印花稅與按揭融資：貸款機構如何看待香港物業稅項
📋 重點速覽
- 印花稅大改革： 自2024年2月28日起，所有「辣招稅」（BSD、SSD、NRSD）已全面撤銷，所有買家現時按劃一稅率繳交從價印花稅。
- 按揭成數放寬： 價值3,000萬港元或以下的自住住宅物業，最高按揭成數（LTV）提升至70%。
- 壓力測試暫停： 香港金融管理局（HKMA）已暫停按揭利率壓力測試要求，令申請門檻降低。
- 首置階梯： 300萬港元或以下的物業，印花稅僅為100港元，大大減輕首次置業人士的負擔。
- 資金規劃關鍵： 印花稅須於簽署臨時買賣合約後30天內繳付，銀行審批按揭時會重點審視你的流動資金是否足以應付。
計劃在香港置業，但對印花稅如何影響你的按揭申請感到困惑？2024年的物業市場改革徹底改變了遊戲規則，但要成功獲得融資，關鍵在於理解銀行如何看待這些變化。隨著懲罰性稅項撤銷及融資規則放寬，香港樓市變得比以往任何時候都更易進入——但精明的買家需要策略性地規劃稅務責任與按揭要求的交集點。
香港印花稅大改革：2024年發生了什麼變化？
2024年2月28日，香港物業市場經歷了超過十年來最重大的轉變。政府撤銷了三項自2010-2013年起為樓市降溫的主要「辣招」印花稅措施。這項根本性的政策轉變，標誌著香港從限制性監管邁向更為寬鬆、旨在刺激物業交易的框架。
三項已消失的稅項
- 買家印花稅（BSD）： 以往向非香港永久性居民及公司買家徵收住宅物業成交價的7.5%至15%——現已完全撤銷。
- 額外印花稅（SSD）： 以往對購入後兩年內轉售的物業徵收最高20%的稅項以遏止炒賣——現已撤銷，不再設有最低持有期。
- 新住宅印花稅（NRSD）： 以往向香港永久性居民購買第二套或以上住宅徵收7.5%至15%的稅項——現已撤銷。
現行印花稅率：你實際需要支付多少？
現時香港所有物業交易——無論是住宅或非住宅——均須按第2標準稅率繳納從價印花稅（AVD）。下表顯示2024-2025年度的現行稅率：
| 物業價值（港元） | 印花稅率／金額 |
|---|---|
| 不超過300萬港元 | 100港元（定額） |
| 300萬至352.8萬港元 | 100港元 + 超出部分10% |
| 352.8萬至450萬港元 | 1.5% |
| 450萬至493.5萬港元 | 1.5%至2.25% |
| 493.5萬至600萬港元 | 2.25% |
| 600萬至664.3萬港元 | 2.25%至3% |
| 664.3萬至900萬港元 | 3% |
| 900萬至1,008萬港元 | 3%至3.75% |
| 1,008萬至2,000萬港元 | 3.75% |
| 2,000萬至2,173.9萬港元 | 3.75%至4.25% |
| 超過2,173.9萬港元 | 4.25% |
按揭貸款機構如何看待你的印花稅責任？
雖然印花稅在法律上與你的按揭交易是分開的，但香港的銀行及金融機構在評估你的信貸狀況時，會仔細考慮其影響。了解貸款機構如何看待印花稅責任，對於有效規劃你的融資策略至關重要。
貸款機構的四個關鍵考量點
- 總資本支出分析： 銀行會評估你是否有足夠的流動資金來支付首期及印花稅，而不會耗盡應急儲備。他們通常希望看到你在支付所有置業成本後，仍能維持3至6個月的生活開支。
- 現金流驗證： 貸款機構會評估你能否在維持健康現金流的同時，輕鬆應對30天的印花稅繳付期限。他們會審查你的入息證明、就業穩定性及每月開支。
- 資金來源審查： 金融機構要求清晰的文件證明你將如何支付印花稅，特別是對於稅款可能超過100萬港元的高價值交易。來自家庭的饋贈、資產出售或儲蓄，均需要適當的文件記錄。
- 供款比率計算： 雖然印花稅是一次性支付，但貸款機構會考慮你是否可能需要額外借貸來支付這筆款項，這可能會影響你的整體供款比率及按揭負擔能力。
