您正在香港買樓、賣樓或出租物業嗎？隨著2024年的重大稅務改革，理解本港的物業稅務環境變得前所未有的簡單。多項印花稅的撤銷及清晰的物業稅規則，讓業主、買家及投資者能更輕鬆地規劃財務。這份2024-2025年度全面指南，將為您詳細拆解香港印花稅及物業稅的一切須知。

香港印花稅：2024年有甚麼重大改變？

香港物業市場在2024年2月28日迎來重大轉變，政府宣布撤銷三項主要的印花稅措施。此舉大大簡化了稅務環境，移除了實施多年的交易障礙，標誌著政府支持市場穩定及提升交易流動性的策略性轉向。

現行從價印花稅稅率（2024-2025年度）

簡化後的印花稅制度現採用單一的累進稅階，根據物業價值計算。此稅率適用於所有買家，不論其居民身份或是否已持有其他物業。稅款將按交易價或物業市值（以較高者為準）計算。

物業稅：了解您的納稅責任

物業稅適用於從物業收取租金收入的業主。稅款按淨應評稅值以15%的單一稅率計算。了解這個計算方式對於準確的稅務規劃及合規至關重要。

物業稅如何計算？

物業稅的計算遵循一個清晰的公式，當中已包含法定的維修及支出免稅額：

1. 步驟一： 計算課稅年度內（4月1日至翌年3月31日）的總租金收入。
2. 步驟二： 扣除由您作為業主支付的差餉。
3. 步驟三： 應用20%的法定免稅額（用於維修及支出）。
4. 步驟四： 將結果乘以15%，即可得出應繳物業稅款。

計算公式如下：物業稅 = （租金收入 – 已付差餉）× 80% × 15%

住宅與商業物業稅的分別

雖然所有物業的稅率相同（15%），但根據物業用途及佔用情況，存在顯著差異：

避免常見的計算錯誤

即使印花稅規則已簡化，錯誤仍可能發生。了解常見的陷阱可以助您避免財務罰款及與稅務局的合規問題。

• 錯誤的物業分類： 將住宅稅率應用於商業物業，或反之亦然。混合用途物業需要仔細評估其主要用途。
• 聯權共有計算錯誤： 未能正確分配多名業主之間的業權百分比，或誤解每位業主的身份如何影響交易。
• 估值錯誤： 使用錯誤的物業價值，或沒有按規定採用交易價與市值中的較高者。
• 時間錯誤： 錯過報稅期限，或錯誤計算物業稅報稅表的課稅時段。

特殊情況及豁免

雖然印花稅適用於大多數物業交易，但某些情況可能涉及特殊考慮或潛在的寬免：

家庭內部轉讓

家庭成員之間（配偶、父母、子女）的物業轉讓，一般須根據轉讓時物業的市值繳付印花稅，不論是否有金錢交易。然而，因死亡而進行的轉讓則遵循不同規則，並可能獲得豁免。

市區重建項目

涉及政府批准的樓宇重建或市區更新項目的物業，可能根據市區重建局等機構管理的計劃，獲得特定的印花稅豁免或寬免。這些寬免通常旨在鼓勵舊樓重建。

合規及報稅程序

履行您的物業稅責任需要了解年度報稅程序及嚴格期限。以下是您需要知道的事項：

1. 年度物業稅報稅表： 稅務局通常在每年4月至5月期間發出物業稅報稅表。您必須申報在課稅年度內（4月1日至翌年3月31日）收取的所有租金收入。
2. 提交方式： 可透過稅務局的網上系統以電子方式提交，或透過傳統郵寄方式遞交。電子報稅更快捷並能即時獲得確認。
3. 繳稅期限： 評稅通知書上會列明具體的繳稅到期日。逾期繳款會產生附加費，最初為欠款的5%，拖欠時間越長，附加費越高。
4. 保存紀錄： 根據法律要求，必須保存物業交易文件、租約及支出紀錄至少7年。

執法及合規審查

稅務局透過多種措施積極監察物業稅的合規情況：

• 交易審計： 高價值交易、複雜的業權結構，或申報價值與市值之間的差異，都可能觸發審計。
• 數據配對： 稅務局使用先進系統，交叉核對物業紀錄、交易數據及報稅資料。
• 文件要求： 您必須保存並在要求時提供交易文件、估值報告及豁免申請的證明文件。
• 不合規的罰則： 根據《稅務條例》，提供虛假資料可能導致刑事檢控，面臨巨額罰款甚至監禁。

隨著2024年的改革，香港的物業稅務環境已變得清晰得多。多項印花稅的撤銷簡化了交易程序，而明確的物業稅規則則為投資者及業主提供了可預測性。無論您是首次置業、管理出租物業，還是涉及商業地產，了解這些更新後的規則對於合規及有效的財務規劃都至關重要。具體情況請務必諮詢合資格的稅務專業人士以獲取個人化建議。