션 45 요건은 여전히 핵심 고려사항으로 남아 있습니다. 중요한 부동산 양도를 진행하기 전에 항상 자격을 갖춘 홍콩 세무 전문가나 법률가와 상담하여 규정 준수를 보장하고 세무 부담을 최적화하시기 바랍니다.
📚 참고자료
본 기사의 내용은 홍콩 정부의 공식 자료 및 신뢰할 수 있는 정보원을 기반으로 작성되었습니다:
- 홍콩 세무국 (IRD) 인지세 안내 – 공식 인지세 세율 및 규정
- 차향물업고가서 (RVD) – 부동산 평가 정보
- 홍콩 정부 포털 (GovHK) – 홍콩 특별행정구 정부 공식 사이트
- 입법회 (LegCo) – 세무 법규 및 개정 정보
최종 업데이트: 2024년 12월 | 본 기사의 정보는 일반적인 참고 정보이며, 구체적인 문제에 대해서는 자격을 갖춘 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.