您是否正考慮與家人、朋友或生意夥伴在香港聯名置業？聯名擁有物業是進入樓市的好方法，但當中涉及的稅務影響相當複雜，不少投資者都會忽略。從印花稅計算、物業稅分攤到繼承規劃，了解香港稅制如何處理聯名物業，對保障您的投資及優化財務成果至關重要。這份2024-25年度全面指南，將為您拆解聯名物業在香港的所有稅務須知。

聯權共有 vs 分權共有：您的稅務策略基礎

在聯名購買物業時，首要及最關鍵的決定，就是在「聯權共有」與「分權共有」之間作出選擇。這個選擇不僅影響您的法律權利，更從根本上塑造了您的稅務責任、繼承規劃和財務靈活性。理解這兩種業權結構至關重要，因為它們決定了租金收入如何課稅、物業收益如何分配，以及您去世後您的份額會如何處理。

聯名置業印花稅：2024年最新須知

香港的印花稅環境在2024年已大幅簡化。自2024年2月28日起，政府已撤銷所有住宅物業特別印花稅，包括買家印花稅（BSD）、額外印花稅（SSD）及新住宅印花稅（NRSD）。這意味著聯名置業現時只需按物業價值繳付從價印花稅（AVD）。

聯名購買如何計算印花稅

當您在香港聯名購買物業時，所有聯名業主須共同及各別承擔繳付印花稅的責任。這表示印花稅署可向任何一位或所有業主追討全數應繳稅款。適用的從價印花稅稅率是按物業價值釐定，而非業主人數或其個人情況。

關鍵合規要求

印花稅必須在簽署買賣協議日期起計30天內繳付。逾期繳款會招致遞增的罰款：

• 逾期不超過1個月： 未繳稅款的2倍
• 逾期1至2個月： 未繳稅款的4倍
• 逾期超過2個月： 未繳稅款的10倍

此外，未繳稅款會按年利率8.25%計算利息（自2025年7月起）。未加蓋印花的法律文件屬無效，可能導致您無法出售或按揭該物業。

租金收入的物業稅：聯名業主如何分攤

當您的聯名物業產生租金收入時，所有業主都必須向稅務局申報其應佔份額。香港的物業稅稅率為淨應評稅租金收入的15%。以下是聯名業主的計算方式：

計算您的物業稅份額

物業稅的計算公式為：（租金收入 – 已繳差餉）× 80% × 15%。其中20%的法定免稅額用於維修及其他支出。對於聯名業主，此計算會應用於每位業主所佔的租金收入份額。

出售物業的利得稅：當您賣樓時會發生什麼

當您在香港出售聯名持有的投資物業時，任何應課稅收益都可能須繳納利得稅。香港採用地域來源徵稅原則，因此只有源自香港的利潤才須課稅。關鍵因素在於該物業是作為投資持有，還是您的主要居所。

收益如何計算與分配

對於聯名物業，應課稅收益會按每位業主的業權份額比例計算。每位業主必須在其個人報稅表中申報其應佔的收益份額。現行的利得稅稅率為：

• 法團： 首200萬港元利潤稅率8.25%，其後利潤稅率16.5%
• 非法團業務/個人： 首200萬港元利潤稅率7.5%，其後利潤稅率15%

聯名業主可以申索各種可扣除開支，以減少應課稅收益：

為聯名業主最大化居所貸款利息扣稅

擁有按揭的聯名物業業主可以申索居所貸款利息扣稅，但有一個重要限制：每年每項物業的最高扣除額為10萬港元，不論業主人數多少。此上限適用於所有聯名業主合共申索的總扣除額。

策略性分配策略

1. 協調申索： 確保所有業主申索的總扣除額不超過10萬港元。
2. 考慮稅階： 如果一位業主處於較高稅階，將更多扣除額分配給他/她可能更具稅務效益。
3. 記錄供款： 保存清晰的記錄，顯示誰支付了按揭的哪一部分。
4. 每年檢視： 稅務情況會改變——每個課稅年度都應檢視您的分配策略。

為稅務優化而重組業權

有時，重組您的聯名業權可以帶來顯著的稅務節省。常見策略包括調整分權共有業主之間的比例，或在配偶之間轉讓業權份額。然而，任何重組都必須謹慎規劃，以避免意外的稅務後果。

重組的關鍵考慮因素

• 印花稅影響： 轉讓可能觸發印花稅，除非符合豁免條件（例如配偶之間轉讓）。
• 法律文件： 需要正式的轉讓契據。
• 成本效益分析： 權衡潛在的稅務節省與法律及行政成本。
• 專業意見： 對於處理複雜的稅務及法律要求至關重要。

聯名物業的繼承規劃

您在「聯權共有」與「分權共有」之間的選擇，對繼承規劃有深遠影響。香港已於2006年取消遺產稅，從稅務角度簡化了繼承程序，但妥善的規劃仍然必不可少。

協調遺囑與業權結構

1. 檢視業權結構： 確保其符合您的繼承目標。
2. 草擬協調的遺囑： 確保遺囑反映業權結構。
3. 與聯名業主溝通： 開誠佈公地討論繼承計劃。
4. 考慮海外影響： 如果受益人或資產在海外。

在香港聯名擁有物業帶來重大機遇，但需要周詳的稅務規劃和協調。透過了解印花稅、物業稅、利得稅和扣稅項目如何應用於聯名物業，您可以作出明智的決定，保護您的投資並優化財務成果。請記住，稅法會不斷演變，因此保持對最新變化的了解，並在需要時尋求專業意見，是在香港成功管理聯名物業的長遠關鍵。