📋 重點速覽
- 要點一： 證監會認可的房地產投資信託基金（REIT）可享《稅務條例》第26A(1A)條下的全面利得稅豁免。
- 要點二： 直接持有香港物業所產生的租金收入，須繳納15%的物業稅。
- 要點三： 基金必須將最少90%的經審核年度稅後淨收入分派予基金單位持有人。
- 要點四： 向基金單位持有人作出的分派，無須繳納香港預扣稅。
- 要點五： 基金總資產值中，至少75%必須投資於能產生經常性租金收入的房地產。
- 要點六： 投資無地域限制，可投資全球物業。
想在亞洲房地產市場尋找一個稅務高效的投資平台？香港的房地產投資信託基金（REIT）制度，憑藉其作為亞洲金融樞紐的戰略地位、優惠的稅務待遇及穩健的監管框架，為全球投資者提供了進入亞太區以至全球多元化房地產組合的絕佳途徑。
香港REIT的稅務待遇全面指南
REIT層面的利得稅豁免
香港REIT稅制的基石，是獲認可集體投資計劃可享有的利得稅豁免。根據《稅務條例》第26A(1A)條，獲香港證券及期貨事務監察委員會（證監會）認可的REIT，可獲全面豁免繳納香港利得稅。此豁免適用於信託層面的收入，讓REIT在無須就大部分收入承擔公司層面稅務負擔的情況下，最大化向基金單位持有人的分派。
直接持有物業的物業稅
當REIT直接持有香港物業並從中獲得租金收入時，該租金收入須按標準稅率15%繳納香港物業稅。此項物業稅的徵收獨立於REIT整體的利得稅豁免狀態，是針對直接持有的香港房地產租金收入的特定稅項。
物業稅的計算公式如下：（租金收入 － 已繳差餉）× 80% × 15%。其中20%的法定免稅額是用作支付維修及其他支出。
透過特殊目的公司（SPV）的間接持有
當REIT透過特殊目的公司間接持有房地產時，若該SPV產生源自香港的收入，則SPV本身須繳納香港利得稅。香港實施兩級制利得稅：
- 首200萬港元利潤： 法團稅率為8.25%
- 超過200萬港元的利潤： 法團標準稅率為16.5%
- 非法團業務：首200萬港元利潤稅率為7.5%，其後利潤稅率為15%
重要的是，SPV向REIT支付的股息在REIT層面可獲豁免利得稅，而源自香港境外房地產的收入則可豁免利得稅及物業稅。
| 收入類型 | 持有架構 | 稅務處理 | 稅率（2024/25年度） |
|---|---|---|---|
| 香港物業租金收入 | REIT直接持有 | 須繳物業稅 | 15% |
| 香港物業租金收入 | 透過SPV持有 | SPV須繳利得稅 | 8.25%（首200萬） / 16.5%（其後） |
| 海外物業租金收入 | 直接或透過SPV持有 | 豁免香港稅項 | 0% |
| SPV向REIT支付的股息 | 不適用 | 豁免利得稅 | 0% |
| 向基金單位持有人的分派 | 不適用 | 無預扣稅 | 0% |
| 處置基金單位的資本收益 | 不適用 | 一般豁免（如屬資本性質） | 0% |
預扣稅及向投資者的分派
香港並無就REIT向基金單位持有人作出的分派徵收預扣稅，不論單位持有人是居民或非居民。此項免稅安排大大增強了香港REIT對國際投資者的吸引力，因為他們在收取分派時無須承受香港的源頭扣稅。
資本收益的稅務處理
香港並無設立一般性的資本增值稅。處置REIT單位所獲得的收益，如屬資本性質，可豁免繳納香港利得稅。然而，若單位持有人是在香港經營業務（包括買賣REIT單位），則從處置單位中獲得的交易利潤，可能需要繳納香港利得稅。
證監會REIT守則要求：監管框架
90%分派要求
REIT守則中最重要的一項規定是強制性分派規則。香港的REIT每年必須向基金單位持有人分派不少於其經審核年度稅後淨收入90%的金額作為股息。此要求確保REIT作為收入產生工具的功能，將絕大部分收益傳遞給投資者。
投資限制及資產配置
REIT守則規定，REIT必須主要投資於房地產。具體而言，計劃的總資產值中，至少75%必須在任何時候都投資於能產生經常性租金收入的房地產。此要求確保REIT保持其作為專注於收益性物業的房地產投資工具的特性。
