試想像，建立一個物業投資組合，其資本增值完全無需課稅，交易成本剛被削減最多15%，並且可以無需繳付遺產稅而將財富傳承予下一代。這並非遙不可及的避稅天堂，而是2024年的香港。對於家族辦公室及高淨值投資者而言，香港結合了零資本增值稅、近期的印花稅改革及完善的家族辦公室稅務優惠，創造了全球最吸引的房地產財富保存及增長環境之一。讓我們探討如何構建您的物業投資，以善用這些前所未有的優勢。

香港零資本增值稅：物業財富的基石

基本原則：資本收益與營業利潤之別

香港採用地域來源徵稅原則，並作出一個關鍵區分：物業買賣所產生的資本收益完全免稅，而物業交易（即經營業務）所產生的利潤則須繳納利得稅。這意味著，當您購入物業作長線投資，其後出售獲利，該收益完全無需在香港課稅——不論交易金額、持有期長短或您的居民身份。

「營業標記」：稅務局如何區分投資與交易

為確保享有資本收益免稅待遇，家族辦公室必須證明其投資意圖，而非進行交易活動。稅務局會考慮以下關鍵因素：

• 交易頻率： 短期內進行多宗物業交易，顯示有交易意圖。
• 持有期： 持有物業少於兩年會受到更嚴格的審查。
• 融資結構： 為購置物業而大量借貸，可能顯示以謀利為目的。
• 物業改動： 在轉售前進行重大裝修或改動，顯示交易意圖。
• 文件記錄： 投資政策聲明及長遠策略文件，有助支持資本投資的定性。

2024年印花稅改革：改變遊戲規則的成本節省

歷史性撤銷：BSD、SSD及NRSD全面取消

2024年2月28日，香港實施了過去十多年來最重要的物業稅改革之一。立法會撤銷了所有需求管理措施，創造了一個大幅簡化且更實惠的交易環境：

• 買家印花稅（BSD）： 以往非香港永久性居民及公司購買住宅物業須繳付15%——現已撤銷。
• 額外印花稅（SSD）： 以往在購入後36個月內出售物業，須按10%至20%的累進稅率繳稅——現已撤銷。
• 新住宅印花稅（NRSD）： 以往已擁有一個住宅物業的香港永久性居民購買第二個或以上住宅時須繳付15%——現已撤銷。

現行從價印花稅（AVD）稅率

2024年改革後，購買物業現時只須按第2標準稅率繳納累進的從價印花稅，並統一適用於所有買家：

節省金額相當可觀。以一個價值5,000萬港元的豪宅為例，現時只需繳納約212.5萬港元（4.25%）的從價印花稅。相比改革前，需繳付15%的買家印花稅加上4.25%的從價印花稅，合共高達962.5萬港元——每宗交易可節省750萬港元。

FIHV制度下的家族辦公室物業投資策略

FIHV稅務優惠：合資格交易享0%利得稅

《2023年稅務（修訂）（家族投資控權工具的稅務寬減）條例》為精明的家族辦公室提供了一個強大工具：由單一家族辦公室管理的合資格家族投資控權工具（FIHV），可就合資格交易享有0%利得稅。此制度追溯至2022年4月1日起生效，並已吸引約800個新的家族辦公室申請。

FIHV優惠的資格要求

要符合0%利得稅寬減的資格，家族辦公室必須滿足嚴格條件：

• 家族擁有權： 至少95%實益權益必須由家族成員持有。
• 單一家族辦公室管理： 單一家族辦公室必須在香港管理和控制。
• 最低資產管理規模： 管理合資格資產達2.4億港元。
• 經濟實質要求： 在香港至少有兩名全職合資格僱員，以及每年最少200萬港元的營運開支。
• 核心創收活動： 投資決策、投資組合風險管理及資產管理必須在香港進行。

