了解香港物業差餉：外國投資者指南
📋 重點速覽
- 要點一： 自2024年2月28日起，所有針對非本地買家的額外印花稅（包括BSD、SSD、NRSD）已全面撤銷，外國投資者與本地買家繳付相同的從價印花稅（AVD）。
- 要點二： 物業差餉按應課差餉租值徵收，非住宅物業劃一稅率5%；住宅物業應課差餉租值超過55萬港元則採用5%/8%/12%三級累進稅率。
- 要點三： 物業稅稅率為淨應評稅值的15%，計算時可自動扣除20%作為修葺及支出標準免稅額，實際有效稅率約為租金總收入的12%。
- 要點四： 香港對外國人擁有物業幾乎沒有限制，無需居留權或簽證即可購買住宅及商業物業，且不設數量上限。
- 要點五： 差餉及地租須按季預繳，繳費通知書會於每年1月、4月、7月及10月初發出，並須於當月底前繳付。
香港物業市場已蛻變為亞洲最歡迎外國投資者的目的地之一。隨著2024年歧視性印花稅的撤銷及透明的稅制，國際投資者現時享有與本地買家完全平等的待遇。然而，在香港持有物業的實際成本與責任究竟是甚麼？這份2024-2025年度全面指南，將為外國投資者詳細拆解有關物業差餉、稅項及合規要求的一切須知。
香港物業差餉制度：透明公平的框架
物業差餉是香港政府就物業徵收的一種間接稅，構成政府一般收入的一部分。它與物業稅（針對租金收入）及印花稅（針對物業交易）截然不同。此制度由差餉物業估價署（RVD）管理，並平等適用於所有物業業主，不論其國籍或居留狀況。
了解應課差餉租值
應課差餉租值代表物業在指定估價依據日期，於公開市場出租時，估計可得的全年市值租金，並假設物業是空置及可供出租。所有物業的應課差餉租值均以公開市場的租金價值為基準進行評估，確保所有物業類型及業主之間的一致性和公平性。
| 物業類型 | 稅率結構 | 實際稅率 |
|---|---|---|
| 非住宅物業 (商業、工業、寫字樓) |
劃一稅率 | 應課差餉租值的5% |
| 住宅物業 (應課差餉租值 ≤ 55萬港元) |
劃一稅率 | 應課差餉租值的5% |
| 住宅物業 (應課差餉租值 > 55萬港元) |
累進稅率 | 5%/8%/12% 三級制 |
住宅物業累進差餉制度
自2025年起，香港對高價值住宅物業實施累進差餉制度。此制度影響約2%的私人住宅物業（約42,000個單位）。計算方式如下：
| 應課差餉租值級別 | 稅率 | 適用對象 |
|---|---|---|
| 首55萬港元 | 5% | 所有住宅物業 |
| 其後25萬港元 | 8% | 應課差餉租值 > 55萬港元的物業 |
| 餘額（超過80萬港元部分） | 12% | 應課差餉租值 > 80萬港元的物業 |
實際計算例子
讓我們透過實際例子來了解差餉的計算方式：
例子一：中價住宅物業
物業詳情： 應課差餉租值為40萬港元的住宅物業
計算：
全年差餉 = 40萬港元 × 5% = 2萬港元
每季繳付 = 2萬港元 ÷ 4 = 5,000港元
例子二：高價值住宅物業（累進稅率）
物業詳情： 應課差餉租值為100萬港元的豪華住宅單位
計算：
– 首55萬港元 × 5% = 27,500港元
– 其後25萬港元 × 8% = 20,000港元
– 餘額20萬港元 × 12% = 24,000港元
全年差餉總額 = 71,500港元
每季繳付 = 17,875港元
例子三：商業物業
物業詳情： 應課差餉租值為80萬港元的寫字樓單位
計算：
全年差餉 = 80萬港元 × 5% = 4萬港元
每季繳付 = 4萬港元 ÷ 4 = 1萬港元
地租：了解香港的租賃土地制度
除了差餉，香港大部分物業還須繳納地租。這源於香港獨特的土地業權制度，所有土地（除聖約翰座堂外，這是唯一擁有永久業權的物業）均屬租賃土地，由政府擁有並出租予物業業主。
- 稅率： 應課差餉租值的3%
- 徵收方式： 按季預繳，通常與差餉一併徵收
- 責任： 物業業主是繳納地租的主要責任人
- 調整： 地租會隨應課差餉租值的任何變動而自動調整
差餉及地租合併計算例子
物業： 應課差餉租值為60萬港元的住宅物業
差餉計算：
– 首55萬港元 × 5% = 27,500港元
– 其後5萬港元 × 8% = 4,000港元
全年差餉 = 31,500港元
地租：
60萬港元 × 3% = 18,000港元
全年總成本：
31,500港元 + 18,000港元 = 49,500港元
每季繳付 = 12,375港元
遊戲規則改變者：2024年2月撤銷外國買家印花稅
對於香港的外國物業投資者而言，其中一項最重要的發展是於2024年2月28日全面撤銷了歧視性印花稅。這項重大改變使本地與外國投資者處於公平的競爭環境。
| 印花稅類型 | 現狀 | 對外國投資者的影響 |
|---|---|---|
