正在考慮投資香港物業，但不確定商業還是住宅物業能帶來更佳的稅務優勢？香港獨特的稅制加上近期的政策調整，透徹了解稅務影響對你的投資回報至關重要。無論你是個人業主還是公司投資者，這份2024-2025課稅年度的全面指南，將為你詳細拆解香港商業與住宅物業在稅務處理上的主要分別。

認識物業稅：香港物業稅制的基礎

在香港，物業稅適用於所有土地及建築物（政府及領事物業除外），標準稅率為淨應評稅值的15%。與常見誤解相反，商業及住宅物業的基本物業稅率是相同的。關鍵分別在於淨應評稅值的計算方式，以及適用的額外徵費。

淨應評稅值的計算公式為：（租金收入 － 已繳差餉）× 80%。這20%的扣減是法定的維修及支出免稅額，意味著按總租金收入計算的實際有效稅率為12%（即15% × 80%）。

物業稅計算實例

假設你每年收取50萬港元租金，並支付2.5萬港元差餉。你的物業稅計算如下：

1. 步驟一： 計算淨租金：HK$500,000 － HK$25,000 = HK$475,000
2. 步驟二： 應用20%法定免稅額：HK$475,000 × 80% = HK$380,000（淨應評稅值）
3. 步驟三： 應用15%物業稅率：HK$380,000 × 15% = HK$57,000（應繳物業稅總額）

商業 vs. 住宅物業：稅務處理比較

雖然基本物業稅率相同，但香港對商業及住宅物業的徵稅在幾個關鍵方面存在差異。最顯著的分別在於差餉結構和可用的扣減項目。

了解差餉：主要的稅務分別

差餉是政府根據物業的應課差餉租值向業主徵收的費用。這正是商業與住宅物業稅務處理顯著不同之處：

• 商業物業： 按應課差餉租值劃一徵收5%差餉。
• 住宅物業： 採用累進稅率：應課差餉租值首55萬港元徵5%，次25萬港元徵8%，餘額徵12%。

個人業主：如何處理物業稅

對於在香港出租物業的個人業主，如果出租活動不構成業務經營，稅務處理相對直接。在此情況下，租金收入須按淨應評稅值的標準稅率15%繳納物業稅。

個人業主可享的扣減項目

• 法定免稅額： 應評稅值的20%用於維修及支出（無需提供單據）。
• 差餉： 只有業主同意支付並實際已繳付的差餉方可扣減。
• 無法追收的租金： 未能收回的租金或可獲扣減。

住宅物業業主的重要考慮

• 累進差餉制度： 住宅物業適用累進稅率，可能增加高價值住宅的持有成本。
• 居所貸款利息扣稅： 個人可在薪俸稅或個人入息課稅下申索居所貸款利息扣減（每年上限10萬港元），但不能直接在物業稅下扣減。
• 個人入息課稅選項： 合資格的業主可選擇個人入息課稅，或可享單獨繳納物業稅所沒有的稅務寬減。

商業物業業主的重要考慮

• 劃一差餉： 商業物業維持較簡單的5%劃一稅率。
• 扣減項目有限： 在物業稅下，只有20%法定免稅額和差餉可扣減；實際開支不能申索。
• 業務活動門檻： 若出租活動構成業務經營，則可能須繳納利得稅而非物業稅。

