📋 重點速覽
- 要點一： 額外印花稅（SSD）已於2024年2月28日全面撤銷，結束長達13年的樓市「辣招」。
- 要點二： 現時住宅物業買賣，不論買家身份或持有時間，一律只須繳付「第二標準稅率」的從價印花稅（AVD）。
- 要點三： 買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）亦已同步撤銷，為本地及海外買家創造公平的稅務環境。
試想像一下，買入一個香港住宅單位後，被告知三年內轉售將面臨巨額稅款罰則。這正是超過13年來香港業主面對的現實——直至2024年2月28日，香港政府作出歷史性決定，全面撤銷額外印花稅（SSD）及其他樓市需求管理措施。這項標誌性的轉變，徹底重塑了住宅物業市場的格局，為買賣雙方帶來前所未有的靈活性。讓我們深入探討這項變革對您今日物業交易的意義。
一個時代的終結：為何撤銷額外印花稅？
超過13年來，香港的額外印花稅一直是打擊物業投機的一道強大屏障。該稅項於2010年11月樓價急升時期推出，對在特定持有期內出售的物業徵收重稅。然而，到了2024年初，經濟環境已發生劇變。樓價跌至七年低位，成交量大幅萎縮，相關「辣招」已失去其原有目的。
政府的考量理據
財政司司長陳茂波在2024-25年度財政預算案中宣布：「經審慎考慮當前情況後，我們決定即時撤銷所有住宅物業需求管理措施。」政府意識到：
- 樓價已從2021年高位下跌23%
- 2023年10月放寬部分措施的成效未如理想
- 高息環境及經濟不明朗因素壓抑需求
- 鑑於當前市況，相關措施已無必要
甚麼是額外印花稅？
額外印花稅是一項以交易為基礎的稅項，旨在打擊短期物業炒賣。與資產增值稅不同，SSD是針對買賣合約或轉讓契據本身徵稅，不論物業是賺錢還是蝕讓出售。稅款是按交易代價或物業市值（以較高者為準）計算。
歷年SSD稅率及持有期（已成為歷史）
| 實施時期 | 持有期 | SSD稅率 |
|---|---|---|
| 2010年11月 - 2012年10月 | ≤ 6個月 | 15% |
| 2010年11月 - 2012年10月 | 6-12個月 | 10% |
| 2010年11月 - 2012年10月 | 12-24個月 | 5% |
| 2012年10月 - 2023年10月 | ≤ 6個月 | 20% |
| 2012年10月 - 2023年10月 | 6-12個月 | 15% |
| 2012年10月 - 2023年10月 | 12-36個月 | 10% |
| 2023年10月 - 2024年2月 | ≤ 6個月 | 20% |
| 2023年10月 - 2024年2月 | 6-12個月 | 15% |
| 2023年10月 - 2024年2月 | 12-24個月 | 10% |
現行印花稅要求：您現在需要繳付甚麼？
隨著額外印花稅、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）的撤銷，香港的物業稅制已大幅簡化。由2024年2月28日起，所有住宅物業交易只須按「第二標準稅率」繳付從價印花稅（AVD）。
從價印花稅（AVD）第二標準稅率（2024-2025年度）
| 物業價值 | AVD稅率 |
|---|---|
| 不超過300萬港元 | 100港元 |
| 300萬至352.8萬港元 | 100港元 + 超出部分10% |
| 352.8萬至450萬港元 | 1.5% |
| 450萬至493.5萬港元 | 1.5%至2.25% |
| 493.5萬至600萬港元 | 2.25% |
| 600萬至664.3萬港元 | 2.25%至3% |
| 664.3萬至900萬港元 | 3% |
| 900萬至1,008萬港元 | 3%至3.75% |
| 1,008萬至2,000萬港元 | 3.75% |
| 2,000萬至2,173.9萬港元 | 3.75%至4.25% |
| 超過2,173.9萬港元 | 4.25% |
誰從撤銷SSD中受惠？
撤銷額外印花稅為整個物業市場帶來了新機遇。以下為不同持份者所受的影響：
物業投資者及業主
- 無持有期限制： 您可以隨時買賣物業，無須擔心SSD罰則。
- 增加投資組合靈活性： 可迅速回應市場機遇或個人情況變化。
- 降低交易成本： 只需繳付AVD，令短線買賣（「摸貨」）更具可行性。
海外買家
過往，海外買家需面對三重稅負：SSD、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）。隨著三項稅款全部撤銷，海外投資者現時與香港居民享有同等待遇，只需按第二標準稅率繳付AVD。
發展商
發展商受惠於市場流動性增加及買家信心回升。撤銷持有期限制，鼓勵買家更積極參與一手及二手市場，有望刺激新盤推售及銷售。
過渡安排：2024年2月28日前購入的物業如何處理？
雖然SSD已對2024年2月28日或之後的交易撤銷，但對於在此日期前購入的物業，仍適用過渡規則。了解這些規則對避免意外稅務責任至關重要。
- 2024年2月28日前購入的物業： 如果您在此日期前購入物業，並在該日或之後出售，則您購入物業時生效的SSD框架仍然適用。
- 核實您的購入日期： 關鍵日期是您簽訂買賣合約的日期，而非您收樓或完成交易的日期。
- 諮詢專業人士： 鑑於過渡規則的複雜性，對於在政策變動前購入的物業，應尋求法律及稅務意見。
市場影響及未來展望
撤銷SSD已開始重塑香港的物業市場。措施公布後，市場氣氛顯著改善，發展商積極推售新盤，成交量亦見回升跡象。業內分析師預計，全年一手住宅成交量有望增加最多50%，回復至十年平均約16,000伙的水平。
這對您意味著甚麼
- 更大靈活性： 無須再圍繞特定持有期來規劃物業出售。
- 計算更簡便： 只需考慮一種稅率（AVD第二標準稅率），而非多種重疊的稅項。
- 公平競爭環境： 所有買家——本地或海外——均面對相同的稅務待遇。
- 市場機遇： 流動性增加或會創造更多買賣機會。
✅ 重點總結
- 額外印花稅（SSD）已於2024年2月28日全面撤銷，結束長達13年的樓市需求管理措施。
- 業主現時可隨時轉售住宅物業，無須繳付SSD罰款或受持有期限制。
- 所有住宅物業交易現時只須按第二標準稅率繳付從價印花稅（AVD）。
- 本地及海外買家、首次置業人士及現有業主，均面對相同的簡化稅務待遇。
- 在2024年2月28日前購入的物業，出售時可能仍須按購入時生效的SSD制度繳稅。
- 撤銷措施旨在振興經歷顯著樓價下跌及成交量萎縮的香港物業市場。
- 涉及特定時間考慮的物業交易，務必諮詢合資格的法律及稅務專業人士。
香港撤銷額外印花稅，標誌著本港物業市場歷史的一個重要轉捩點。昔日複雜的「辣招」網絡，已被一個簡化、透明的稅制所取代，為所有買家提供公平待遇，並為業主帶來前所未有的靈活性。無論您是首次置業人士、資深投資者還是海外買家，了解這些變革對於在當前市場作出明智的物業決策至關重要。一如既往，請諮詢合資格的專業人士，以處理您個案的具體情況，並緊貼任何未來的政策發展。