你知道嗎？香港的物業業主透過善用合法的扣稅項目，可以將租金收入的稅務負擔大幅降低。物業稅雖然固定為淨應評稅值的15%，但只要清楚了解哪些開支可以扣減，以及如何正確申報，每年隨時可以節省數以萬計的稅款。這份全面指南將為你揭示精明業主常用的合法慳稅策略，助你在完全符合香港稅務條例下，最大化你的租金回報。

甚麼是應課稅的租金收入？

正確的稅務規劃，始於了解甚麼構成應課稅的租金收入。香港稅務局會根據你物業的「淨應評稅值」來計算物業稅。這個數值由你的總租金收入開始計算，但包含多項對你有利的重要調整。

哪些款項需要計入應評稅值？

你的應評稅值包括你從租客收取、與其佔用物業相關的所有款項。這不僅限於租約上列明的基本租金。

你的完整扣稅清單

除了自動的20%法定免稅額，香港物業業主還可以申索特定扣稅項目，直接降低應課稅收入。以下是你可合法申索的全面指南。

可扣減的營運開支

這些是管理出租物業的日常成本。請全年妥善記錄所有相關單據。

• 物業管理費：支付予物業管理公司的費用，用於處理租務關係、收租及協調維修。
• 地產代理佣金：支付予代理以尋找租客或商議租約的費用。
• 維修及保養開支：為保持物業可供出租狀態的費用（如修補漏水、重新油漆、更換損壞裝置）。
• 保險費：樓宇保險及業主責任保險的保費。
• 政府差餉：若由業主支付，可全數扣減。

居所貸款利息：最大的慳稅項目

對於有按揭的業主，利息扣減往往是節省最多稅款的機會。以下是2024/25課稅年度你需要知道的事項：

重要事項： 如果你擁有多個出租物業，10萬港元的扣減上限適用於你所有物業的按揭利息總和，而非每個物業獨立計算。你需要根據哪個物業產生最多收入來策略性地分配扣減額。

折舊免稅額：隱藏的慳稅法寶

折舊免稅額（又稱「資本免稅額」）讓你可以將用於產生租金收入的資產成本，在其使用年限內分期扣減。這與維修開支是分開的，長遠可帶來可觀的稅務優惠。

例子： 如果你為出租物業花費5萬港元安裝新冷氣機，第一年可申索1萬港元（20%）的初期免稅額，之後每年可申索餘額的20%。

專業費用及法律開支

許多業主忽略了與租務業務直接相關的專業服務開支，這些其實是可以扣減的。包括：

1. 法律費用： 草擬、審閱或執行租約的費用。
2. 會計師費用： 專門用於準備及提交租金收入報稅表的費用。
3. 稅務顧問費用： 就出租物業稅務提供專業意見的費用。
4. 物業估值費用： 因租務業務需要進行轉按或購買保險而產生的估值費用。
5. 追收欠租費用： 如需聘請專業人士追收逾期租金。

持有方式：個人 vs 公司

你如何持有出租物業，會顯著影響你的稅務處理。以下是兩種主要方式的比較：

確保報稅表經得起審核

稅務局可在提交報稅表後6年內進行覆核（如懷疑欺詐則為10年）。遵循以下步驟，確保你的扣減項目經得起審查：

1. 保存完整紀錄： 將所有收據、發票、銀行月結單及租約保存7年。
2. 區分個人與租務財務： 使用專用銀行戶口處理租務交易。
3. 記錄每項細節： 在收據上註明每項開支的業務用途。
4. 區分維修與改善： 維修開支可扣減；資本性改善則不可。
5. 保存物業日誌： 記錄與租客的通訊、維修時間表及物業視察情況。

紀錄保存規定： 香港法例要求你將業務紀錄（包括租金收入及開支紀錄）在有關課稅年度結束後保存至少7年。

精明的稅務規劃，可以將你的出租物業從簡單的收入來源，轉化為稅務高效的投資。透過了解何謂應課稅、善用合法扣減項目，以及妥善保存紀錄，你可以在完全合規的情況下，顯著減輕稅務負擔。請記住，雖然本指南提供全面資訊，但每個物業情況都獨一無二。建議諮詢香港的稅務專業人士，他們能根據你的具體情況提供個人化建議，並助你有效實施這些策略。