還記得香港樓市在過去數十年間面臨的最大挑戰嗎？新冠疫情不僅打亂了日常生活，更觸發了政府一連串大規模的應對措施，在四年間重塑了物業稅務及寬減安排。從史無前例的差餉寬減，到印花稅措施的全面撤銷，香港的物業市場格局經歷了戲劇性的轉變。讓我們一同探討哪些措施已改變、哪些已回復常態，以及這段特殊時期帶來了哪些永久性的轉變。

疫情前的基準：2019年的香港物業市場

在新冠疫情爆發前，香港是全球樓價最昂貴的市場之一，樓價中位數超過家庭年收入的20倍。政府從物業相關稅項中獲得可觀收入，當中包括多項旨在抑制投機的「需求管理措施」。當時的差餉基本結構相當簡單：按應課差餉租值的5%徵收差餉，而適用的物業另需繳交3%的地租。

史無前例的寬減：疫情期間的應對措施（2020-2023年）

2020年初新冠疫情襲港，香港特區政府推出了全球最全面的紓困措施之一。差餉寬減成為經濟支援的基石，為住宅及非住宅物業業主提供直接的財政紓緩。

疫情高峰期寬減：2020-21課稅年度

政府意識到企業面臨生存威脅，因此非住宅物業獲得了顯著更高的寬減：

持續支援：2021-22及2022-23課稅年度

隨著疫情反覆持續，政府維持但逐步減少了寬減幅度：

回復常態：2024-25年度及以後

隨著香港全面通關及經濟活動復常，政府開始逐步撤銷特別紓困措施。2024-25年度《財政預算案》標誌著明確回復正常財政安排的開始：

• 2024-25年度第一季（2024年4月至6月）： 所有物業寬減1,000港元
• 2024-25年度第二至四季： 沒有寬減 – 須繳付全額差餉
• 2025-26年度第一季（2025年4月至6月）： 計劃寬減僅500港元
• 2025-26年度第二至四季： 預計將沒有任何寬減

3,000億港元防疫抗疫基金：全面紓困

差餉寬減只是香港龐大紓困計劃（總額約3,000億港元，相當於本地生產總值約10%）的其中一環。防疫抗疫基金提供了多方面的支援：

遊戲規則改變者：印花稅撤銷（2024年2月28日）

在一項標誌性的政策轉變中，香港政府於2024年2月28日起撤銷所有需求側的物業市場「需求管理措施」。這可說是後疫情時期物業市場最重要的發展。

哪些措施被撤銷？

• 買家印花稅（BSD）： 向非香港永久性居民徵收的額外15%稅款 – 已撤銷
• 額外印花稅（SSD）： 針對短期轉售的反投機稅款 – 已撤銷
• 新住宅印花稅（NRSD）： 適用於大部分住宅交易的15%劃一稅率 – 已撤銷

市場影響：即時復甦

撤銷印花稅措施催化了市場的戲劇性復甦：

• 成交量急升： 撤銷措施後三個月，住宅成交量增加超過50%
• 外來投資回流： 內地及海外投資者重返市場，他們之前因15%的BSD而卻步
• 二手市場復活： 短期轉售在沒有SSD懲罰下再次變得可行
• 現況（2024-25年度）： 物業成交量已恢復至疫情前（2019年）約80-90%的水平

永久性改變：住宅租金稅務扣除

一項源自疫情時期、並持續至今的措施，是為住宅租客提供的租金開支稅務扣除。這代表了香港稅制的一項結構性改變。

實例計算：慳稅金額

讓我們看看這項扣除在2024-25年度如何為一名典型租客帶來稅務優惠：

沒有改變的部分：基本稅率結構

儘管經歷了所有臨時措施及政策轉變，香港的核心差餉徵收制度始終如一：

差餉物業估價署繼續根據估計的年租值評估應課差餉租值，物業仍會按地點、面積、樓齡及設施作個別評估。臨時寬減措施只減少了應繳金額，並未改變底層的稅率結構。

香港的物業稅務格局已完成從史無前例的疫情紓困措施，回歸正常財政安排的歷程。雖然臨時寬減措施幾近完結，但像租金開支扣除及印花稅撤銷等永久性改變，已重塑了市場面貌。物業業主現應為繳付全額差餉作好準備，而租客則可繼續享受稅務扣除的優惠。市場的強勁復甦，展現了香港的韌性，以及在危機時期針對性政策干預的有效性。