隨著大灣區融合發展，不少港人及內地投資者都考慮跨境置業。然而，香港與內地的物業稅制及土地制度存在根本性差異，了解這些關鍵分別對於作出明智的投資決策至關重要。本文將深入剖析兩地在差餉/物業稅、交易稅費及土地業權方面的主要區別，助您輕鬆掌握兩套截然不同的物業規則。

香港的差餉制度：透明且成熟

香港的差餉制度已運作數十年，為業主提供了一個穩定且可預測的框架。與傳統按市值徵收的物業稅不同，香港的差餉是根據物業的「應課差餉租值」計算，即該物業在公開市場的估計年租值。此制度由差餉物業估價署管理，是政府收入的重要組成部分。

香港差餉如何運作？

香港的差餉須按季預繳。根據租約協議，業主或佔用人均可能須負責繳交。應課差餉租值會每年根據市場租金水平重新評估，2024/25年度的估價依據日期為2023年10月1日。

累進差餉制（2024/25年度）

2024/25年度財政預算案為住宅物業引入了累進差餉制度，取代了以往劃一5%的稅率。這項變動對中高價物業影響較大：

地租：額外3%的徵費

除了差餉，香港部分適用物業還須繳納地租，為應課差餉租值的3%。這源於香港的土地租賃制度，政府理論上擁有除聖約翰座堂（香港唯一永久業權物業）外的所有土地。

中國內地的物業稅框架：試點性質且範圍有限

與香港的全面性制度不同，中國內地並未對住宅物業實施全國性的物業稅。自2011年1月28日起，僅有兩個城市推行了試點計劃，作為未來可能全國實施的試驗場。

試點計劃：上海與重慶

交易環節稅費：內地物業的真實成本

雖然持續性的物業稅仍屬試點，但內地已有一套完善的交易環節稅費制度，對物業買賣影響重大：

• 契稅： 由買方繳納，大部分住宅物業適用1-1.5%的優惠稅率（標準稅率3-5%，各省不同）。
• 增值稅（VAT）： 物業銷售時徵收9%（2016年4月30日前取得的物業可適用5%的簡易計稅方法）。
• 土地增值稅（LVAT）： 對物業轉讓的應稅收益徵收累進稅率（30%至60%），由賣方繳納。
• 增值稅豁免： 在北京、上海、廣州和深圳持有滿2年以上的住宅物業，轉讓時可獲豁免增值稅。

土地業權：根本性的區別

香港的租賃制度

香港實行全面的土地租賃制度，自1997年後批出的土地，標準租期為50年。《政府租契續期條例》提供了清晰的續期程序——不可續期租契將自動續期50年，每年地租為應課差餉租值的3%，無需補地價。

內地的土地使用權

內地將土地所有權與土地使用權分開：

• 住宅： 70年土地使用權
• 工業/辦公： 50年土地使用權
• 商業： 40年土地使用權
• 續期不確定性： 與香港透明的續期框架不同，內地缺乏詳細的全國性指引，為土地使用權到期的業主帶來不確定性。

並排比較：關鍵差異一覽

跨境投資的啟示

對於港人投資內地物業

• 交易成本較高： 內地購房涉及較高的前期成本（契稅+增值稅），不同於香港較簡單的印花稅制度。
• 稅制改革不確定性： 物業稅試點計劃可能擴大，或會影響現有物業持有。
• 土地業權考慮： 40-70年土地使用權且續期條款不明，相較於香港清晰的50年租賃權。
• 增值稅規劃： 考慮在主要城市持有物業滿2年以上，以符合增值稅豁免條件。

對於內地居民投資香港物業

• 持續成本可預測： 差餉和地租透明且可計算。
• 高價物業影響大： 累進差餉制（最高12%）對高價值物業影響顯著。
• 印花稅優勢： 額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）已於2024年2月28日撤銷，降低了交易成本。
• 穩定的法律框架： 香港成熟的物業法為長期持有提供了更大的確定性。

實用稅務規劃策略

在香港：

1. 留意應課差餉租值： 查閱每年的重新評估結果（估價依據日期：10月1日）。
2. 計算累進制影響： 了解5-12%的累進稅率如何影響應課差餉租值超過55萬港元的物業。
3. 預算季度繳款： 在現金流規劃中同時計入差餉和地租。
4. 商業物業規劃： 在租約協議中協商差餉繳付責任。

在內地：

1. 確認試點計劃狀態： 查核物業是否屬於上海或重慶的徵稅範圍。
2. 策略性安排購買時機： 利用現行的契稅優惠稅率。
3. 持有以獲增值稅豁免： 在主要城市持有住宅物業滿2年以上。
4. 留意改革動向： 關注可能影響物業持有的物業稅擴展消息。

無論您是考慮投資內地物業的港人，還是探索香港機遇的內地投資者，透徹理解這些根本差異是制定成功跨境物業策略的關鍵。兩地截然不同的稅制取向，反映了稅務系統發展階段及經濟優先次序的差異，因此，尋求專業建議是有效駕馭兩地市場的明智之舉。