家族辦公室最優物業投資架構

考慮到FIHV的限制，家族辦公室應考慮以下策略性方案：

1. 策略一：直接個人持有
   家族成員可以個人身份在FIHV架構外購入香港物業。這可讓物業升值完全豁免資本增值稅，擁有權簡單，並可透過香港無遺產稅的優勢，簡化遺產規劃。
2. 策略二：持有海外物業
   FIHV的不動產限制僅適用於香港物業。投資於倫敦、紐約或新加坡等市場的海外房地產，仍可享有0%利得稅寬減，實現國際物業增值的免稅資本收益。
3. 策略三：投資基礎設施物業
   FIHV法例明確將「基礎設施」排除在10%的限制之外。投資於交通、公用事業、電訊或社會基礎設施，即使位於香港，亦可符合稅務寬減資格。
4. 策略四：雙軌架構
   精明的家族辦公室會實施平行架構：一個FIHV用於持有金融資產及海外物業（享0%利得稅），另加獨立的個人持有架構用於香港物業（免資本增值稅）。

租金收入課稅及優化方案

出租物業的物業稅計算

雖然資本增值免稅，但香港物業的租金收入仍須按淨應評稅值的15%繳納物業稅。計算方式直接了當：

例子： 假設一個物業每年租金收入為50萬港元，已繳差餉為2萬港元：

• 總租金收入：50萬港元
• 減已繳差餉：2萬港元
• 減20%法定免稅額：9.6萬港元
• 淨應評稅值：38.4萬港元
• 按15%計算物業稅：5.76萬港元

個人入息課稅：稅務優化工具

個人物業業主可以選擇個人入息課稅，將所有收入來源合併計算，並按累進的薪俸稅稅率（而非劃一的15%物業稅）課稅。在以下情況，此舉可帶來顯著節省：

• 您有可觀的個人免稅額（基本：132,000港元；已婚：264,000港元；子女：每名130,000港元）。
• 採用累進稅率（2%至17%）計算出的稅款，會低於15%的物業稅。
• 您有可扣稅開支，例如居所貸款利息（上限10萬港元）或認可慈善捐款（上限為應評稅入息的35%）。

遺產規劃與財富傳承優勢

無遺產稅：無縫的跨代傳承

香港於2006年廢除遺產稅，創造了全球最有利的跨代財富傳承環境之一。此政策適用於所有資產，包括物業投資組合。物業業主身故後，其遺產可轉移至受益人，無需承擔任何遺產稅責任，不論物業價值多少。

結合零資本增值稅，這創造了強大的跨代規劃機會。家族可以跨代持有增值中的物業，在出售時實現免稅資本收益，同時無需繳付遺產稅便可將物業傳承予繼承人。

家族持有物業的信託架構

家族辦公室經常利用香港或海外信託架構來持有物業組合，提供以下好處：

• 實現跨代擁有權的連續性，無需因業主身故而觸發印花稅。
• 由專業受託人進行監督及管治。
• 提供資產保護，免受債權人申索及家庭糾紛影響。
• 與直接持有相比，更具私隱優勢。

2024-2025年度優化措施及未來發展

擬議的FIHV制度優化措施

財經事務及庫務局已就FIHV稅務寬減制度提出重大優化建議，相關法例修訂預計於2025年進行：

• 擴大合資格投資範圍： 包括非公司私人實體的權益、直接借貸及虛擬資產。
• 取消附帶收入門檻： 取消對某些收入類別5%的上限。
• 增強家族特定目的實體靈活性： 為複雜的家族持股提供更大的組織架構靈活性。

放寬的資本投資者入境計劃

香港已降低「資本投資者入境計劃」的門檻，允許高淨值人士透過合資格投資獲得居留權。預計此舉將在2025年吸引超過200個額外的家族辦公室，進一步鞏固香港作為亞洲首要家族辦公室樞紐的地位。

香港獨特的稅務環境——結合零資本增值稅、已撤銷的印花稅、精密的家族辦公室稅務優惠及無遺產稅——創造了可能是全球最吸引的房地產財富保存司法管轄區。對於希望建立跨代物業組合的家族辦公室而言，香港不僅提供稅務效益，更擁有穩定的法律制度、世界級的專業服務，以及進軍亞洲市場的戰略優勢。隨著香港持續完善其家族辦公室生態系統，現在正是構建您的物業投資架構，以最大化這些前所未有優勢的最佳時機。