| 買家印花稅（BSD） | 已於2024年2月28日撤銷 | 非永久性居民無需額外支付7.5%至15%的稅款 |
| 額外印花稅（SSD） | 已於2024年2月28日撤銷 | 3年內出售物業無需繳納罰則性稅款 |
| 新住宅印花稅（NRSD） | 已於2024年2月28日撤銷 | 購買第二套物業無需繳納額外稅款 |
| 從價印花稅（AVD） | 仍然適用 | 所有買家適用相同的累進稅率 |
現行印花稅結構（2024-2025年度）
外國買家現時只需繳納從價印花稅（AVD），稅率與香港永久性居民完全相同：
| 物業價值 | 從價印花稅（AVD）稅率 |
|---|---|
| 不超過300萬港元 | 100港元 |
| 300萬至352.8萬港元 | 100港元 + 超出部分10% |
| 352.8萬至450萬港元 | 1.5% |
| 450萬至493.5萬港元 | 1.5%至2.25% |
| 493.5萬至600萬港元 | 2.25% |
| 600萬至664.3萬港元 | 2.25%至3% |
| 664.3萬至900萬港元 | 3% |
| 900萬至1,008萬港元 | 3%至3.75% |
| 1,008萬至2,000萬港元 | 3.75% |
| 2,000萬至2,173.9萬港元 | 3.75%至4.25% |
| 超過2,173.9萬港元 | 4.25% |
租金收入的物業稅：外國業主須知
將香港物業出租的外國投資者必須了解物業稅的責任，這與物業差餉是分開的。物業稅適用於租金收入，由稅務局（IRD）管理。
物業稅基本要點
- 稅率： 淨應評稅值的15%
- 標準免稅額： 20%作為修葺及支出免稅額（自動扣除，無需收據）
- 實際有效稅率： 約為租金總收入的12%（15% × 80%）
- 地域來源原則： 適用於所有位於香港的物業，與業主的居留地無關
- 平等對待： 居民與非居民適用相同稅率
物業稅計算例子
情境： 外國投資者以每月3萬港元出租住宅單位
全年租金收入： 3萬港元 × 12 = 36萬港元
減去：業主支付的差餉： 假設為2萬港元
應評稅值： 36萬港元 – 2萬港元 = 34萬港元
減去：20%標準免稅額： 34萬港元 × 20% = 6.8萬港元
淨應評稅值： 34萬港元 – 6.8萬港元 = 27.2萬港元
物業稅： 27.2萬港元 × 15% = 每年40,800港元
佔租金總收入的有效稅率：40,800港元 ÷ 36萬港元 = 11.3%
外國業主權利：香港的開放市場
香港維持著亞洲最開放的物業市場之一，對外國業權的限制極少。這種開放性，加上近期印花稅的撤銷，使香港對國際投資者格外具吸引力。
- 無國籍限制： 外國人可以完全擁有住宅及商業物業
- 無居留要求： 購買物業無需是居民或持有簽證
- 無物業數量上限： 外國投資者可擁有多個物業
- 完整業主權利： 外國業主享有與本地業主相同的權利
- 出租自由： 外國業主可不受限制地出租物業
- 無資本增值稅： 香港不對物業銷售的利潤徵稅
非居民業主的繳費程序與合規要求
從海外管理物業責任需要周詳計劃。以下是外國投資者關於繳費時間表及合規要求的須知：
按季繳費時間表
| 季度 | 徵收期 | 繳費通知書發出 | 繳費到期日 |
|---|---|---|---|
| 第一季 | 1月至3月 | 1月初 | 1月底 |
| 第二季 | 4月至6月 | 4月初 | 4月底 |
| 第三季 | 7月至9月 | 7月初 | 7月底 |
| 第四季 | 10月至12月 | 10月初 | 10月底 |
海外業主必備繳費方法
- 自動轉帳： 透過香港銀行設定自動付款（對非居民最可靠）
- 網上銀行： 隨時隨地透過網上銀行平台繳費
- 電子繳費通知服務： 登記電郵通知，避免錯過繳費期限
- 物業經理： 委任本地經理處理繳費及合規事宜
常見陷阱及如何避免
外國投資者在香港持有物業時常會遇到特定挑戰。了解這些常見陷阱可以節省時間、金錢及避免法律麻煩。
1. 混淆不同物業收費
問題： 外國投資者經常混淆差餉、地租、物業稅及印花稅。
解決方法： 記住以下區別：
- 差餉： 按應課差餉租值計算的季度徵費（5-12%）
- 地租： 按應課差餉租值3%計算的季度徵費
- 物業稅： 按淨應評稅值15%計算的年度稅項（針對租金收入）
- 印花稅： 購買物業時的一次性稅項（最高4.25%）
2. 錯過季度繳費期限
問題： 海外業主錯過郵寄的繳費通知書，導致罰款及法律問題。
解決方法：
- 步驟一： 向差餉物業估價署登記電子繳費通知服務
- 步驟二： 透過香港銀行戶口設定自動轉帳
- 步驟三： 委任香港的物業經理或稅務代表
- 步驟四： 在日曆設定1月、4月、7月、10月底的提醒
3. 低估總持有成本