聯權共有與物業稅：香港業主如何處理稅務規則
📋 重點速覽
- 要點一： 物業稅稅率為淨應評稅值（租金收入減差餉後之80%）的15%。
- 要點二： 每位聯權或分權擁有人均須就全數租金收入負責報稅及繳稅，稅務局可向任何一位擁有人追討全數稅款。
- 要點三： 聯權物業須填報BIR57報稅表，並須在發出日期起1個月內提交（網上報稅可自動獲延長2星期）。
- 要點四： 業主必須保存所有租務紀錄（如租約、收據）最少7年。
- 要點五： 業主可考慮選擇「個人入息課稅」，以累進稅率（2%至17%）代替劃一15%的物業稅，有機會減輕稅負。
你知道嗎？在香港，接近四成的物業是聯名擁有的。無論是與家人、朋友還是生意夥伴合資置業，了解聯名業權如何影響你的稅務責任至關重要。香港的物業稅制度對聯名業主有特定的規定，這些規定會直接影響你的財務規劃和合規要求。這份全面指南將為你拆解，當你不是單獨擁有物業時，應如何處理物業稅。
了解物業聯名擁有的法律結構
在香港，物業聯名擁有主要分為兩種法律形式：聯權共有和分權共有。雖然兩者都涉及共同擁有權，但它們在業權結構、份額轉讓以及業主身故後的處理方式上存在根本差異。這些差異對遺產規劃和稅務處理有重大影響。
聯權共有：基於「四個統一」原則
聯權共有建基於「四個統一」的原則，即佔有權、權益、業權和時間的統一。這意味著所有業主共同擁有整個物業，持有平等且相同的權益，透過同一份法律文件取得業權，並且在同一時間獲得其權益。
分權共有：靈活的業權份額
分權共有提供更大的靈活性，允許業主持有物業中明確但未分割的份額。份額可以是均等（如50/50）或不均等（如60/40、70/30），並且沒有生者繼承權。每位業主的份額是獨立的，在其身故後會成為其遺產的一部分，根據其遺囑或無遺囑繼承法傳給繼承人。
| 特徵 | 聯權共有 | 分權共有 |
|---|---|---|
| 業權份額 | 只限均等份額（例如兩位業主各50%） | 均等或不均等份額（例如60/40、70/30） |
| 生者繼承權 | 有 – 尚存業主自動繼承 | 沒有 – 份額透過遺囑或無遺囑繼承法傳給繼承人 |
| 稅務處理 | 為稅務目的被視為單一業主 | 按註冊業權份額比例分擔稅務責任 |
| 權益轉讓 | 需所有業主同意；轉讓後通常變為分權共有 | 可獨立轉讓個人份額 |
| 遺產規劃 | 不能在遺囑中遺贈份額（透過生者繼承權轉移） | 可在遺囑中將份額遺贈給任何人 |
聯名物業的物業稅計算
香港的物業稅制度對出租物業的淨應評稅值劃一徵收15%的稅率，不論業權結構為何。然而，稅款的計算和分攤方式在聯權共有和分權共有安排中有所不同。
物業稅計算公式
香港物業稅的計算方式直接了當：
淨應評稅值 = （總租金收入 – 已繳差餉） × 80%
應繳物業稅 = 淨應評稅值 × 15%
其中20%的法定免稅額是自動扣除，以涵蓋維修及其他支出。這意味著物業稅實際上是按減去差餉後的總租金收入的12%徵收（即80%的15%）。
聯名業主的稅務責任分攤
稅務局根據業權結構，對聯名業主有不同的處理方式：
- 聯權共有： 聯權共有人在評稅時被視為單一業主。稅務局認為他們須共同為全數稅務責任負責。
- 分權共有： 稅務責任按註冊業權份額比例由聯名業主分攤。在60/40的分權比例下，每位業主須負責總物業稅的相應百分比。
報稅要求及期限
正確報稅是合規的關鍵。稅務局會根據業權結構發出不同的表格，並設有聯名業主必須遵守的嚴格期限。
| 表格 | 描述 | 適用人士 |
|---|---|---|
| BIR60 | 個別人士報稅表 | 單獨擁有人申報其個人名下物業的租金收入 |
| BIR57 | 物業稅報稅表 | 聯權或分權擁有人申報聯名物業的租金收入 |
| BIR58 | 物業稅報稅表（法團） | 擁有出租物業的公司實體 |
聯名物業的報稅流程
- 步驟一：接收報稅表 稅務局會按物業逐一將BIR57表格寄給「首名業主」（即土地註冊處紀錄上排名第一的業主）。