香港REIT可投資的物業類型或地理位置並無限制。REIT可以持有物流設施、數據中心、醫院、基礎設施物業及其他資產類別。REIT亦可以單一物業成立，或包含新發展的物業，為投資策略的構建提供靈活性。
管理及發牌要求
REIT必須委任一家獲證監會發牌進行第9類受規管活動（資產管理）的管理公司來管理該計劃。此發牌要求確保由合資格且受監管的實體進行專業管理。此外，REIT資產必須由獨立第三方託管，為基金單位持有人的資產提供保障，並確保適當的分隔及監管。
政府支援及資助計劃
證監會管理一項由香港政府資助的計劃，為合資格的REIT在香港設立提供補貼。該計劃涵蓋與REIT上市相關、支付予香港服務供應商的合資格開支的70%，每隻REIT的資助上限為800萬港元。該資助計劃最初於2021年5月10日推出，現已延長至2027年5月9日。
跨境架構考量
地域靈活性及離岸投資
香港在構建跨境REIT架構方面的一個關鍵優勢是沒有地域限制。香港REIT可以投資於全球任何地方的物業，而來自離岸房地產的收入可豁免香港利得稅及物業稅。這為透過香港平台構建泛亞洲或全球REIT投資組合創造了重大機遇。
為稅務效益而設的SPV架構
選擇直接持有物業還是透過SPV架構持有，具有重大的稅務影響。對於香港物業，透過SPV而非直接持有資產可提供更優惠的稅務待遇，因為它避免了租金收入的15%物業稅（儘管SPV本身須受兩級制利得稅規管）。
對於離岸物業，SPV架構提供額外好處：
- 法律及監管合規： SPV可在物業所在地的司法管轄區成立，確保符合當地的所有權及監管要求。
- 稅務協定應用： 在合適司法管轄區設立的SPV可能提供應用雙重課稅協定的機會，減少跨境收入流的預扣稅。
- 資產保護： 為不同物業或市場設立獨立的SPV，可提供風險隔離，限制法律或財務問題的交叉影響。
- 退出靈活性： 在某些司法管轄區，出售SPV股份而非底層物業，可帶來稅務及法律上的優勢。
股票通及中國內地市場准入
一個重要的近期發展是香港REIT於2024年被納入「股票通」（連接香港與內地交易所的交易機制）。此舉為中國內地投資者提供了直接投資香港REIT的渠道，擴大了潛在的投資者基礎並增強了流動性。
與其他亞洲REIT制度比較
| 司法管轄區 | REIT稅務處理 | 分派預扣稅 | 主要優勢 |
|---|---|---|---|
| 香港 | 獲認可REIT全面豁免利得稅 | 0% | 無預扣稅，全球投資靈活 |
| 新加坡 | REIT層面稅務透明 | 10-15%（視乎協定） | 市場成熟，稅務協定網絡廣泛 |
| 日本 | 分派可從應課稅收入中扣除 | 通常15-20% | 龐大本土市場，J-REIT制度成熟 |
| 中國內地 | 發展中框架（C-REITs） | 視乎情況而定 | 可投資中國龐大的基礎設施市場 |
✅ 重點總結
- 獲證監會認可的香港REIT可根據《稅務條例》第26A(1A)條享全面利得稅豁免。
- 直接持有香港物業須繳納15%物業稅，因此採用SPV架構通常更具稅務效益。
- 強制性90%分派要求確保投資者獲得穩定的收入流。
- 分派無須繳納預扣稅，令香港REIT對國際投資者尤其吸引。
- 總資產值中至少75%必須投資於能產生收入的房地產。
- 香港REIT可無地域限制地進行全球投資。
- 2024年獲納入「股票通」，為中國內地投資者打開大門。
- 合資格的REIT上市可申請政府資助，每隻上限800萬港元，計劃延至2027年5月。
- 必須委任獲證監會第9類牌照的專業管理公司，確保投資者保障。
- 處置REIT單位所得的資本收益，一般可豁免香港稅項。
香港的REIT制度為跨境房地產投資提供了亞洲區內最具吸引力的平台之一。憑藉其優惠的稅務待遇、穩健的監管框架以及作為亞洲金融樞紐的戰略地位，香港讓全球投資者能夠高效地接觸多元化的房地產組合。無論你是考慮成立新的REIT，還是投資於現有的REIT，了解相關的稅務及監管環境，對於最大化回報及確保合規至關重要。