公司業主：利得稅的優勢

當公司持有香港的出租物業時，稅務處理會變得更為複雜，但也可能更具優勢。公司從香港物業取得的租金收入，一般須繳納利得稅，而非物業稅。

兩級制利得稅率（2024-2025年度）

根據香港的兩級制利得稅制度：

• 法團： 首200萬港元利潤稅率8.25%，其後利潤稅率16.5%。
• 非法團業務： 首200萬港元利潤稅率7.5%，其後利潤稅率15%。

公司的物業稅豁免

在香港經營行業、專業或業務的公司，若其租金收入須按利得稅評稅，可書面申請豁免繳納物業稅。此豁免帶來多項優勢：

• 避免同一收入被雙重徵稅。
• 可扣減實際產生的開支（不限於20%法定免稅額）。
• 可申索商業樓宇免稅額。
• 在兩級制下或可享有較低的實際稅率。

商業樓宇免稅額：主要優勢

對於在利得稅制度下營運的商業物業業主，一個顯著優勢是合資格申索商業樓宇免稅額：

• 年度免稅額： 用於業務用途的商業樓宇或構築物的資本開支的4%。
• 例子： 若耗資5,000萬港元興建一幢商業大廈，業主每年可申索200萬港元扣減。以16.5%的利得稅率計算，即每年節省33萬港元稅款。

印花稅考慮：近期變動

租約印花稅

商業及住宅物業租約均須按年租金繳納印花稅：

主要印花稅變動（2024年2月28日起生效）

為振興香港物業市場，政府已撤銷多項印花稅措施：

• 額外印花稅（SSD）： 已撤銷 － 原適用於購入後3年內出售的物業。
• 買家印花稅（BSD）： 已撤銷 － 原適用於非香港永久性居民。
• 新住宅印花稅（NRSD）： 已撤銷 － 原適用於購買額外住宅物業。

現行物業轉讓從價印花稅

物業轉讓須按物業價值繳納累進稅率的從價印花稅。主要門檻包括：

• 不超過300萬港元： 100港元
• 450萬至493.5萬港元： 1.5%至2.25%（累進）
• 1,008萬至2,000萬港元： 3.75%
• 超過2,173.9萬港元： 4.25%

策略性稅務規劃：選擇合適的稅制

通常物業稅較佳的情況

• 租金收入低且穩定。
• 產生的可扣減開支有限。
• 傾向簡單及較低的合規成本。
• 物業業主為個人，沒有業務架構。

通常利得稅較佳的情況

• 物業透過公司持有。
• 產生大量可扣減開支（維修、管理費、融資成本）。
• 可申索商業樓宇免稅額（適用於商業物業）。
• 租金收入可受惠於兩級制利得稅率。
• 將多個物業作為業務營運管理。

商業 vs. 住宅：哪種稅務效率更高？

在香港，出租商業還是住宅物業更具稅務效率，取決於多項因素：

有利於商業物業投資的因素

• 商業樓宇免稅額： 4%的年度免稅額可大幅減低在利得稅下持有物業的應課稅收入。
• 業務開支扣減： 在利得稅制度下，申索實際開支的範圍更廣。
• 劃一差餉結構： 相比住宅累進稅率，5%的劃一稅率更為簡單。
• 公司架構優勢： 商業物業更容易證明適用利得稅處理。

有利於住宅物業投資的因素

• 印花稅寬減： 自2024年2月起，SSD、BSD及NRSD已撤銷。
• 居所貸款利息扣稅： 業主自住人士可在薪俸稅或個人入息課稅下申索（每年上限10萬港元）。
• 市場流通性： 一般流通性及需求較高（非稅務因素，但對整體回報重要）。
• 個人入息課稅選項： 個人業主有更大靈活性優化稅務處理。

報稅及合規要求

物業稅合規要求

• 必須每年提交物業稅報稅表。
• 提交期限通常為報稅表發出日期起約1個月（一般為6月初）。
• 須於指定期限前繳付稅款。
• 逾期提交或沒有提交可能導致罰款。

利得稅合規要求

• 法團及非法團業務須提交利得稅報稅表。
• 或須提交經審計的年度財務報表。
• 必須書面申請物業稅豁免。
• 相比物業稅，合規要求更為複雜。

無論你選擇投資香港的商業還是住宅物業，透徹了解稅務影響對最大化投資回報都至關重要。商業物業透過樓宇免稅額及較簡單的差餉制度提供優勢；住宅物業則受惠於近期的印花稅寬減及潛在的個人稅務扣減。最理想的選擇取決於你的具體情況、投資目標，以及你計劃以個人還是公司架構持有物業。務必諮詢合資格的稅務專業人士，制定切合你獨特情況的策略。