在香港為業務選址，您是否只專注於與業主商討租金？其實，每個商業物業都附帶一項強制性的政府徵費，它會直接影響您的營運成本。差餉是一項與物業租值直接掛鉤的經常性開支——這意味著選擇黃金地段不僅代表更高的租金，也代表更高的差餉。這份策略指南將助您了解差餉的運作方式，計算其真實影響，並作出更明智的選址決策，從而優化您的營運成本及業務定位。

了解差餉：企業必須面對的佔用成本

差餉是香港政府就佔用物業而徵收的一種地方稅。它與針對租金收入徵收的「物業稅」不同，差餉是一項佔用成本，通常由佔用人（即租客）承擔，無論其是否擁有該物業。計算方式直接，但對您的業務預算及選址策略有重大影響。

核心計算公式

對於所有非住宅物業（商業、工業、零售），計算公式非常簡單：

應課差餉租值是關鍵變數。它代表政府對您的物業在公開市場上可獲得的年租的估算，由差餉物業估價署評估。此數值會根據市場狀況每年檢討及更新。

完整的佔用成本圖像

要全面了解您的物業開支，您還必須考慮地租。這項3%的徵費適用於新界物業，以及1985年5月27日後批出的土地契約上的物業。因此，在您的基礎租金之上，總附加成本通常為8%（5% + 3%）。

*假設物業須繳納地租

選址策略：地區成本倍數效應

管理差餉負擔最有效的方法是選擇地點。由於差餉是租金的一個百分比，香港各地巨大的租金差異會造成指數級的差餉負擔差異。策略性地搬離核心商業區，可以按相同比例大幅削減您的租金和差餉帳單，產生複合節省效果。

*基於2024年第四季市場數據作說明

政府寬減與年度重估週期

政府偶爾會提供差餉寬減以紓緩經濟壓力。在制定預算時，必須知道這些寬減是臨時性的，且可能變動。更重要的是，您的應課差餉租值並非一成不變——它會通過一個需要積極管理的透明程序每年更新。

現時及即將實施的寬減

這些寬減會由差餉物業估價署自動在您的差餉單上扣減——您無需申請。扣減額以該季度的實際應繳差餉為上限。

應對年度重估程序

您的應課差餉租值每年4月1日更新。差餉物業估價署會根據上一年10月1日的「參考日期」評估所有物業的公開市場租值。以下是關鍵時間表：

1. 2024年10月1日： 評估2025-26年度差餉年度市場租金的「截算日期」。
2. 2025年2月： 臨時估價冊公布。這是您審閱新應課差餉租值的機會。
3. 公布後28天內： 如果您認為您的應課差餉租值過高，必須向差餉物業估價署提交正式建議書（反對）。
4. 2025年4月1日： 新的應課差餉租值及差餉單生效。

策略性業務決策與差餉管理

1. 租約談判策略

不要只談判租金；應考慮在租約中加入差餉支付的結構安排：

• 全包租金： 業主支付差餉，並向您收取一個較高但簡化的租金。這有助於現金流預測。
• 差餉上限/轉嫁條款： 協商您只支付某個金額以內的差餉，超出部分在租期內由業主承擔。
• 寬減轉嫁： 確保您的租約明確規定，任何政府差餉寬減的優惠應歸您所有，而非由業主保留。

2. 靈活工作空間的優勢

使用共享工作空間或服務式辦公室，從根本上改變了您的差餉責任及行政負擔：

3. 進行搬遷成本效益分析

考慮搬遷時，將差餉因素納入以計算真實的投資回報率。例如，將一個3,000平方呎的辦公室從金鐘（每呎80港元）遷往黃竹坑（每呎40港元）：

• 年度租金節省： 1,440,000港元
• 年度差餉節省（5%）： 72,000港元
• 年度地租節省（3%）： 43,200港元
• 年度總節省： 1,555,200港元

假設一次性搬遷成本為50萬港元，回本期不到4個月。單是差餉節省已足以支持搬遷決定。

合規與實務管理

保持合規雖然直接，但對於避免罰款及維持與差餉物業估價署的良好關係至關重要。

香港的差餉不僅是季度帳單上的一個項目——它是一項與您最重要的營運決策（選址）直接相關的策略性業務成本。通過了解差餉的運作方式、積極管理重估程序，並將其納入您的房地產規劃，您可以發掘可觀的節省空間，並作出更明智的決策以提升您的營運效益。請記住，雖然差餉稅率是固定的，但您的應課差餉租值可透過年度反對程序進行商議，而您的選址決策則決定了該百分比所適用的基礎金額。