您是否在遵守香港稅務條例的同時，最大化您的商業物業回報？香港有超過120萬個物業產生租金收入，了解物業稅制度對商業物業業主至關重要。無論您擁有寫字樓、商舖還是工業單位，這份全面指南將帶您逐步了解如何準確、高效地提交物業稅報稅表。

了解香港商業物業稅制度

香港採用地域來源徵稅原則，即只有源自香港的收入才須課稅。對於商業物業業主而言，這意味著來自您香港物業的租金收入需要繳納物業稅，而海外物業的收入則不在香港課稅。此制度設計相對直接，但需要仔細留意細節。

物業稅如何計算

物業稅的計算遵循特定公式，得出您的淨應評稅值（NAV），然後按15%的稅率徵稅。以下是2024-25課稅年度的準確計算方法：

填報表格BIR57的逐步指南

只要您遵循系統化的方法，提交商業物業稅報稅表並不複雜。以下是填寫及提交表格BIR57的完整指南：

1. 收集所需文件： 整理所有租約、租金收據、顯示租金存款的銀行月結單，以及已繳差餉的紀錄。按物業及課稅年度分類。
2. 計算租金收入總額： 加總在課稅年度內（4月1日至3月31日）收到的所有租金款項。包括任何由租客支付的服務費、管理費或其他款項。
3. 扣除已繳差餉： 減去您在年內為該物業直接支付的政府差餉。
4. 應用20%免稅額： 計算扣除差餉後金額的20%，作為維修及支出的免稅額。
5. 填寫表格BIR57： 將所有數字準確地填入表格的指定欄目，確保計算與您的文件紀錄相符。
6. 於限期前提交： 透過「稅務易」（eTAX）電子報稅，或在4月30日限期前提交紙本表格。

必備文件清單

妥善的文件紀錄是應對稅務審查及罰款的最佳防禦。根據香港稅務條例，您必須將以下紀錄保存至少7年：

報稅期限與罰則須知

準時報稅不僅是良好習慣，更是避免重大財務罰款的關鍵。稅務局對合規要求非常嚴格，逾期報稅的成本可能迅速累積。

主要報稅期限

• 年度報稅期限： 每年4月30日（針對上一個4月1日至3月31日的課稅年度）
• 繳稅期限： 通常在評稅通知書發出後（約1月至2月）
• 延期申請： 必須在限期前以書面提出，並附上合理理由

違規罰則

常見錯誤及避免方法

即使經驗豐富的物業業主也可能犯下導致稅務審查或罰款的錯誤。以下是最常見的陷阱及避免方法：

1. 租金收入申報不正確

許多業主未能申報所有與租金相關的收入。請記住須申報：

• 基本租金連同任何附加費用
• 租客支付的服務費
• 收取的管理費
• 來自物業的泊車收入
• 來自租客的任何其他款項

2. 誤解20%免稅額

20%法定免稅額涵蓋維修及支出，但許多業主錯誤地嘗試申索額外的維修開支。請記住：在物業稅規則下，您不能申索超過20%免稅額的實際維修成本。

3. 忘記空置期調整

如果您的物業在課稅年度內曾空置，您可以按比例申請減少應評稅值。準確記錄空置日期並計算調整額。

何時應考慮繳納利得稅

在某些情況下，商業物業租賃收入可能按利得稅而非物業稅評稅。這通常適用於以下情況：

• 您經營擁有多個物業的物業租賃業務
• 您向租客提供大量額外服務
• 您的租賃活動構成行業或業務

在利得稅下，您可以申索實際開支（不僅是20%免稅額），並可就合資格資產享有折舊免稅額。2024-25年度的兩級制利得稅稅率為：

• 法團業務： 首200萬港元利潤稅率8.25%，其後利潤稅率16.5%
• 非法團業務： 首200萬港元利潤稅率7.5%，其後利潤稅率15%

在香港提交商業物業稅報稅表，只要您了解規則並全年保持有條理，是一個可管理的過程。透過提早準備、保存細緻的紀錄及善用數碼工具，您可以在確保合規的同時，優化您的稅務狀況。請記住稅務條例可能變更，因此對於複雜情況，務必向稅務局核實最新要求，或諮詢合資格的稅務專業人士。您的商業物業投資值得謹慎的稅務管理，切勿讓行政上的疏忽影響您的回報。