現行按揭市場概況：按揭成數與壓力測試
一個常見的誤解是印花稅會影響按揭成數（LTV）。然而，香港的按揭成數計算僅基於物業的買賣價或估值——印花稅並不包括在此計算內。自2024年2月28日起生效的現行按揭成數框架，已作出顯著放寬：
| 物業類型 | 最高按揭成數（LTV） | 主要條件 |
|---|---|---|
| 自住住宅（≤3,000萬港元） | 70% | 主要居所，業主自住 |
| 自住住宅（3,000萬至3,500萬港元） | 70%至60%（遞減） | 隨物業價值遞減 |
| 自住住宅（>3,500萬港元） | 60% | 主要居所 |
| 非自住住宅 | 60% | 投資物業 |
| 非住宅物業 | 70% | 商業、工業等 |
壓力測試暫停：對你的意義
自2024年2月28日起，香港金融管理局（HKMA）暫停了以往假設按揭利率上升200個基點的壓力測試要求。這項變更對按揭審批流程影響重大：
- 更廣泛的准入性： 更多買家無需證明其在假設的高利率下仍具備還款能力，即可獲得按揭資格。
- 更高的借款能力： 你可以根據當前利率（而非壓力測試情景）獲得更大的貸款額。
- 更快的審批： 簡化的評估標準可加快按揭申請的處理時間。
- 個人責任： 雖然正式要求已暫停，但精明的買家仍應進行個人壓力測試，以確保在利率意外上升時仍能應付供款。
實用預算規劃：計算總置業成本
物業買家應制定全面的預算，涵蓋所有置業成本，而不僅僅是樓價和首期。遺漏任何一項都可能打亂你的融資計劃。一個完整的預算應包括以下項目：
| 成本項目 | 一般範圍 | 支付時機 |
|---|---|---|
| 首期 | 樓價的30-40% | 簽署正式買賣合約時 |
| 從價印花稅（AVD） | 物業價值的100港元至4.25% | 簽署臨時買賣合約後30天內 |
| 律師費（買方律師） | 樓價的0.1-0.2% | 交易完成時 |
| 地產代理佣金 | 樓價的1%（如適用） | 交易完成時 |
| 按揭登記費 | 約200-500港元 | 辦理按揭登記時 |
| 土地查冊及測量費 | 1,000-3,000港元 | 盡職審查期間 |
對不同買家類別的影響
首次置業人士：獲益最大
2024年的改革對以往面對最高印花稅負擔的首次買家尤其有利。主要優勢包括：
- 撤銷了以往為交易成本增加7.5%至15%的特別印花稅。
- 300萬港元或以下的物業可享100港元定額印花稅。
- 有機會透過按揭保險計劃獲得最高90%的按揭成數（需符合特定資格）。
- 無需壓力測試，提高了獲批機會。
海外及非永久居民買家：公平競爭環境
非香港永久性居民現時在印花稅制度下享有平等待遇：
- 無需繳付額外15%的買家印花稅（BSD）附加費——為高價值物業節省數百萬港元。
- 與香港永久性居民相同的第2標準從價印花稅率。
- 然而，海外買家在入息驗證和居留身份方面，可能面臨貸款機構更嚴格的按揭審批標準。
- 貨幣兌換及資金匯回考慮因素對跨境買家仍然相關。
換樓人士及投資者：門檻降低
尋求換樓或投資的現有業主面對的障礙顯著減少：
- 購買第二套或以上物業無需繳付7.5%至15%的新住宅印花稅（NRSD）罰款。
- 轉售時無需繳付額外印花稅（SSD），消除了以往的兩年持有期要求。
- 能夠根據市場狀況而非稅務優化來安排物業的出售和購買時機。
- 投資物業可獲60%按揭成數（此前為50%）。
與貸款機構合作的致勝策略
文件準備與透明度策略
申請按揭融資時，應主動向貸款機構說明印花稅的資金安排：
- 及早展示流動資金： 提供3至6個月的銀行月結單，顯示有足夠資金支付首期及印花稅。
- 清晰說明資金來源： 記錄印花稅資金是來自儲蓄、家庭饋贈（附贈與信）、資產變現還是其他合法來源。
- 提交全面預算： 展示你對所有交易成本的認知，而不僅僅是樓價——貸款機構欣賞周詳的規劃。
