Explanation of tax rules on rental income from serviced apartments in Hong Kong

您是否正從香港的服務式住宅賺取租金收入？隨著本港旅遊業蓬勃發展及對靈活住宿的需求日增，服務式住宅已成為一項吸引的投資。然而，處理相關的稅務問題可能相當複雜。與傳統住宅出租不同，服務式住宅結合了物業租賃與酒店式服務，帶來獨特的稅務考慮。這份全面指南將為您詳細拆解2024-2025年度，服務式住宅在香港所需面對的物業稅規則。

服務式住宅的稅務分類：為何重要？

服務式住宅在香港物業市場中佔據獨特位置，介乎傳統住宅出租與酒店營運之間。它們提供附設傢俬的住宿，並綑綁清潔、維修、保安，有時更包括禮賓服務或設施使用權。這種混合性質為業主帶來了必須了解的稅務影響。

物業稅 vs 利得稅：哪一種適用？

對於香港大多數的服務式住宅營運，其收入須繳交物業稅，而非利得稅。稅務局一般會將來自住宿及綜合服務的綑綁式收入視作租金收入。即使您提供了基本住宿以外的額外服務，此分類仍然適用。

哪些收入需要課稅？

準確識別所有應課稅收入來源對合規至關重要。對於服務式住宅，這包括數項可能不適用於傳統住宅出租的組成部分。

計算您的物業稅負擔

香港的物業稅計算遵循特定公式。在2024-2025課稅年度，稅率維持在淨應評稅值的15%。以下是服務式住宅的計算方法：

1. 步驟一：計算總租金收入 - 匯總在課稅年度內（4月1日至3月31日）收到的所有租金付款、綑綁式服務費及附加費用。
2. 步驟二：扣除已繳差餉 - 減去您為該物業支付的任何政府差餉。
3. 步驟三：應用20%法定免稅額 - 將結果乘以80%（這代表用於維修及支出的20%自動扣除額）。
4. 步驟四：應用稅率 - 將淨應評稅值乘以15%。

公式如下：物業稅 = （租金收入 - 已繳差餉） × 80% × 15%

您可以申索的額外扣除項目

除了自動的20%免稅額，您還可以申索與賺取租金收入直接相關的特定開支：

• 管理代理佣金 - 為市場推廣、租客聯絡及服務協調而支付的費用。
• 居所貸款利息 - 用於購置物業的貸款利息（受特定上限限制）。
• 折舊免稅額 - 服務式住宅內使用的傢俬、裝置及設備的折舊。
• 實際維修開支 - 如果實際開支超過20%的法定免稅額，您可以申索實際金額。

個人入息課稅：潛在的慳稅選擇

服務式住宅的個人業主有一個重要選擇：選擇個人入息課稅。這允許您將租金收入與其他個人入息來源（如受僱收入）合併，並按薪俸稅的累進稅率課稅，而非劃一15%的物業稅率。

在以下情況，選擇個人入息課稅可能更為有利：

• 您的總入息處於較低的累進稅階。
• 您有大量可扣除項目，例如居所貸款利息（每年上限100,000港元）。
• 您作出大額認可慈善捐款（上限為應評稅入息的35%）。
• 您有其他入息來源的稅務虧損。

合規要求與期限

在香港營運服務式住宅帶有特定的合規義務。錯過期限或紀錄保存不足可能導致罰款及附加費。

基本合規清單

1. 年度物業稅報稅表 - 每年須於指定期限前（通常為1月）提交，申報上一個課稅年度（4月1日至3月31日）的收入。
2. 7年紀錄保存期 - 所有證明文件必須在課稅年度結束後保存7年。
3. 繳交暫繳稅款 - 根據上一年度的評稅，於到期日前繳交估計稅款。
4. 準確的租客紀錄 - 保存詳細資料，以便稅務局要求時作核實之用。

所需文件

請妥善整理及保存以下文件：

• 租約及合約
• 所有已收租金款項的收據
• 顯示收入存入的銀行月結單
• 維修、保養及管理費的發票
• 傢俬及設備的購買收據（用於申索折舊免稅額）
• 水電費單及差餉繳費紀錄

常見陷阱及避免方法

即使經驗豐富的營運者也可能犯下代價高昂的錯誤。以下是最常見的錯誤及預防方法：

混合用途物業的開支分攤

如果您的服務式住宅與他人共用設施，或您個人使用部分物業，您必須公平地分攤開支：

• 共用儀錶的水電費： 按出租面積百分比或使用量紀錄分攤。
• 大廈管理費： 使用公契或管理架構中的單位份數分配。
• 共用結構的維修： 計算對出租部分有利的比例。

牌照及規管考慮

除了稅務合規，服務式住宅營運者還必須考慮牌照要求。雖然稅務處理一般遵循物業稅規則，但營運牌照可能因您的業務模式而異。

要妥善處理香港服務式住宅的稅務規則，需要仔細留意物業稅原則以及綑綁式服務的獨特之處。透過了解何謂應課稅收入、申索所有可扣除項目，並保持嚴格的合規做法，您可以在完全合規的同時優化稅務狀況。請記住，服務式住宅的稅務規劃不僅在於減輕稅負，更在於準確申報，以反映您以款待服務為導向的租賃業務的真實性質。建議諮詢專精於物業投資的香港稅務專業人士，以確保您的具體情況得到妥善處理。