作為香港的業主，你是否擔心自己繳交了不必要的物業稅？在租金回報受壓、按揭利率波動的環境下，透徹了解香港的物業稅豁免及寬減措施，每年隨時可為你節省數以萬計的稅款。無論你是首次成為業主，還是管理著一個物業組合，這份全面指南將為你揭示合資格的豁免項目，以及有效申領的方法。

認識香港的物業稅制度

香港的物業稅是向位於香港的土地及建築物的擁有人徵收的稅項，政府及領事物業除外。此稅項由稅務局管理，按物業的「淨應評稅值」以標準稅率15%計算。其基本原則非常清晰：只對源自物業擁有的租金收入徵稅。如果你擁有一個物業但沒有從中收取租金，該物業便無須繳納物業稅。

如何計算淨應評稅值

淨應評稅值的計算公式如下：

1. 應評稅值： 總租金收入減去可扣減項目（業主支付的差餉及無法收回的租金）。
2. 淨應評稅值： 應評稅值減去20%用作維修及支出的法定免稅額。
3. 應繳物業稅： 淨應評稅值 × 15%。

香港物業稅的豁免類別

1. 業主自住物業豁免

資格： 由業主自住的物業，由於沒有相關的租金收入，因此無須繳納物業稅。這是最常見的豁免，會自動適用。

2. 業務物業豁免

資格： 在香港經營行業、專業或業務的法團，若其物業的租金收入已須繳納利得稅，可申請豁免物業稅。

申請方法： 向稅務局局長提交書面申請。為加快處理，可在物業稅報稅表第1部的「申請豁免繳交物業稅」欄目內填妥相關部分。否則，已繳的物業稅將可用作抵銷其利得稅負債。

3. 政府及領事物業

資格： 根據香港法例，政府物業及領事物業自動獲豁免物業稅。

4. 第88條認可慈善機構

資格： 根據《稅務條例》第88條獲認可屬公共性質的慈善機構及信託，可豁免繳納利得稅，此豁免亦延伸至其物業出租的租金收入，但須符合特定條件。

主要條件：

• 機構不得以營利為目的經營
• 利潤必須再投放於慈善活動
• 與物業相關的活動必須直接與該慈善機構的明訂宗旨有關
• 必須獲得稅務局的認可（申請過程一般需時約4個月）

物業稅豁免資格一覽

物業稅寬減及扣減項目

所有業主均可享有的標準扣減

1. 20%用作維修及支出的法定免稅額

說明： 在應評稅值上自動給予20%的定額扣減，以涵蓋維修及其他支出。這是一項綜合免稅額，不論實際開支多少均會適用。

2. 業主支付的差餉

資格： 如果差餉由業主負責支付（而非租客），這些差餉可在計算20%法定免稅額前，從應評稅值中扣除。

條件：

• 只有業主同意支付並實際已支付的差餉方可扣減
• 不要扣減已獲政府差餉寬免抵銷的差餉
• 與差餉一併徵收的政府地租，在計算物業稅時不可扣減

3. 無法收回的租金

資格： 只有在該課稅年度內確認無法收回的租金方可扣減。

條件：

• 租金必須是確實無法收回（不僅是延遲繳付）
• 若已用租金按金抵銷未收租金，只能就餘額申索扣減
• 若其後收回租金，必須在收回的年度申報為租金收入
• 租客必須已遷出，或租金已確認無法收回

選擇「個人入息課稅」以獲取更多寬減

何謂「個人入息課稅」？ 這是適用於香港居民的一種稅務寬減方式，將所有入息（薪金、業務利潤及租金收入）合併評稅，從而可申索額外的扣減及免稅額。

「個人入息課稅」對業主的好處

• 居所貸款利息扣減： 為購置出租物業而借貸所支付的利息可以扣減（上限為每年10萬港元，最多20年）——這是對業主最主要的益處。
• 個人免稅額： 可申索已婚人士免稅額（264,000港元）、子女免稅額（每名130,000港元）、供養父母免稅額（60歲或以上50,000港元）及其他個人免稅額。
• 稅款寬減： 可受惠於財政預算案中公佈的任何年度稅務寬減措施。
• 虧損抵銷： 來自某一來源的虧損可用以抵銷其他來源的入息。

