你是否經常混淆香港的「差餉」和「印花稅」？這絕對是許多業主和準買家都會遇到的困惑。這兩項費用性質截然不同，一旦混淆，隨時會打亂你的財務預算，甚至引致合規問題。這篇詳盡指南將為你徹底拆解這兩種稅項，釐清它們各自的用途，並讓你清楚知道在香港買樓或持有物業時，究竟需要預備多少資金。無論你是首次置業人士還是資深投資者，掌握這些知識都是精明理財規劃的關鍵。

認識差餉：持續的物業持有成本

差餉是物業業主或佔用人必須繳付的經常性稅項。與一次性繳付的印花稅不同，差餉是按季徵收，只要你持有物業，就需要持續繳交。這項稅收由差餉物業估價署管理，主要用於資助地區政府服務，例如街道清潔、公共照明及社區設施等。

甚麼是「應課差餉租值」？

應課差餉租值是計算差餉的核心。它代表你的物業在公開市場上，假設為空置並可供出租時，估計的每年市值租金。差餉物業估價署會透過分析你所在區域內的可比租金交易來釐定此數值，考慮因素包括：

• 地段： 鄰近交通、學校及社區設施的程度
• 物業特點： 面積、樓齡、狀況及裝修質素
• 市場狀況： 該區當前的租金趨勢
• 管理水準： 樓宇維修及設施的質素

住宅物業的累進差餉制度

香港由2024/25課差餉年度起，為住宅物業引入累進差餉制度。此制度只影響應課差餉租值較高的物業，大部分業主仍按標準稅率繳交差餉。

關鍵數據： 全港約98%的私人住宅物業，其應課差餉租值低於55萬港元，意味著它們仍按劃一5%的稅率繳交差餉。只有約42,000個物業（佔總數約1.9%）需要繳納累進差餉。

地租：額外的經常性費用

除了差餉，部分物業還須繳交地租，稅率為應課差餉租值的3%。此費用適用於：

• 九龍界限街以北大部分地區的物業
• 新界及離島的物業
• 於1985年5月27日後批出的土地契約

差餉物業估價署會連同差餉一併按季徵收地租，對於受影響的物業，這是一項合併繳付的款項。

認識印花稅：一次性的物業交易稅

印花稅與差餉有根本上的區別。它是在香港購置物業時才需繳付的一次性稅項。印花稅由稅務局管理，稅款是根據物業的買賣價款或市值（以較高者為準）來計算。

2024年印花稅重大改革

2024年2月28日，香港實施了十多年來最重要的物業稅制改革之一。政府撤銷了三項主要的「需求管理」措施：

• 買家印花稅（BSD）： 此前適用於非香港永久性居民，稅率為15%。
• 額外印花稅（SSD）： 此前適用於購入後36個月內轉售的物業，稅率為10%至20%。
• 新住宅印花稅（NRSD）： 此前適用於香港永久性居民購買第二套或以上住宅物業，稅率為15%。

現行印花稅稅率（2024年2月28日起生效）

香港政府透過提高100港元定額印花稅的適用門檻，進一步提升物業市場的流通性。以下是現時適用的第2標準從價印花稅稅率：

並列比較：差餉 vs 印花稅

實例分析：全面掌握成本計算

實例一：首次置業人士購買中價物業

情境： 香港永久性居民購買一個價值600萬港元的住宅物業，應課差餉租值為30萬港元（須繳交地租）。

總結： 這位買家於購入時一次性支付18萬港元印花稅，之後只要持有物業，每年需支付2.4萬港元（或每季6,000港元）的差餉及地租。

實例二：非居民購買豪宅（2024年改革後）

情境： 非香港永久性居民購買一個價值2,500萬港元的豪宅，應課差餉租值為120萬港元（須繳交地租）。

常見問題解答

Q1：如果我的物業空置，還需要繳交差餉嗎？

需要。 無論物業是否有人佔用，差餉均須繳交。業主及佔用人均有法律責任繳付，但在實際操作中，責任歸屬取決於租約條款。若租約沒有訂明，則由佔用人負責繳交差餉。

Q2：如果我很快賣出物業，可以退回印花稅嗎？

不可以。 印花稅是購入物業時一次性繳付的稅項。與舊有的額外印花稅（SSD）制度（懲罰短期轉售）不同，現時在特定時期內賣出物業並無額外稅項。然而，購入時已繳付的印花稅是不會退還的。

Q3：作為非香港永久性居民，我還需要繳付較高的印花稅嗎？

不需要。 自2024年2月28日起，所有買家（不論其居民身分）均按第2標準稅率繳交相同的從價印花稅。非永久性居民已無須繳付買家印花稅（BSD）附加費。

Q4：如果不繳交差餉會有甚麼後果？

未能繳交差餉可能導致嚴重後果。差餉物業估價署可以：

• 就逾期未繳的款項加徵5%的附加費
• 透過法庭採取法律追討行動
• 針對該物業登記押記令