- 步驟二：填寫報稅表 任何一位業主均可代表所有聯名業主填寫及簽署報稅表。每個物業只需提交一份報稅表。
- 步驟三：遵守期限 須在報稅表發出日期起1個月內提交。如符合條件，透過網上報稅可自動獲延長2星期。
- 步驟四：保存紀錄 必須保存所有租務紀錄7年，包括租約、收據及銀行月結單等。
特殊情況及策略考量
聯名業主身故
當聯名業主身故時，稅務處理會有顯著變化：
- 聯權共有： 身故業主的權益會自動轉移至尚存的聯權共有人。稅務局會為尚存的業主開立新的物業稅檔案。身故後的租金收入，若尚存業主成為唯一擁有人，則在其BIR60報稅表中申報。
- 分權共有： 身故業主的份額會成為其遺產的一部分。新的物業稅檔案會反映新的業權結構，其遺產或受益人須負責按比例分攤的稅務責任。
選擇個人入息課稅
聯名業主應考慮選擇「個人入息課稅」，這可能顯著減輕稅務負擔：
- 綜合計算薪俸稅、利得稅及物業稅的總收入。
- 採用薪俸稅的累進稅率（2%至17%），代替劃一15%的物業稅率。
- 可扣除個人免稅額（基本：132,000港元、已婚：264,000港元、子女：每名130,000港元）。
- 每位聯名業主可獨立為其份額選擇個人入息課稅。
不合規的罰則
稅務局對不合規行為實施嚴格罰則：
- 未有通知： 在收到租金收入後4個月內未有通知稅務局。
- 逾期提交： 錯過報稅期限，可被徵收10,000港元的定額罰款。
- 報稅表不正確： 可被徵收少徵收稅款三倍的附加罰款。
- 蓄意逃稅： 可被檢控，面臨罰款及監禁的潛在後果。
聯名業主的實務管理策略
溝通與協調框架
有效的聯名擁有需要積極管理：
- 指定稅務協調人： 委任一位業主負責處理所有報稅及與稅務局的通訊。
- 訂立書面協議： 以文件記錄內部關於稅款支付、紀錄保存及責任分攤的安排。
- 建立共享日程表： 追蹤所有稅務期限、繳款日期及評稅通知。
- 定期檢討會議： 安排定期會議檢討稅務狀況，並考慮是否選擇個人入息課稅。
文件管理最佳做法
保存全面的紀錄為期7年：
- 原始租約及修訂文件
- 租金收據、顯示存款的銀行月結單
- 差餉物業估價署發出的差餉繳款收據
- 與稅務局就該物業的往來書信
- 物業空置期或減租的證明
- 收到的所有報稅表及評稅通知書
✅ 重點總結
- 謹慎選擇業權結構：聯權共有提供生者繼承權但只限均等份額；分權共有允許靈活份額但沒有自動繼承。
- 每位聯名業主均負有「共同及各別」責任 – 稅務局可向任何一位業主追討全數稅款，不受內部協議影響。
- 聯名物業須在BIR57報稅表發出日期起1個月內提交（網上報稅可獲延長2星期），並保存紀錄7年。
- 物業稅為淨應評稅值（租金收入減差餉，再乘以80%法定免稅額）的15% – 實質為總租金收入（減差餉後）的12%。
- 每年考慮是否選擇個人入息課稅 – 以累進稅率（2%至17%）代替劃一15%的物業稅，有機會減稅。
- 為業權變動作好規劃 – 業主身故或轉讓會觸發新的報稅要求，並可能涉及印花稅。
- 妥善記錄一切 – 聯名業主之間的書面協議可預防爭議，確保稅務合規順利進行。
- 遇到涉及多個物業、跨境擁有權或大型物業組合等複雜情況時，應尋求專業意見。
在香港以聯名業主身份處理物業稅，需要同時理解聯名擁有的法律結構及其稅務影響。透過選擇合適的業權結構、妥善保存文件，並考慮如個人入息課稅等策略選項，聯名業主可以在確保完全符合稅務局要求的同時，優化自身的稅務狀況。請記住，聯名擁有意味著共同責任 – 聯名業主之間的有效溝通與協調，與理解稅務規則本身同樣重要。
📚 資料來源
本文內容已根據香港政府官方資料及權威參考來源核實：
- 香港稅務局 – 官方稅率、免稅額及稅務條例
- 差餉物業估價署 – 物業差餉及估值
- 香港政府一站通 – 香港特區政府官方入門網站
- 立法會 – 稅務法例及修訂
- 稅務局物業稅指南 – 官方物業稅規例及報稅要求
- 稅務局薪俸稅指南 – 累進稅率及個人入息課稅資訊
最後更新：2024年12月 | 本文資訊僅供一般參考，如有具體問題請諮詢合資格稅務專業人士。