資格要求

• 你必須是香港的通常居住人士或臨時居民
• 已婚夫婦中，至少一方須符合居住要求
• 夫婦雙方均須有根據《稅務條例》應課稅的入息

如何申索物業稅豁免及寬減

逐步指引

1. 第一步：確定你的資格 審閱上述豁免及寬減類別，找出適用於你情況的項目。根據你的總入息及可扣減開支，考慮選擇「個人入息課稅」是否有利。
2. 第二步：保存準確紀錄 妥善保存至少7年的完整紀錄，包括租約、差餉繳費收據、無法收回租金的證明文件、按揭利息結單，以及與租客就欠租事宜的通訊記錄。
3. 第三步：填報物業稅報稅表 收到稅務局發出的物業稅報稅表後，申報所有租金收入，在第4.3(1)部申索業主支付的差餉扣減（如適用），在第4.3(2)部申索無法收回的租金（如適用）。如申請業務物業豁免，請填妥第1部的「申請豁免繳交物業稅」欄目。
4. 第四步：選擇「個人入息課稅」（如適用） 如欲申索居所貸款利息扣減或受惠於個人免稅額，請填報《個別人士報稅表》（BIR60）的第7部，或提交IR76C表格，並在指定時限內提供按揭利息及其他可扣減開支的證明文件。
5. 第五步：準時提交報稅表 在表格上指定的期限前提交你的物業稅報稅表。逾期提交可能導致罰款及檢控。如需更多時間，請在限期前申請延期。
6. 第六步：及時回覆稅務局查詢 稅務局或會要求補充資料或澄清。請在指定時限內回覆，以免延誤處理你的豁免或寬減申索。

特別申請程序

業務物業豁免申請

向稅務局局長提交書面申請，說明你的法團正在香港經營業務，且該租金收入已須繳納利得稅。申請應包括：

• 公司名稱及商業登記號碼
• 物業地址及租金詳情
• 解釋租金收入如何計入利得稅計算
• 已填妥的物業稅報稅表第1部相關部分

第88條慈善機構認可申請

機構尋求慈善地位必須：

1. 閱讀稅務局發佈的《屬公共性質的慈善機構及信託的稅務指南》
2. 提交詳盡的申請，證明其慈善宗旨
3. 提供組織章程文件、財務報表及運作詳情
4. 預留約4個月處理時間（如已提供所有資料）
5. 確保與物業相關的活動直接與慈善宗旨相關

常見錯誤及注意事項

常見問題解答

問：我在自住物業中出租一個房間，是否可獲豁免物業稅？

不可以。如果你從物業的任何部分收取租金，該租金收入便須繳納物業稅。豁免只適用於整個物業用於自住且沒有任何租金收入的情況。

問：我可以選擇不申索20%法定免稅額，改為申索實際開支嗎？

不可以。20%法定免稅額是強制性且自動適用的。在物業稅評稅下，你不能選擇申索實際開支。然而，如果你選擇「個人入息課稅」，則可能適用不同的規則。

問：如果我與配偶聯名擁有物業，情況如何？

聯名業主須共同及各別負責繳納物業稅。不過，你可根據情況選擇分開或合併申請「個人入息課稅」。租金收入通常會按業權比例分攤。

問：我購置了一個物業作投資，但尚未找到租客，我需要繳納物業稅嗎？

不需要。物業稅只在有租金收入時才須繳納。如果物業空置且沒有產生租金收入，便沒有物業稅負債。然而，你仍應回覆稅務局發出的任何物業稅報稅表。

問：稅務局處理業務物業豁免申請需時多久？

處理時間視乎情況而定，但如果你在物業稅報稅表第1部填妥相關欄目並提供所有必要資料，稅務局通常能有效率地處理這些申請。對於複雜個案，可能需要數週至數個月。

問：如果我發現選擇「個人入息課稅」可為過往年度節省稅款，可以追溯申請嗎？

「個人入息課稅」的選擇一般須在指定時限內作出（通常為該年度報稅表發出日期起計一個月內）。在某些情況下，或會接納逾期申請，但你應盡快聯絡稅務局商討你的情況。

掌握香港物業稅的豁免及寬減措施並非難事。只要了解哪些豁免適用於你的情況，並遵循正確的程序，你便能顯著減輕稅務負擔。請記住，對許多業主而言，最有價值的寬減是選擇「個人入息課稅」，這讓你得以扣減在標準物業稅下無法申索的居所貸款利息。無論你是管理單一出租物業還是一個物業組合，花時間了解這些規則，隨時可為你帶來可觀的年度節省。如有疑問，請諮詢合資格的稅務專業人士，他們能根據你的具體情況提供個人化建議。