考慮從海外投資香港物業？2024年的市場環境已出現重大變化。隨著針對非居民的特別印花稅被撤銷，國際買家現在面對的是一個更簡單、更有利的稅務環境。本指南將為你詳細解說香港現行的印花稅框架、合規要求，以及如何身處世界各地都能順利完成交易流程。

香港印花稅框架：2024年的重大變革

香港的印花稅制度在2024年2月28日經歷了重大轉變，政府當日撤銷了三項主要的樓市「辣招」。這項政策改變對非居民買家直接有利。《印花稅條例》（第117章）仍然是法律基礎，但應用方式已大幅簡化。

現行制度現已統一適用於所有買家，不論其居民身份。印花稅的適用範圍維持不變：《印花稅條例》適用於在香港簽立的文書，或任何在香港以外地方簽立但涉及位於香港的不動產或香港註冊成立公司股份的文書。

現行物業交易印花稅結構

現時，所有香港物業買家均需根據物業價值繳付從價印花稅（AVD）。稅率是累進的，意味著價值越高的物業，適用的稅率百分比越高。以下是自2024年2月起生效的現行稅率：

非居民 vs. 居民：現行規則下的平等對待

對海外買家而言，其中一個最重要的改變是消除了基於居民身份的不同待遇。在舊制度下，非居民買家需透過買家印花稅（BSD）繳付巨額額外成本。如今，競爭環境已變得公平。

實例分析：成本比較

讓我們以一個1,000萬港元的物業交易為例：

• 2024年2月28日前： 非居民需繳付3.75% AVD（37.5萬港元）+ 15% BSD（150萬港元）= 總計187.5萬港元
• 2024年2月28日後： 非居民只需繳付3.75% AVD = 37.5萬港元
• 節省金額： 150萬港元（印花稅成本減少80%）

印花稅豁免及特殊情況

雖然主要的印花稅規則統一適用，但某些交易可能符合豁免資格或獲得特殊處理。了解這些情況可以幫助非居民買家更有效地規劃投資。

常見豁免情況

• 集團內部轉讓： 同一公司集團內的公司之間的物業轉讓，若符合特定的擁有權及控制權準則，可獲印花稅寬免。
• 離婚協議： 配偶之間作為離婚程序一部分的物業轉讓，一般可獲豁免印花稅。
• 慈善機構： 認可慈善機構為慈善目的購置物業，可能獲得豁免。
• 政府交易： 涉及政府實體的某些交易可獲豁免。

海外買家合規流程：逐步指南

從海外處理香港的印花稅合規事宜需要周詳計劃。以下是確保流程順暢的逐步指南：

1. 步驟一：準備文件
   準備好你的護照核證副本、已簽署的買賣協議，以及如使用本地代表則需授權書。確保所有文件清晰完整。
2. 步驟二：計算印花稅
   使用上方的現行AVD稅率表，根據物業價值或代價款額（以較高者為準）計算你的印花稅負債。
3. 步驟三：選擇提交方式
   決定使用稅務局的電子加蓋印花系統（e-Stamping）還是提交實體文件。對於海外買家，強烈建議使用e-Stamping。
4. 步驟四：提交及繳款
   在簽署買賣協議日期起計30天內，提交你的加蓋印花申請並繳付計算出的稅款。
5. 步驟五：收取證明書
   付款處理完成後，你將收到電子或實體的印花證明書，作為合規證明。

使用電子加蓋印花系統（e-Stamping）

稅務局的e-Stamping系統對海外買家尤其有價值。以下是需要了解的事項：

• 網上提交： 透過稅務局網站上傳所需文件的掃描副本。
• 電子付款： 使用信用卡或銀行轉帳繳付印花稅。
• 數碼證明書： 付款後可即時收到電子印花證明書。
• 24/7全天候使用： 系統隨時可用，解決時區差異問題。
• 文件安全： 加密傳輸確保文件安全。

非居民買家的額外考慮因素

除了印花稅，非居民買家還應考慮以下額外因素：

法律代表

雖然並非法律強制要求，但強烈建議聘請香港律師處理以下事宜：

• 對物業進行盡職審查
• 審閱及協商買賣協議
• 處理印花稅合規事宜
• 管理成交及註冊程序
• 處理可能出現的任何法律問題

融資考慮

非居民買家應注意：

• 香港銀行對非居民的貸款準則可能不同
• 海外買家的按揭成數（Loan-to-value ratio）可能較低
• 文件要求可能更為繁複
• 利率可能與提供給本地居民的有所不同

購置後的物業稅務責任

購置物業後，非居民業主需承擔以下責任：

• 物業稅： 按淨應評稅值的15%計算 [（租金收入 – 已繳差餉）× 80% × 15%]
• 差餉： 政府根據物業應課差餉租值徵收的費用
• 管理費： 大廈維修的每月費用
• 地租： 土地契約的少量年度費用

香港2024年的印花稅改革為國際物業投資者創造了一個更歡迎的環境。隨著歧視性附加費的取消，非居民買家現時可以與本地居民在平等的基礎上參與市場。然而，成功的投資仍然需要周詳的規劃、專業的指導以及嚴格遵守合規時間表。透過了解現行規則並善用現有的電子系統，海外買家可以更有信心和效率地參與香港物業市場。