- 保留儲備證明： 證明支付印花稅不會耗盡所有流動資產——展示合理的應急儲備（通常為3至6個月的開支）。
按揭申請的時機策略
精明地安排按揭申請與印花稅責任的時機，可以讓交易過程更順暢：
- 在承諾購買物業之前取得按揭預先批核——這會增強你的議價能力。
- 與賣家商議成交時間表時，將30天的印花稅繳付期限考慮在內。
- 協調按揭放款時間，確保資金可用於支付印花稅。
- 考慮要求有效期較長（60-90天）的按揭要約，以應對潛在的交易延誤。
常見誤解澄清
事實： 香港銀行計算按揭成數僅基於物業價值。印花稅、律師費及其他交易成本必須另行籌措，不能計入按揭本金內。你必須在首期之外，另備流動資金。
事實： 印花稅是由買家支付的交易稅，與買賣雙方協商的物業價格是分開的。雖然撤銷「辣招」印花稅降低了總置業成本，但並不會直接降低物業的市場價格，後者是由供求及經濟狀況決定的。
事實： 雖然所有買家現時不論居留身份或公司身份，均按相同的第2標準從價印花稅率繳稅，但實際支付的金額會根據物業價值而有巨大差異。購買300萬港元物業的買家支付100港元，而購買3,000萬港元物業的買家則需支付1,275,000港元。
真實案例分析
案例一：上車盤（350萬港元）
物業價值： 3,500,000港元
印花稅： 100港元（適用於300萬港元或以下物業的定額稅）
首期（30%）： 1,050,000港元
按揭金額（70% LTV）： 2,450,000港元
總前期現金需求： 約1,060,000港元（包括印花稅及估計律師費）
分析：100港元的印花稅僅佔物業價值的0.003%，這是一個極易負擔的入市門檻。首次置業人士既能享受極低的印花稅，又能獲得無需壓力測試的70%按揭成數，受益顯著。
案例二：豪宅物業（3,500萬港元）
物業價值： 35,000,000港元
印花稅： 1,487,500港元（按第2標準稅率4.25%計算）
首期（40%）： 14,000,000港元
按揭金額（60% LTV）： 21,000,000港元
總前期現金需求： 約15,600,000港元（包括印花稅、律師費及其他成本）
分析：對於高價值物業，印花稅仍然是一筆可觀的支出，接近150萬港元。然而，撤銷BSD為海外買家節省了525萬港元（3,500萬港元的15%），大大提升了香港在豪宅投資方面的競爭力。貸款機構將嚴格審查買家在維持足夠儲備的同時，籌措1,560萬港元前期資金的能力。
✅ 重點總結
- 自2024年2月起，香港印花稅制度大幅簡化，所有買家均按相同的第2標準從價印花稅率繳稅。
- 全面撤銷BSD、SSD及NRSD，為許多買家類別節省了7.5%至35%的總置業成本。
- 3,000萬港元以下的自住住宅物業，最高按揭成數提升至70%，且壓力測試要求已暫停。
- 價值300萬港元或以下的物業僅需繳付100港元印花稅，為首次置業人士提供重大紓緩。
- 雖然印花稅不影響按揭成數計算，但銀行會仔細評估你的流動資金，以確保你在支付稅款後仍能維持足夠儲備。
- 印花稅必須在簽署臨時買賣合約後30天內繳付——逾期罰款可能非常嚴重。
- 不同買家類型（首次置業、海外、公司、換樓人士）均能從改革中受益，但需面對不同的實際考慮。
- 成功的物業購置需要為總成本（包括首期、印花稅、律師費）進行規劃，並維持足夠的儲備金。
2024-2025年度的印花稅改革，標誌著香港物業市場朝著更易進入、更透明、更具競爭力的方向邁出了根本性的一步。雖然印花稅仍然是重要的成本考慮因素——特別是對於高價值物業——但懲罰性冷卻措施的撤銷，加上按揭准入性的提升，為所有買家類別創造了顯著改善的置業條件。成功之道在於周詳的財務規劃，既要考慮印花稅責任，又要維持健康的流動資金以應對貸款機構的審查。請務必諮詢合資格的按揭顧問及稅務專業人士，根據你的具體情況制定策略。