香港的《氣候行動藍圖2050》以碳中和為目標，而建築物耗電量佔全港九成，可持續建築已成為重中之重。對於追求綠色建築認證的發展商和投資者而言，究竟有哪些實際的財政誘因？與許多人的預期相反，香港鼓勵可持續建築的方式並非透過直接的印花稅優惠，而是提供一套精密的總樓面面積寬免及稅務優惠系統，能帶來可觀的財務回報。

2024年香港印花稅新格局：重大轉變

香港近年最重要的物業稅務發展，發生在2024年2月28日。政府為振興樓市，果斷撤銷了所有物業需求管理措施。這意味著：

現行的從價印花稅（AVD）結構統一適用於所有物業買家，包括香港永久性居民、非本地居民或公司。以下是2024-25年度的準確稅率：

關鍵現實：綠色建築無直接印花稅優惠

儘管香港透過《氣候行動藍圖2050》展現了對可持續發展的堅定承諾，但截至2024-25年度，並無針對綠色或BEAM Plus認證建築的直接印花稅寬減、扣減或豁免。這是物業投資者及發展商在評估可持續建築的財務效益時，必須理解的關鍵一點。

香港真正的綠色建築誘因：實際運作方式

雖然沒有印花稅優惠，但香港透過其他渠道提供了實質的誘因，這些誘因所帶來的財務效益往往超過直接稅務減免。

1. 總樓面面積寬免：主要誘因

屋宇署的作業備考APP-151為總樓面面積寬免提供了框架，這是對綠色建築發展最有價值的政府誘因：

2. 利得稅優惠：加速扣除

自2018年1月1日起生效，獲得BEAM Plus認證的建築物可透過「建築物能源效益註冊計劃」享有特定稅務優惠：

• 資格： 在BEAM Plus新建成建築、既有建築或室內建築類別中取得最終銅級或以上評級的建築物。
• 優惠： 就根據「建築物能源效益註冊計劃」註冊的節能建築裝置的資本開支，可在利得稅下申請加速扣除。
• 稅率影響： 法團首200萬港元利潤稅率為8.25%，其後利潤稅率為16.5%。
• 管理部門： 機電工程署。

3. 市場溢價及商業效益

除了政府誘因，BEAM Plus認證還帶來切實的商業優勢：

• 租金溢價： 租戶願意為BEAM Plus認證的寫字樓支付高達9%的租金溢價。
• 提升市場吸引力： 認證展示了對環境的承諾及建築質素。
• 營運成本節省： 節能設施可減少15-30%的公用事業開支。
• 更高物業價值： 綠色認證建築物能維持更好的轉售價值。

BEAM Plus認證：香港的綠色建築標準

BEAM Plus（建築環境評估法）是香港領先的環境評估工具，由香港綠色建築議會管理。截至2024年3月，已有超過2,500個註冊或已認證項目，成為可持續建築的基準。

發展商及投資者的策略考量

在評估香港的綠色建築投資時，請考慮以下策略因素：

1. 先計算總樓面面積價值： 10%的總樓面面積寬免是最重要的財政誘因——計算潛在的額外可售面積及收入。
2. 以金級為目標： 自2024年6月30日起，要獲得總樓面面積寬免，一般要求金級或以上評級。
3. 計入稅務優惠： 對於出租物業，利得稅加速扣除可帶來可觀的節省。
4. 考慮市場溢價： 認證寫字樓高達9%的租金溢價，可能足以抵銷認證成本。
5. 探索資助計劃： 公用事業公司為節能改善項目提供補貼。

獲取綠色建築優惠的合規要求

要符合誘因資格，發展商必須遵循以下步驟：

• 在規劃階段向香港綠色建築議會註冊項目。
• 加入所需的可持續設計元素。
• 為獲取總樓面面積寬免，應以至少金級為目標。
• 向機電工程署註冊合資格裝置以享稅務優惠。
• 保存完整紀錄7年（標準稅務紀錄保存期）。

未來展望：會出現印花稅優惠嗎？

考慮到香港《氣候行動藍圖2050》的目標，以及政府近期對物業稅展現的靈活性，未來會否出現針對綠色建築的印花稅優惠？以下幾個因素顯示了這種可能性：

• 碳中和壓力： 2050年的目標可能需要更強的財政誘因。
• 近期稅務靈活性： 2024年2月撤銷BSD/SSD/NRSD，顯示政府願意調整物業稅。
• 國際先例： 其他司法管轄區為可持續建築提供稅務誘因。
• 綠色金融擴展： 政府已將綠色債券補貼計劃延長至2027年。

香港對綠色建築誘因的處理方式，體現了在環境目標與經濟現實之間的精密平衡。雖然直接印花稅優惠仍然闕如，但總樓面面積寬免、稅務扣除及市場溢價的結合，為可持續建築創造了具吸引力的商業理據。隨著香港邁向2050年碳中和目標，那些能夠理解並善用這些現有誘因的發展商和投資者，將最有能力在這個城市不斷演變的建築環境中取得成功。