當你的香港物業在租客之間空置時，物業稅會如何處理？不少業主以為沒有租金收入就毋須繳稅——這是一個代價高昂的誤解。在香港，無論你的單位是否有人居住，物業稅都適用。了解相關規則可以讓你避免突如其來的稅單和合規煩惱。本指南將為你詳細講解在2024-2025年度管理空置物業稅務的一切須知。

了解香港的空置物業稅務

與普遍認知相反，香港並沒有一個專門針對空置物業的「空置稅」。然而，標準的物業稅制度仍然適用於空置單位，而且規則可能出奇地複雜。核心原則很簡單：物業稅是基於物業產生收入的潛力來計算，而非它當下是否實際產生收入。

何謂「空置」物業？

就稅務而言，當一個物業無人佔用並可供出租時，即被視為空置。這包括：

• 租約之間： 舊租約結束後至新租客入住前
• 新落成物業： 等待首位租客入住的物業
• 業主自用後搬出： 業主搬離後但沒有將物業出租
• 裝修期間： 即使正在裝修，只要物業理論上可供出租

空置單位的物業稅計算方法

計算方法採用一個簡單直接的公式，對已出租和空置的物業同樣適用。以下是計算方式：

計算實例

假設你的物業差餉租值為30萬港元：

1. 第一步： 差餉租值 = 300,000港元
2. 第二步： 法定免稅額 (20%) = 60,000港元
3. 第三步： 淨應評稅值 = 240,000港元
4. 第四步： 物業稅 (15%) = 每年36,000港元

無論你的物業在該年度內是否有任何租金收入，這36,000港元都必須繳付。

關鍵合規要求

30日內申報規則

其中一項最重要的合規要求是強制性的30日申報期。當你的物業變為空置時，你必須在空置開始後的30日內通知稅務局。

文件記錄要求

應保存完整的記錄以支持你的稅務狀況：

• 舊有租約及終止日期
• 尋找新租客的市場推廣證明
• 與地產代理的通訊記錄
• 顯示暫停使用或用量極少的公用事業帳單
• 任何裝修工程的記錄及日期

常見陷阱及如何避免

業主經常在以下常見問題上出錯：

1. 裝修期的誤解

許多業主誤以為正在裝修的物業可獲豁免物業稅。這是錯誤的。除非物業完全無法居住（需提供具體證明），否則仍須根據差餉租值繳納物業稅。

2. 臨時佔用的混淆

若有家庭成員或朋友臨時在物業內居住，可能會中斷空置期。即使是非正式安排亦可能影響你的稅務狀況，因此應仔細記錄所有佔用情況。

3. 錯過30日申報期限

最常見的合規錯誤是未能在30日內通知稅務局。應設定日曆提醒，並像對待繳稅期限一樣認真對待此申報期限。

管理空置物業稅務的策略

雖然你無法避免空置單位的物業稅，但以下策略有助管理稅務負擔：

善用數碼工具高效管理

利用科技簡化空置物業稅務管理：

• 稅務局「稅務易」平台： 電子方式提交通知、查閱評稅及與稅務局通訊
• 物業管理應用程式： 追蹤空置期、維修時間表及市場推廣工作
• 日曆提醒： 為30日申報期限設定提示
• 文件掃描應用程式： 將所有證明文件數碼化及整理

與稅務局的爭議解決

若你不同意稅務局的評稅，請遵循以下步驟：

1. 第一步： 收集支持你立場的全面文件
2. 第二步： 在指定時限內提交書面反對
3. 第三步： 考慮獲取獨立的專業估值報告
4. 第四步： 若未能解決，可探討調解或正式上訴程序

常見的爭議理由包括過高的差餉租值評估，或對佔用狀況的不正確分類。

管理空置物業的稅務需要你積極關注合規期限並準確保存記錄。雖然空置物業的稅務負擔可能令人沮喪，但了解規則並實施明智的策略，能助你有效應對物業擁有權的這一環節。謹記：如有疑問，應及早通知稅務局，妥善記錄一切，並在複雜情況下考慮尋求專業意見。