有沒有想過，為何在同一幢大廈內，你地下的零售店舖所繳交的差餉，會與樓上住宅單位截然不同？這正是香港處理綜合用途大廈稅務的獨特之處。香港超過七成的市區物業均屬綜合用途設計，無論你是業主、投資者還是發展商，了解差餉物業估價署如何評估這些複合物業至關重要。本指南將詳細拆解綜合用途大廈在差餉評估上的特殊考量，讓你清晰掌握與單一用途物業的分別。

基本原則：獨立單位評估

與某些地區將整幢綜合用途大廈視為單一物業評估不同，香港差餉物業估價署遵循一個清晰原則：每個可獨立佔用的單位均會被獨立評估。這意味著你地下的零售店舖、二樓的寫字樓以及高層的住宅單位，都會根據其特定用途及相應的市場租金進行獨立估值。

應課差餉租值如何釐定

應課差餉租值代表物業在每年10月1日於公開市場的估計年租值。對於綜合用途大廈，差餉物業估價署會將每個單位與區內同類用途的物業進行比較：

• 零售單位： 與區內其他零售空間比較。
• 寫字樓空間： 與類似寫字樓物業作基準。
• 住宅單位： 與可比較的住宅租金作評估。
• 餐廳/食肆空間： 有獨立的市場比較數據。

差餉結構：累進稅率 vs 劃一稅率

綜合用途大廈內不同類型單位之間最顯著的分別，在於所適用的差餉結構。由2024/25財政年度起，香港對住宅物業引入累進差餉制度，而商業單位則維持劃一稅率。

為何不同單位的應課差餉租值差異巨大

即使在同一幢大廈內，每平方呎的應課差餉租值也可能有天壤之別。這並非隨意決定，而是反映了真實的市場動態。由於臨街可見度及人流，地舖的租金價值通常比樓上住宅單位高出2至3倍。以下是導致這些差異的主要因素：

大廈內的位置溢價

• 地舖： 因臨街可見度、人流及便利性而享有租金溢價——核心區域通常為每平方呎1,200至2,500港元。
• 樓上商業樓層： 租金低於地舖，但因其商業用途價值而高於住宅單位。
• 住宅樓層： 根據住宅租賃市場評估，其經濟模式不同（通常為每平方呎400至800港元）。
• 高層有景觀單位： 在住宅類別中可能享有10-30%的溢價。

實例分析：旺角綜合用途大廈

請注意，儘管頂層複式單位的每平方呎租值低於地舖，但由於累進差餉制度，其全年差餉卻近乎地舖的兩倍。這正好說明了在綜合用途大廈中，估值與差餉結構之間的關鍵互動關係。

公用地方評估：誰負責繳交？

公用地方（大堂、走廊、樓梯、天台、外牆）在綜合用途大廈中需要特別考量。關鍵原則是：產生收入的公用地方會被獨立評估，而不產生收入的區域通常則不會。

會被獨立評估的公用地方例子

• 天台電訊設備租賃： 若大廈將天台空間租予電訊公司，便會產生獨立的差餉評估。
• 外牆廣告位： 大廈外牆的廣告權可能會被獨立評估。
• 平台停車場： 若以商業模式營運或出租予第三方，則適用獨立評估。
• 地下管理處： 若出租予物業管理公司或作商業用途。

季度徵收通知書系統

每個被獨立評估的單位都會收到差餉物業估價署發出的獨立季度徵收通知書。此系統確保了清晰度和責任歸屬，但對於在綜合用途大廈內擁有多個單位的業主來說，則需要仔細管理。

你的徵收通知書包含什麼

• 本財政年度的應課差餉租值
• 適用的差餉百分比（商業單位5%，住宅單位按累進稅率）
• 到期應繳的每季差餉金額
• 地租（如適用——大部分1997年後批出的地契為應課差餉租值的3%）
• 最後繳款日期（通常為1月、4月、7月或10月的最後一日）
• 任何適用的差餉寬減（政府會定期提供差餉寬免）

對不同持份者的實用考量

對物業投資者

投資綜合用途大廈時，請考慮以下差餉影響：

對發展商及規劃者

• 財務預測中的差餉影響： 不同的差餉結構會影響投資回報——商業單位維持5%劃一稅率，而高端住宅則面臨累進稅率。
• 市場推廣考量： 高價值住宅單位（租值 > 55萬港元）面臨累進差餉，可能影響買家吸引力及定價。
• 公用地方收入： 天台或外牆租金收入會為業主立案法團帶來額外的差餉負債。
• 平台設計： 商業平台與上方的住宅塔樓屬於不同的差餉類別。

對業主立案法團 / 管理委員會

• 預算規劃： 將產生收入的公用地方的差餉納入年度預算。
• 租金收入申報： 確保所有公用地方的租金收入已妥善申報，以供物業稅及差餉評估。
• 徵收通知書管理： 確保妥善接收及繳付任何公用地方的徵收通知書。
• 與業主溝通： 釐清個別單位的差餉由各業主自行負責，與管理費分開。

年度重估過程

差餉物業估價署會進行年度全面重估，以確保應課差餉租值反映當前市場租金水平。對於綜合用途大廈，這意味著每個用途類別都會被獨立檢視：

1. 估值參考日期： 前一年的10月1日（例如，2025/26年度的評估參考2024年10月1日的市場狀況）。
2. 生效日期： 新應課差餉租值每年4月1日起生效。
3. 公布： 新估價冊於3月中旬公布，供公眾查閱。
4. 反對期： 約2.5個月（通常為3月17日至5月31日），可透過表格R20A提交反對。

了解香港處理綜合用途大廈差餉的方法，不僅是稅務遵從的問題，更是進行明智物業投資、發展規劃及財務管理的必要知識。隨著累進差餉現時影響高價值住宅單位，而商業空間維持其劃一稅率結構，綜合用途大廈內的財務動態變得比以往更為複雜。無論你是物業業主、投資者還是發展商，掌握這些特殊考量，將有助你在香港獨特的城市景觀中作出更佳決策，並避免意外的財務負擔。